ענבל מכלוף היא אחת הנשים היותר מעניינות שפגשתי לאחרונה. מכלוף, עשתה לפני שנתיים את מה שרובנו היינו מחשיבות כ"בלתי ייאמן", ועזבה את אחד ממקומות העבודה הטובים במשק עם תנאים מפנקים של מנהלת בכירה אחרי 20 שנה – בנק הפועלים.

בין אם אתן מתחברות לעולם הכלכלי או לא, לעזוב מקום עבודה שכזה עם משכורת שמנה ויציבה בתור אמא שצריכה לפרנס את המשפחה… זה מצריך אומץ, מצרך נדיר בימינו.

השינוי בגדול בחיים של מכלוף, היה אחרי שהחליטה לפתוח עסק עצמאי בתחום ייעוץ המשכנתאות ("הייתי חייבת להקשיב לקולות בבטן וללכת להגשים את עצמי"). בימים אלה, מכלוף היא יועצת משכנתאות מוערכת, שמנהלת 21 תיקי משכנתא במקביל בזמן שהיא עובדת 2-3 שעות ביום ומתפקדת כאמא במשרה מלאה.

יצאנו לחקור את סודות ההצלחה שלה, איפה שכל כך הרבה נכשלו לפניה…

ענבל, תודה שנפגשת איתי.
"תודה לך"

תגידי, איך מנהלת בכירה ב'פועלים' קמה יום אחד ועוזבת הכל?
"אני אומר לך את האמת, זה לא היה פשוט. וכן, חששתי, אבל הרגשתי שאני חייבת לעשות את זה. מה שנתן לי ביטחון זה שנורא האמנתי ביכולת המקצועית שלי, וזיהיתי את הצורך בתחום המשכנתאות על ידי הקהל הרחב. צורך שהבנק לא יכול לתת לו מענה."

מה הכוונה "הבנק לא יכול לתת מענה"? הרי אין סניף שאין בו היום יועץ משכנתאות של הבנק.
"בדיוק, אמרת הכל. יועץ 'של הבנק', ולא יועץ 'של הלקוח'. יש הבדל גדול בין השניים. תחשבי שאת נכנסת לחנות בגדים, וניגשת אלייך מוכרת שרוצה לעזור לך לבחור בגדים. מה האינטרס (הטבעי) של אותה מוכרת, שתעשי קנייה כמה שיותר יקרה או שתחסכי כמה שיותר כסף? ברור שהאופציה הראשונה, התפקיד שלה כאשת מכירות זה להגדיל את המכירה ככל הניתן. אותו דבר בדיוק קורה עם יועצי המשכנתאות בבנק."

אז מה את אומרת, שיועצי המשכנתאות בבנק הם לטובת הבנק ולא לטובתי?
"זה נשמע לך מוזר? ברור שזה ככה. יותר מזה, היועץ מקבל בונוס לפי ההלוואות והמשכנתאות שהוא מצליח למכור. ככל שהתנאים יותר טובים לבנק, ככה היועץ יקבל עמלה יותר שמנה. אין פה WIn-Win, ככה שאין שום סיכוי ששני הצדדים ייצאו מרוצים. ומכאן, רק הלקוחות נפגעים לא אף אחד אחר."

אז מה הפתרון עבור אותם אנשים?
"פשוט מאוד. כמו שהולכים להתייעץ עם רופא מומחה שיש בעייה בגב או בגרון, כמו שהולכים לעורך דין שצריכים ייעוץ משפטי, ככה צריך להיפגש עם מומחה למשכנתאות נטול אינטרס לפני שלוקחים משכנתא. מדובר בהחלטה הכלכלית הכי קריטית שיש עבור זוגות צעירים בישראל, לא להתייעץ לפני כן עם יועץ משכנתא זה פשוט לזרוק כסף לפח, ופשוט לא אחראי בעיני."

וסליחה שאני שואלת, אבל אותם יועצים לא 'דופקים קופה' גם על חשבון הלקוחות?
"אז זהו, שבדיוק ההיפך. יועץ משכנתא יודע לחסוך בממוצע לאורך חיי משכנתא 80-120 אלף שקל. אם הייתי יודעת לחסוך לך עכשיו ברגע זה 100,000 שקל מסך המשכנתא שלך, היית נותנת לי על זה 6000 שקל? ברור שכן. מבחינת אנשים שלוקחים משכנתא, היועץ הוא מומחה לכל דבר ועניין כמו רופא ועורך דין, לכן הם משלמים את הסכום הזה בשמחה."

וואלה, נשמע טוב. ומאיפה היה לך הביטחון שתצליחי למצוא לקוחות אחרי שהיית שכירה כל השנים? נשמע מפחיד קצת
"תקשיבי, הם (הלקוחות) נמצאים בכל פינה. לכי לשכן מלמעלה או לגננת של הילד שלך, ואת תגלי לקוחות פוטנציאליים. אני היום מטפלת ב-21 תיקים וכל שבוע מגיעים אלי כ-4 תיקים חדשים. אני לא עומדת בעומס, וככה גם כל הקולגות שלי. היום המצב בארץ הוא שיש כ-86,000 משכנתאות חדשות כל שנה, ורק 40% מהאנשים נעזרים ביועץ משכנתא. זה לא כי הם לא רוצים, זה כי אין מספיק יועצים טובים! היום באיגוד יועצי המשכנתאות יש רק 350 יועצים רשומים, וכמות כזאת מן הסתם לא יכולה לתת שירות לעשרות אלפי אנשים בשנה. וזה עוד לפני כל מי שרוצה לעשות מחזור משכנתא (שזה לקחת את המשכנתא שוב כדי לשפר תנאים), זה בכלל פותח את השוק לכמה מיליונים טובים."

וזה הכל כסף בשבילך? או שיש פה משהו מעבר?
"אם הייתי רוצה נטו כסף, הייתי נשארת בבנק. תאמיני לי שלהיות מנהלת בפועלים זה תנאים שקשה לעזוב… אבל אני חיפשתי יותר. חיפשתי משמעות, רציתי להשפיע, והכי חשוב – רציתי להיות אדון לזמן של עצמי. נמאס לי שיש לי בוס מעצבן שיושב עלי, והיום אף אחד יותר לא אומר לי מה לעשות."

אני מודה, גם לי קשה שאומרים לי מה לעשות
ולמה דווקא ייעוץ משכנתא? מה היתרון של להיות יועץ משכנתא לעומת תחומים אחרים?
"אני יכולה להגיד לך כאישה וכאמא שקודם כל את יכולה להיות בבית עם המשפחה והבעל, ולנהל את הזמן כמו שאת רוצה. אני באופן אישי אוהבת גם לעשות הליכות בוקר וכו׳, אז אני קובעת פגישות רק מ-10 בבוקר ואילך. אני מנהלת את הלו״ז כמו שאני רוצה. בתחום הזה לא צריך לטחון מלא שעות כדי להרוויח משכורת גדולה, בגלל שכל תיק שווה 6000 שקל מספיקים 2-3 לקוחות בחודש – ואת מסודרת."

וההצלחה קרתה ככה בין לילה, או שזה לקח קצת זמן?
"מה פתאום, אני מישהי שמאמינה בעבודה קשה ולא בקסמים. ככה חונכתי וככה עבדתי במשך 20 שנה בבנק. מה שכן, אני מאמינה בלעבוד חכם ואני אוהבת את העצמאות שלי. את התחום הזה אפשר ללמוד תוך 60 יום, ככה שאין פה הרבה ניסוי וטעייה. צריך ללמוד טוב את התאוריה, ואז זה גם מעניין ומגוון, כי פעם הלקוח לוקח דירה למגורים, פעם זה מחזור, ופעם יש משקיע שצריך משכנתא לנכס שלו. ככל שעשיתי יותר עסקאות ככה התמקצעתי והפכתי למומחית, אבל זה עניין של כמה חודשים לא צריך מעבר. כל אחד יכול לעשות את זה."

למי היית ממליצה להיכנס לתחום הזה? חושבת שאני מתאימה?
"חחח בוודאי. האמת היא שכל אחת יכולה להיכנס לזה. לא צריך להיות גאון מתמטיקה כמו שהרבה חושבים, לא צריך תואר, לא צריך כלום. ות'כלס גם לא צריך לעזוב את העבודה כמו שאני עשיתי, אני מכירה הרבה יועצים שעובדים כיועצי משכנתא בנוסף לעבודה הקיימת שלהם בשעות הערב. את רק צריכה את המוטיבציה להצליח, נכונות ללמוד תחום חדש, רצון לעזור לאנשים והכי חשוב – דחף להגשים את הפוטנציאל האמיתי שלך. זה לפחות מה שהנחה אותי בהתחלה."

ואיך את ממליצה להתחיל את הצעדים הראשונים?
"תראי, את יכולה להתחיל לקטט רגליים ולבזבז זמן יקר. אם את אוהבת קיצורי דרך, אני ממליצה לך לראות את הסרטונים של שמעון שטרית מ'איתנים'. זה שינה לי את החיים וחסך לי זמן יקר וכאבי לב."

טוב תקשיבי, קנית אותי! מה אני עושה עכשיו?
"בטוח פחות ממה שאת חושבת. את יודעת איך זה, בחיים כל דבר חדש נראה מפחיד עד שעושים את הצעד הראשון. מה שיפה פה זה שמדובר בתחום שהציבור הרחב ממש לא מבין בו, וכ-ו-ל-ם צריכים עזרה. ככה שמהר מאוד אם תלמדי את החומר את תגיעי למצב שתוכלי להתייעץ לחברים, למשפחה וכמובן לאנשים תמורת תשלום. אני את הלימודים שלי עשיתי באקדמיית איתנים, שהיא תוכנית הלימודים הכי מקיפה בארץ. הידע שקיבלתי שם היה מהשורה הראשונה, והליווי שקיבלתי היה עם יחס VIP כאילו אני התלמידה היחידה שם. עדי שטרן הוא מומחה שעיתון The Marker קבע בתור 'אחד ממשפיעי העתיד' לשנת 2019, ושמעון שטרית הוא יועץ עם וותק של 9 שנים ומאחוריו יותר מ-1500 תיקים. אלה האנשים ללמוד מהם!"

איך מגיעים לסרטונים האלה?
"קל, והם בחינם. לכבוד ההשקה של תוכנית הלימודים המחודשת של שמעון ועדי, הם שחררו סדרת סרטונים שמסבירה הכל על הנושא ואיך כל אחת יכולה להפוך ליועצת משכנתאות (מצליחה) תוך 60 יום.

לחיצה כאן, הרשמה זריזה והסרטון הראשון יישלח אלייך מיד."

מילה לסיום?
"מספיק שעזרתי לעוד מישהי אחת לעשות את הצעד שהיא רוצה כבר שנים וללכת אחרי החלומות שלה, ומבחינתי עשיתי את שלי."

<<לצפיה בסדרת הסרטונים (חינם ללא התחייבות) על עולם ייעוץ המשכנתאות לחצו כאן על הקישור>>

*אין בכתבה זו, שום הבטחה להכנסה או התעשרות מתחום ייעוץ משכנתאות, ההצלחה של כל יועץ נמדדת ביכולתו האישית, המקצועיות ומספר גורמים נוספים.
כן יש לומר שמוצע קורס דיגיטאלי/פרונטאלי בסיום צפיית הסרטונים למי שיראה לנכון להצטרף לתחום ייעוץ המשכנתאות.
לעזרה או שאלות צור קשר:

בשנים האחרונות גוברת בארץ התעניינות בהשקעות בתחום הנדל"ן באירופה ובארה"ב. 

ליציבות הפוליטית של המדינות יש השפעה חיובית על בואם של המשקיעים הזרים אך האם אכן מדובר בהשקעה בטוחה ורווחית שתבטיח עתיד ורוד נטול דאגות כלכליות למשקיע ולמשפחתו?

השקעה בנדל"ן משתלמת מכמה היבטים ונחשבת להשקעה לטווח ארוך הרי ברגע שרכשתם דירה או בית תוכלו להשכיר את הנכס לתקופה ארוכה ובדרך זו להבטיח הכנסה פסיבית לפרק זמן ממושך.

כמו כן, ניתן לא רק למכור את הנכס או להוריש אותו אלא גם, במידת הצורך, למשכן אותו ולקבל הלוואה מהבנק. 

השקעה חכמה או ממה להתחיל

המטרה העיקרית של כל השקעה הינה קבלת רווחים, לכן הצעד הראשון הוא קודם כל לבדוק מה הם היתרונות והחסרונות של ההשקעה ולהעריך את הסיכונים הקיימים.

אחרי הכל, עסק הדורש השקעה כספית לעיתים קרובות, מכיל את הצד "המוסתר" שקשה לזהות בעין בלתי מנוסה.  

לדוגמה, ההכנסה מהשכרת דירה או בית יכולה לבוא לידי ביטוי ברווחים שונים ממה שתכננתם בגלל התנודתיות הקיימת בשוק הנדל"ן במדינה מסוימת. לעתים קרובות, גובה ההכנסה לא יענה לציפיות של המשקיע ואף תצטרכו להמתין לעיתוי הנכון על מנת למכור את הנכס ולהנות מהתשואה, הרי יש מצבים בהם לא תמיד ניתן למכור את הנכס במחיר שיחזיר את ההשקעה, שלא לדבר על זה שכל מכירה וקניה כשלעצמן דורשות סכום לא מבוטל.

יש לקחת בחשבון כי השקעה בתחום הנדל"ן כרוכה ב"עלויות קשורות" – הכוללות הוצאות להכנת מסמכים שונים, תשלומי מתווכים, עמלות עבור עורכי דין ועוד. כתוצאה מכך, כל ההוצאות האלה מצטברות  לסכומים משמעותיים ולכן, תוסיפו כ 4-5% למחיר הנכס בזמן שאתם שוקלים לעשות את הרכישה.

תורה של השקעה בנדל"ן "על רגל אחת"

– עשו הערכה אובייקטיבית של היכולות הפיננסיות שלכם – ללא ניתוח זה תהיו חשופים לטעויות בעת בחירת הנכס להשקעה. עליכם לדעת בדיוק כמה כסף נזיל יש ברשותכם ולפי זה לפתח אסטרטגיה אופטימלית של השקעה בעזרת כלים המתאימים לכך ביותר והטיפים הבאים-

בדקו תוך כמה זמן תתחילו להינות מהתשואה והאם תוכלו לעמוד בהתחייבויות גם אם תקופה ההחזר תגיע באיחור.

– למדו בצורה מפורטת את כל המידע הזמין על מצב שוק הנדל"ן בארץ ההשקעה המיועדת- בדרך זו תוכלו להבין מה הן דרישות וכיווני הביקוש של השוק הנדל"ן המקומי ולהגיע למיטב ההצעות.

שמרו מרחק מהצעות "מפתות" במיוחד. 

לרוב, ההשקעה בתחום הנדל"ן אינה מביאה תשואות מיידיות היות והשקעות מסוג זה הן כמעט תמיד ארוכות טווח ומכילות מספר שלבים ולוקח זמן עד שמתחילים "לקטוף" את פירות ההשקעה.

מצבים בהם מבטיחים לכם תשואה גבוהה מיידית בדרך כלל, מנת חלקם של נוכלים או אנשי נדל"ן חסרי ניסיון. 

מומלץ לקבל דעה נוספת מכמה אנשי מקצוע בתחום על מנת להימנע מהפסד כללי כואב.

-העזרו בשירותיו של עורך דין מקומי הבקיא בחוקים של ארץ זרה אשר ידאג לחוזה העומד בכל הדרישות וחוקים מקומיים ויתמוך בעסקה שבצעתם.

בהשקעות בארה"ב, היעזרו במתווך אמריקאי אשר ייצג ויגן על האינטרסים שלכם. מתווכים אלו מכירים היטב את השטח, סוגים של הנדל"ן והחוקים המקומיים. 

ברוקר מנוסה יבחר את הסוג המשתלם ביותר של ההשקעה עבורכם ויפנה אתכם לחברת טייטל – גוף נוסף המסייע בתהליך הקנייה של הנכס כאשר תפקידו לבדוק את זהות המוכר ולשלול עיקולים על הנכס.

עליכם לעבוד קשה על מנת לעשות השקעה נבונה אך במידה ותעשו את הצעדים הנכונים תהנו מתשואות גבוהות במיוחד ורווח כללי. 

ישראלים רבים מייחלים לדירה או לבית משלהם, אך ככל הנראה החלום הזה הולך ומתנפץ כל שנה מחדש.

כביכול, בשנים האחרונות הורגש קיפאון בתחום הנדל"ן בארץ אך אין בפינו בשורות טובות לאלה שקיווי שהדבר יביא לירידת מחירים בתחום הדיור. 

לפי תחזית המומחים המחירים לא רק שלא יפלו אלא ישארו גבוהים ואף יוסיפו לעלות. 

הסיבה נעוצה במחסור מתמשך בדירות בארץ.

ישראל תופסת מקום מכובד בשיעור הריבוי הטבעי בין מדינות המערב מה שאומר שאוכלוסייתה גדלה משנה לשנה בקצב מסחרר בעוד שההיצע בתחום הדיור נמצא בירידה.

לפי נתונים הסטטיסטיים, היקף הבנייה החדשה לעומת הצרכים של האוכלוסיה הגדלה הוא בהחלט אינו מספיק ולא נותן מענה הולם לביקוש העולה. ילדים של היום יזדקקו לדיור משלהם בעוד כמה שנים והמצב בשוק לא מעודד כלל וכלל.

לפי המצב הקיים בשוק נכון להיום, נבנות בארץ כ -40 אלף דירות חדשות בשנה. לפי החישוב הפשוט, לאחר 15 שנים שוק הנדל"ן בארץ יגדל בכ -600 אלף יחידות, אבל דירות אלו לא יהיו זמינות לדור הצעיר משום שמי שזקוק לדיור ירכוש אותן מבעוד מועד.

משמעות הדבר היא שאם קצב הבנייה הנוכחי לא ישתנה באופן משמעותי, הדור הבא של הישראלים לא יזכה לרכוש בית משלהם.

לדברי המומחים בתחום, מאמצים לשיפור המצב הקיים והצעדים להורדת עלויות של הדיור אינם אפקטיביים. חלקם אף מסכימים כי התוכנית "מחיר למשתכן" לא יעילה במיוחד משום שבמסגרתה הדיור יבנה רק בעוד מספר שנים וישנם עוד פרויקטים אשר טרם קיבלו את כל האישורים הנדרשים.

כמו כן, במקרים מסוימים רמת הבניה של בתים אלו לא גבוהה במיוחד הרי הקבלנים נאלצים לחסוך באיכות חומרי הבניה והגימור. 

הסיבות לירידה בבניית דיור 

המצב הפוליטי לא יציב בארץ נותן את אותותיו גם בתחום הבנייה. קבלנים בונים פחות ופחות היות ובתנאים של אי ודאות השוררת בשוק, רוב חברות הבנייה הגדולות מעדיפות לחכות ולבדוק לאן נושבת הרוח. זו אחת הסיבות לירידה בבניית המבנים החדשים.

כמו כן, בתקופת הבחירות רשויות מקומיות חוששות מההשלכות המדיניות השליליות של אישור פרויקטים בענף הבניה והן לא ממהרות לאשר אותם. כך למשל, בתקופה זו הוקפאו מספר פרויקטים לשיפור הדיור במרכז הארץ.

בנוסף, לאור האירועים הטראגיים שעלו לתודעת הציבור בעת האחרונה וחשפו ליקויים בטיחותיים חמורים באתרי הבנייה, קבלנים נוקטים במספר צעדים חשובים בתקווה למנוע את תאונות עבודה המצערות. רוכשי הדירות יקחו חלק מכובד בשמירה על חיי העובדים היות והם אלו שישלמו בסופו של דבר על רשתות מגן שיוצבו באתרי בניה וידאגו למשכורות של מפקחי בטיחות באתרים הגדולים.

סיבה נוספת לירידה בבנייה והעלאת מחירים בתחום הנדל"ן הינה חוסר תוכנית אסטרטגית מצידה של ממשלת ישראל.

הממשלה אינה מטפלת במשבר אלא מציעה טיפול קוסמטי בלבד. יש הטוענים כי שלילת סמכויות של תכנון הבנייה מהרשויות המקומיות והעברתן לידיה של ועדה לאומית עצמאית וא-פוליטית עלולה לשפר את המצב העגום הקיים היום בשוק.

רוכשי הדיור היקר

סביר להניח כי הישראלי בעל משכורת ממוצעת יתקשה לרכוש דירה לפי המצב הקיים בשוק אך אין לשכוח כי בישראל, לעומת ארה"ב למשל, אין מס ירושה ומדינה לא גובה כסף על מתנה יקרה.

לכן, סביר להניח כי צאצאים של הדור העמיד הם אלו שיהיו מסוגלים לקנות נכסים הנחשקים ולממן את מחירי הדיור המופקעים הקיימים בארצנו.

מחיר הדירות הולכים ועולים בחודשים האחרונים. לא מעט מהזוגות הצעירים כבר אינם מחפשים את המחיר למשתכן, אלא חוזרים לשוק החופשי.

מספר המשקיעים ברכישת דירות הינו נמוך מהרגיל ולא מעט אנשים בוחרים להשכיר דירה על פני לרכוש דירה. אז מה בעצם קורה במדינה מבחינת מחירי הדירות והאם שורר באוויר ייאוש של הזוגות הצעירים מכל ההבטחות אשר הבטיח כחלון בקשר למחירי הדיור?

היכן משקיעים בדירות

השוק הקיים כיום בתחום הדירות, מושתת על ביקוש דירות הנענה בהיצע דירות. בעוד שבעבר מספר המשקיעים בדירות היה גדול ומשמעותי, הרי שניכרת מגמת ירידה משמעותית במשקיעי הדירות וכיום מדובר במספר משקיעים קטן. על פי סקירתו של לוי יצחק, החל מתחילת שנת 2019, מרבית משקיעי הדירות רכשו דירות לצורך השכרה באזורים אשר ידוע כי יש דרישה בהם לדירות. אזורים אלה כוללים את: ירושלים, חיפה, תל אביב, באר שבע ועוד. לא מעט מהדירות הנדרשות לצורך השכרה בערים הללו, נרכשות באזורים הסמוכים למוסדות השכלה גבוהה. בכל אזור אחר שבו חלה ירידה במשקיעים, קיימת עליה במחירי הדירות, על פי לוי יצחק. יחד עם זאת, לטענתו, לא מדובר במגמה ארצית. בעיר תל אביב ישנם פערים משמעותיים בין מחירי הדירות בהתאם לאזורים השונים בו הן מצויות. איננו דומה מחיר דירה בצפון תל אביב, למחיר דירה בדרום תל אביב או בערים השכנות לתל אביב כגון: גבעתיים או רמת גן.
בנוסף חלה מגמת עליה בהשבחות הנדל"ן אצל היזמים, במילים פשוטות קונים דירות זולות שפחות מגרות את הרוכשים הפוטנציאליים מצבעים שיפוץ מ א' עד ת' ומחזירים את הדירה לשוק במחיר גבוה בהרבה.

תמורות שחלו במחירי הדירות בתל אביב

כאשר מדובר בדירות קטנות בתל אביב, אשר מכילות בין 2 ל3 חדרים, הרי שאין כמעט שינוי במחיר כאשר מדובר באזור צפון תל אביב. לעומת זאת, בשכונות הדרומיות בתל אביב, מחיר דירות החדשות עלה וזאת בשל חוסר ביקוש של דירות. דירות יד שניה בדרום תל אביב נשארו באותו המחיר. דירות גדולות אינן קיימות כמעט בדרום תל אביב ולכן לא ניתן לדון על שינוי מחיר בדירות גדולות בדרום תל אביב. לעומת זאת בצפון תל אביב ובמרכז תל אביב, מחירי דירות גדולות, החל מ5 חדרים ומעלה, מצויים במגמת ירידה תלולה. כאשר מדובר בדירות מיוחדות באזורים אלה כגון: פנטהאוזים או דופלקסים, הרי שהמחירים מצויים במגמת ירידה משמעותית אף יותר. מחירי השכירות בתל אביב, נכון לתחילת 2019, עומדים על 6000 ₪ עבור דירת 3 חדרים, 6810 שקלים לדירת 4 חדרים ו9000 ₪ לדירת 5 חדרים. מדובר במחירים אשר עלו ב3 עד 6 אחוזים במהלך השנה האחרונה. על פי הסקר של לוי יצחק, זוגות רבים בחרו לעזוב דירות בתל אביב, ולא מרצון ובחרו לרכוש דירות 4-5 חדרים בערים הסמוכות לתל אביב: קמת גן וגבעתיים. בערים אלה, ניתן למצוא דירות 4-5 חדרים, במחיר זהה לדירת 3 חדרים בתל אביב. לעומת הזוגות הצעירים, משפחות מבוגרות ואמידות יותר, עדיין בוחרות להתגורר דווקא בתל אביב.

מחירי דירות בערים הסמוכות לתל אביב

בערים השכנות לתל אביב, בהתאם לנתונים, מחירי הדירות יציבים ובהתאם לכך, ביקוש הדירות. נכון לשנת 2019, דירת 3 חדרים ברמת גן או גבעתיים עולה1.89 מיליון ₪. דירת 4 חדרים באזורים אלו מגיעה ל2.37 מיליון שקלים ואילו דירות 5 חדרים עולה 3.15 מיליון ₪. היצע הדירות בערים הללו איננו משמעותי מדי ומרבית הדירות שניתן למצוא הן דירות בפרויקטים של תמ"א. מחיר השכירות בערים הללו נכון לשנת 2019 עומד על: 5150 ₪ לדירת 3 חדרים, 6150 ₪ לדירת 4 חדרים ו7150 לדירת 5 חדרים. גם בערים הללו, ישנו גידול במחירים אשר נע בין 4.7 ל10 אחוזים בטווח השנה שחלפה.

ומה לגבי המחירים בבירת ההשקעות של ישראל?

בעיר הבירה ירושלים, הביקוש עבור דירות של 2 ו3 חדרים הינו ביקוש יציב. העלייה במחירים גם היא איננה משמעותית מדי. מחירי הדירות בשכונות היוקרה של ירושלים כגון: רחביה, המושבה הגרמנית או טלביה, ניתן למצוא כיום דירות 4 חדרים במחיר של 3.5 מיליון שקלים. לוי יצחק מציין שבד בבד, ניתן להרגיש בשכונות הללו ניתן להרגיש כי חסרה השקעתם של תושבי חוץ ומשקיעים מישראל וזאת בשל הרגולציה המשמעותית המוטלת על רכישת דירה ראשונה ומעלה.

בראשון לציון, כמעט ואין משקיעים כיום וכן, לא מעט זוגות ממתינים למחיר למשתכן בעיר ולכן, ביקוש הדירות הקטנות. האוכלוסייה המגיעה אל העיר לצורך השתקעות בה היא בעיקר אוכלוסייה מהשפלה, המעוניינת לשפר את הדיור שלה. אוכלוסייה זו מחפשת לרוב דירות גדולות ומרווחות והיא מגיעה בעיקר מלוד, רמלה, אשדוד ועוד.

שוק הנדל"ן בחיפה הינו שוק פעיל מתחילת שנת 2019. היצע הדירות בעיר ובסביבה הינו גבוה והאוכלוסייה המעוניינת בדירות בחיפה מורכבת מאוכלוסייה משפרת דיור וזוגות צעירים. גם בעיר חיפה כמו בראשון, ניכרת היעדרותם של המשקיעים, אשר היו רגילים להשקיע בדירות בשכונת בת גלים ובשכונת הדר.

העיר באר שבע, הייתה במשך שנים רבות, מעוז ההשקעה של מדינת ישראל. בעוד שישנם לא מעט משקיעים אשר רכשו דירות בבאר שבע לפני פרק זמן משמעותי מאוד וזכו עליהן לתמורה נאה, הרי שישנם לא מעט משקיעים שרכשו דירות בבאר שבע בשנים האחרונות ולא הרוויחו עליהן יותר מדי. משקיעים רבים מוכרים את הדירות שלהן בבאר שבע, חלקם מוכרים אותן ברווח וחלקם ללא רווח. מכירת הדירות על ידי משקיעים בבאר שבע, נובעת בשל ההכרזה של שר האוצר על מס ריבוי דירות. על אף שמדובר במיסוי שטרם התממש, הרי שמשקיעים רבים חוששים מהרגע שבו הוא יתממש ולכן בוחרים למכור את הדירות שלהם בארץ ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל

בעיר הרצליה ניתן למצוא כיום דירות זולות באופן משמעותי משנים קודמות. לא מעט אנשים המעוניינים לשפר דיור אמנם מגיעים להרצליה בכדי לרכוש בה דירות, אך באופן יחסי, מספר האנשים המעוניינים לרכוש דירה בהרצליה ירד. גם דירות היוקרה וגם הדירות הרגילות בהרצליה, מצויות בקריסה מבחינת העלות שלהן.

בעיר נתניה, ניתן לראות בשנה וחצי האחרונות מגמת ירידה הן בהיקף המשקיעים המקומיים והן בהיקף המשקיעים שמהווים תושבי חוץ, המגיעים בעיקר מצרפת. אף על פי כן, לאחרונה ניתן לראות התאוששות של שוק הנדל"ן בנתניה, בשל העובדה שדירות שעמדו ללא קונים במשך שנה פלוס, נמכרות כמעט במחיר אשר נדרש עליהם מלכתחילה. עם זאת, דירות 5 חדרים בפרויקטים חדשים בנתניה, אשר לרוב מהוות דירות מבוקשות מאוד על ידי תושבי חוץ, נמכרות במחירים נמוכים יחסית ומוצעות למכירה ללא ביקוש כבר פרק זמן משמעותי.

בעיר אשקלון ניתן לראות בנייה מוגברת בפרויקטים של מחיר למשתכן. לא מעט זוגות צעירים בוחרים להגיע לעיר אשקלון ולרכוש דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. מלבד זוגות צעירים מגיעים לעיר משפרי דיור בעיקר מהעיר אשדוד, אשר מעוניינים למצוא דירות זולות יותר באשקלון, מהדירות באשדוד ובד בבד, דירות גדולות ואיכותיות.

גם בעיר אילת ניכר חסרונם של משקיעים שונים. בעוד שבאילת היו לא מעט משקיעי חוץ מרוסיה, הרי שכיום כבר כמעט אין דרישה של משקיעי החוץ הללו ובהתאם לכך, קיימת ירידת מחירים משמעותית בדירת המוצעות למכירה בעיר.

מלאי הדירות להשכרה בדיור הציבורי מוגבל מאוד, במיוחד במרכז הארץ, ולא לכל אחד יש את הזכות לקבל את הדירה המיוחלת.

דיור ציבורי מיועד בעיקר לאוכלוסיית בעלי הכנסה נמוכה ובעלי צרכים מיוחדים.

למרבה הצער, אין מספיק דיור ציבורי גם לאוכלוסיות שזכאיות לו. תורים משתרעים על פני שנים ארוכות ואנשים נאלצים לחכות זמן רב עד לקבלת קורת גג עבור דמי שכירות הוגנים.

זמן ההמתנה הממוצע לדיור הציבורי הוא כ- 6-7 שנים, מפני שהמדינה כבר הפסיקה לבנות דירות לצורך זה.

מאמצע שנות ה -80, הבעיה של הדיור הציבורי חדלה להיות בראש סדר העדיפויות של הממשלות, ומאז שנת 1998, לאחר קבלת החוק המאפשר מכירה של הדירות הנ"ל, בנייה ורכישה של הדירות הופסקה כמעט לחלוטין.

דירות במחיר למשתכן

בעקבות גל המחאות נגד יוקר המחייה שפקד את ישראל בשנים האחרונות, ממשלת ישראל החליטה לעשות מאמץ ולסייע לאוכלוסיות מסוימות בעלות יכולת כלכלית ממוצעת להגיע לחלום של רכישת דירה משלהן.

הממשלה יצאה בתוכנית של מחיר למשתכן. תוכנית שנועדה ככלל למחוסרי הדירה, אך גם למשפרי דיור. בראש ובראשונה מדובר בזוגות צעירים אשר נמצאים בתחילת החיים משותפים, אבל ישנם גם זכאים אחרים להשתתפות בתוכנית.

עם יציאת התוכנית לפועל, הוקמו באזורים שונים בארץ בניינים עם דירות לזכאים, הניתנות לרכישה במחיר נמוך משמעותית ממחיר הקיים בשוק הדיור.

אמנם ישראלים רבים חולמים על בית משלהם ולהוטים לרכוש אחד כזה, גם בהתחייבות למשכנתא ארוכת שנים, אך בחירת הבית הוא נושא שלא מקלים בו ראש.

למיקום הדירה חשיבות מכרעת. אזור מרכז או השטח ״מגדרה עד חדרה״ הוא המבוקש ביותר. בטווח מגורים זה מרוכזים הרבה מאוד עסקים וחברות מכל התחומים ולכן, למתגוררים באזורים הנ״ל הרבה יותר קל להיכנס לשוק העבודה. רמת החינוך וזמינות של שירותי הרפואה במרכז הארץ נחשבות לגבוהות יותר מהפריפריה ולכן, קשה עד בלתי אפשרי, למצוא באזורים  הללו דירות פנויות בסדר גודל של מחיר למשתכן.

לעומת זאת, מצב הדיור שונה לחלוטין באזורי הפריפריה. כך למשל, בכרמיאל או בקרית ביאליק, ישנם קבלנים שנותרו עם דירות רבות שלא הצליחו למכור בפרויקטים של מחיר למשתכן. מרחק ממרכז הארץ נותן את אותותיו וגם ישראלים שמשתוקקים לדירה משלהם לא מתפתים לאזורים הנמצאים רחוק ממקום הפרנסה.

הגדלת מלאי הדיור הציבורי

אנחנו שמחים לבשר כי הועדה לתכנון ופיקוח במשרד השיכון אישרה מהלך בו המדינה תוכל לרכוש מהיזמים דירות שלא נמצא להן קונה בתוכנית של מחיר למשתכן על מנת להגדיל את מלאי הדיור הציבורי. בדרך זו מקווה המדינה לקצר את התורים הארוכים בהמתנה לדיור הציבורי ולסייע לאוכלוסיה החלשה. הקבלנים מצדם לא ישאו בהפסדים עבור נכסים שלא נמכרו. כמו כן, הסכימה הוועדה להעביר לידיו של היזם עצמו את עניין מכירת נכסים לזכאים בעלי אישור תקף, בתנאי שעברה שנה מיום ההגרלה הראשונה והוא נשאר רק עם 15% של דירות שלא נמכרו.

יישום החלטת הוועדה יתחיל מאזורים בהם נותר מספר הכי גבוה של דירות שלא נמכרו, כגון קרית ביאליק וכרמיאל וימשך באזורים אחרים בארץ.

במידה ובאותו אזור יהיה מספר רב של יזמים – הם יתחרו במכרז סגור על ההצעה הטובה ביותר עבור המדינה. נוסף על כך, יהיה עליהם לעמוד בקריטריונים מאוד ברורים של התוכנית מחיר למשתכן.

אנחנו מקווים שבעתיד הקרוב התורים יתקצרו והאוכלוסיות החלשות יזכו לקורת גג המיוחלת ולהגנה מהמדינה.

לאחרונה הועלתה הריבית במשק לשיעור של 0.25%, אומנם זוהי עליה מזערית אך איך היא תשפיע על המשק

עליית הריבית האחרונה במשק לשיעור של 0.25% (שיעור הריבית הקודם היה 0.1%) הגם שהינה נחשבת עלייה בשיעור מזערי, עדיין מסוגלת לגרום לתזוזה ולשינוי במשק כאשר הצפי הוא שזוגות צעירים יתקשו לקנות דירה בעקבות כך כיוון שכאשר הריבית על המשכנתאות גדלה, היכולת להחזיר את אותה משכנתה פוחתת, סך כל המשכנתאות יורד, והדבר מביא לפחות התחלות בנייה ופחות היצע של דירות שמחיריהם יישארו ברמתם הגבוהה.

מומחים סוברים שהמשקיעים יוכלו עתה לגייס מימון בצורה מופחת וכן שתהיינה פחות עסקאות של נדל"ן למגורים ובהתאמה היצע הדירות יפחת.

השפעת העלאת הריבית על המשק

עוד צופים המומחים שתהיה ירידה בכמות עסקאות הנדל"ן בשוק וכן שסך סכומי המשכנתא עבור משקי בית יקטן ותהיה ירידה בגובה העסקאות.

לאחר כשלוש שנים וחצי בהן נותרה ריבית בנק ישראל בעינה ולמעשה הייתה הריבית הנמוכה בעולם, נקבע בנובמבר 2018 על העלאה, מזערית אמנם, של אחוז הריבית ל-0.25%. זוהי העלאת הריבית הראשונה לאחר שבע וחצי שנים.

הוועדה המוניטרית בראשות ממלאת מקומה של הנגידה בבנק ישראל, החליטה על ההעלאה שתשפיע באופן מידיי על כל מסלולי הפריים במשק ולאחר מכן גם על יתר המסלולים הרלוונטיים.

כיצד הריבית במשק קשורה לענף הדיור

כאשר מדובר על אחוזים מזעריים של ריבית שעולה אל תתנו לדבר להטעות אתכם שכן מדובר במצטבר בסכומים גבוהים לאורך שנים של משכנתא אליה אנו מחויבים בתעריף מסוים.

כמובן שכאשר הריבית גם המחיר שלה במסלול אליו התחייבנו עולה במידה וחתמנו על משכנתא צמודה למדד שאינה קבועה.

בעקבות כך מאות אלפי בתי אב בישראל יידרשו מעתה לשלם יותר על כל תשלום שירד להם כל חודש לטובת החזר המשכנתא וכך יכול להתחיל כדור שלג נוסף במשק אשר בעקבותיו משקיעים יעדיפו לשים את כספם בחזרה במסלולי השקעה בבנקים לאחר ששנים ארוכות נדרשו למצוא חלופות אחרות לכך ושוק הנדל"ן שנהנה מכך יוכל להתחיל להצטמק.

כמובן שרבים יגידו שזה דבר טוב ושסוף-סוף מחירי הדירות יתחילו לרדת אך אחרים יאמרו שהדבר פשוט יוביל להפחתה של התחלות הבנייה, היצע הדירות ירד והמחירים יישארו ברמתם הגבוהה.

מדוע נתקבלה ההחלטה להעלות את הריבית דווקא עכשיו?

בנק ישראל מנהל ומוציא לפועל את תכניותיו הכלכליות לאחר שיקולים רבים כאשר בראש מענייניו נמצא המשק הישראלי על כל רבדיו והוא מביא בחשבון גורמים רבים, אך חשש מעליית האינפלציה היא כנראה השיקול המרכזי בהחלטתו להעלות את הריבית והכלי הכלכלי עומד לרשות הבנק כאשר הוא חושש מאינפלציה הוא העלאת הריבית.

בעקבות עליית מחיריהם של שירותים ומוצרים שונים במשק החליט בנק ישראל שלא להתעכב עוד.

איך זה עובד בפועל: כאשר הריבית גבוהה יותר היא מעלה מחיר הכסף, דוגמא: ההלוואות מתייקרות בעקבות הצמידות שלהם למדד + פריים על פי רוב. יש פחות כסף במשק ופחות כסף לקנות את אותם מוצרים ושירותים שהחלו לעלות וכך עלייתם נבלמת או לכל הפחות מתרסנת.

בפועל על פי רוב אפשר לצפות להתחזקות השקל מול הדולר ומול שאר המטבעות המובילים בעולם, כאשר כבר עכשיו אנו עדים למגמה כזאת.

איך העלאת הריבית והתחזקות השקל משפיעה על הציבור

מי שיכולים ליהנות מעליית ערך השקל הם הצרכנים הקונים מוצרים בחו"ל, כרטיסי טיסה וכו' אך מי שעלול להיפגע הם היצואנים אשר משלמים את המשכורות ואת שאר ההוצאות שלהם כאן בארץ בשקלים אך את הכנסותיהם מרוויחים במטבע חוץ וכאשר ערך השקל עולה מול אותם מטבעות הם מרוויחים פחות.

כאמור ההשפעה הישירה היא על לוקחי ההלוואות והמשכנתאות אשר יצטרכו לחשב מסלול מחדש בעקבות העלאת הריבית ולהחליט האם יש באפשרותם להתחייב לאותם סכומים כאשר המגמה הברורה היא לעליית ריבית נוספת בעוד כמה חודשים.

כמובן שכל צעד שבנק ישראל לוקח נעשה בהתאמה לצעדים הנעשים בעולם ולשינויים המוניטריים בכלכלה הגלובלית ובעיקר שינויים בריבית בארה"ב אשר מכתיבים את צעדיו.

חפשו אותנו בטלגרם חדשות הנדל"ן >>>

האם אנו עדים לבועה חדשה? תוך שלוש שנים הוכפלו שטחי העבודה המשותפים בישראל ונראה שהמגמה לא פוסקת, כאשר יותר ויותר חברות נדל"ן וחברות אחרות רוצות לקחת חלק בטרנד הלוהט.

האם יש הצדקה לשיגעון החדש הפוקד את ישראל? מסקירה קצרה של חללי העבודה המשותפים עולה תמונה שונה מהמצופה…

חלק גדול מהמקומות מאוכלסים בצורה דלילה בלבד והתנועה שציפיתם לראות בה, זאת של אנשי עסקים הנמצאים בפעילות עסקית קדחתנית בצהרי היום מתחלפת במראה מנומנם.

כך לאחר הרעש הגדול נסגרים בשקט כמה מקומות כאלה וחללי העבודה המשותפים מתחילים להתאים את עצמם למציאות וחוזרים לממדיהם הטבעיים. או שמא ההפך הוא הנכון?

את באה ללאנץ' או נשארת לאכול בחלל

לא רק בתל אביב פורח טרנד הנדל"ן העכשווי, בערים רבות ברחבי העולם החל מלונדון דרך הונג קונג, ברלין וערים נוספות מעל כ-10% משטחי המשרדים הקיימים כיום הם כבר חללי עבודה משותפים ורבים צופים שבעתיד מספר זה רק ילך ויגדל אף על פי שנדמה שהשוק הגיע לרוויה.

למה? אולי כי יחסי הגומלין בין בית לעבודה, השאיפות שלנו ומה אנו רוצים מהחיים האלה השתנו בצורה ניכרת ולא נחזור אחורה לעולם.

היתרונות של חללי העבודה המשותפים ברורים: עלות נמוכה של השכירות במקום (או דמי המנוי… איך שלא תירצו לקרוא לזה), האפשרות לעבוד במקום מסודר עם ווי-פיי איכותי, ציוד מתאים לישיבות, מצגות וכדומה, ופינוקים שונים החל מפינת קפה פשוטה במתחמים הזולים יותר ועד פינוקי 'השמיים הם הגבול' במתחמי הפרימיום היקרים במיוחד שיש גם יש כמותם, בעיקר בתל אביב רבתי והרצליה נכון לעכשיו.

דבר נוסף שמתחמי העבודה המשותפים מוכרים ללקוח הפוטנציאלי שלהם כיתרון הוא האפשרות לעשות נטוורקינג, לפגוש אנשים, ליצור סינרגיות מוצלחות לקידום פרויקטים וסביבת עבודה שמזכירה את סביבת העבודה המצוירת בתחום ההייטק.

מי צריך מנוי בחדר כושר כאפשר לעשות מינוי לחלל עבודה המשותף ולהגיע בקורקינט מיבנה…

אין ספק ששירותי האקסטרה שמציעות החברות הגדולות אשר מחזיקות בחללי העבודה המשותפים הם ש'קונים' את הקהל בסופו של דבר וכמו בבית מלון המציע חבילות הכול כלול כך גם מתחמי העבודה המשותפים מבינים שהשינוי בתרבות העבודה הוא כה גדול שחברות וארגונים גדולים כמו גם פרילנסרים קטנים מבינים שהם יכולים לדרוש וגם לקבל שירותים נוספים מלבד החלל בו הם עובדים כמו שירותי הפקה ואפילו בייבי סיטר לילדים במתחמים המקימים גני ילדים קטנים לילדי העובדים, סליחה היזמים במקום.

בקיצור סלט אחד גדול, העבודה באה הביתה והבית בא לעבודה, כולם רוצים להתפרנס, כולם רוצים קהילה משותפת וחברים אבל האינטרנט חייב להיות חזק כדי שנוכל להתנתק לכמה דקות מההמולה במקום אבל איך אפשר כשלידך 2 גרפיקאים מתלהבים מאיזה גיף אז במה זה שונה מעבודה בקיוביק שלך במשרד רגיל?  

מה המודל העסקי שלך?

האם הצמיחה בתחום חללי העבודה המשותפים הייתה מהירה מדי?
האם אין מספיק ביקוש לטרנד העולמי? אולי בכלל עדיף להמשיך לעבוד מבית הקפה השכונתי, לייבש את המלצר ולשבת שעות על כוס קפה אחת ואולי איזה טוסט בצהריים במקום לשלם דמי שכירות חודשיים למתחם? כמה שקל למ"ר צריכים להיכנס ליזם על מנת להחזיר את ההשקעה ואיך אנג'לים ומשקיעים מוסדיים קשורים לכל זה?

שאלות מעניינות שלצערנו קצרה היריעה מלהרחיב עליהן כאן אך אנו מבטיחים לעשות סיבוב נוסף בחלל החיצון עוד כמה חודשים ולבדוק האם הטרנד דעך או פרח, האם באמת הבאנו את הילדים שלנו לגן הילדים בחלל המשותף ובאיזה ג'קוזי אנחנו מעדיפים להפליץ, בזה של המתחם או בזה של הקאנטרי? אופס ברח לנו… הלכנו צעד אחד רחוק מדי? אולי כדי שנחזור למעלית או נישאר בבית היום.

ומה אתכם? איפה אתם מעדיפים לעבוד? בבית, במשרד או בחלל המשותף? איפה אתם יותר יצירתיים ופרודקטיביים ומה העדפות שלכם בתחום?

הכותב: ערן סיון

עושה רושם שבועת הנדל"ן, בין אם היא קיימת או לא, טרם התפוצצה. כמה שנים כבר חלפו מאז החלה להתנפח? כמעט עשור.

בתקופה זו צמחו, עלו ונסקו מחירי הדירות בארץ בלי בעיות בכלל. בהתחלה הם נסקו, אחר כך 'רק' עלו ועכשיו הם ממשיכים לצמוח כמו עלים על העץ – קצת ובהדרגה, כמעט לא מרגישים בכך וקשה להבחין בשינוי, אבל אם חוזרים לשטח אחרי כמה חודשים, רואים את ההבדל.

הפוך גוטה, הפוך  

יש מי שיאמרו שמגמת העלייה נעצרה, ששוק הנדל"ן מצא סוף סוף איזון, שהמחירים בכלל בירידה קטנה ושאין דבר כזה בועת נדל"ן.

מי הם אלה שיאמרו? בעלי עניין כמובן. ושלא תחשבו שיש סקטור שקשור לשוק הנדל"ן שמתבטא בעניין, שאין לא עניין וחצי עניין בעניין. בקיצור, עניינים…

פוזיציות – אמור לי מה הפוזיציה שלך ואומר לך מה אתה חושב על מחירי הדירות: אתה שר האוצר? טוב כמובן שעליית מחירי הדירות נבלמה תודות לקמפיין מחיר למשתכן המבריק והגאוני שפשוט חיסל את בועת הנדל"ן בהינף יד והציף את המשק בדירות זולות ובמחיר בר השגה.

זה דיור בר השגה לשמו. בר השגה לבעלי העניין. מי בעניין? רוצים לזכות בדירה דרך קמפיין מחיר למשתכן? נהדר. מי לא היה רוצה. אבל הסיכוי שלכם לזכות בדירה כזאת נמוך ביותר וזה עוד לפני שבכלל התקבלתם לתכנית. ראשית כל עמדו בתנאי התכנית כזוג צעיר שלו זו הדירה הראשונה ובתנאים נוספים להגשת מועמדותכם לתכנית ואחר כך החזיקו אצבעות וקוו ששמכם יעלה בגורל.

האם מחיר למשתכן באמת חיסל את הבועה?

נחוזר רגע אל תמונת המקרו הגדולה, שם נמצאת הממשלה יחד עם הקבלנים, הבנקים ואתם, הצרכנים. האם לדעתכם תכנית מחיר למשתכן באמת גרמה למחירי הדירות לרדת בצורה דרסטית? האם שני פרויקטים וחצי המספקים 2000 דירות לזוגות צעירים זה מספיק?  3000 דירות? אולי 4000? המספרים בכוונה נקובים בספרות ולא במלים כדי שתרגישו את הכמות המזערית יחסית למה שאמת צריך כאן.

כי מי שלא מבין את היקף הבעיה אינו מודע לפתרון הדרוש על מנת לטפל בה. יפים, צודקים ומשתלמים ככל שיהיו הפרויקטים הבודדים של מחיר למשתכן שאכן קוימו או יקוימו, הביקוש לדירות אל מול ההיצע עדיין גדול מדי והוא הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות.

כמה משפחות צעירות אכן מאושרות – הן זכו לרכוש (לרכוש, לא לקבל, למי שחשב כך) דירה במחיר למשתכן במחיר אטרקטיבי ולחסוך כמה מאות אלפי שקלים.

אך אותן משפחות עדיין צריכות להביא את הכסף מאיפשהו בין אם מההורים או ממשכנתא ולשים את כל החסכונות שלהם על הדירה. אבל חוץ מכמה אלפי המשפחות שזכו בתכנית נשארו הרבה יותר שלא זכו בה, ועוד הרבה יותר שכלל לא ניגשו לתכנית.

רוצים משל? טיפה בים. טיפה זולה אמנם, עם שני כיווני אוויר, מטבח דגם ברירת מחדל מהיצרן וחניה רשומה בטאבו שקשה להיכנס ולצאת ממנה אבל טיפה נחמדה עבור מי שזוכה לגור בה.

לגביי שאר הטיפות, הן נאלצות להמשיך להיטלטל בים הנדל"ן הסוער. כרגע הגלים אמנם שככו קצת אך מי יודע מה צופן העתיד. תכנית מחיר למשתכן כמה שהיא נחמדה (יש יאמרו פופוליסטית) היא אכן כמו פלסטר על פצע פתוח, ענק ומדמם.

לא פטישי 5 קילו ולא תכניות מגירה עטופות בצלופן יעזרו למחירי הדירות לרדת.

דרושים קורנסים רבי משקל, החלטות אמיצות, הפשרת קרקעות, התחלות בנייה, הפחתה במסים, הטבות לקבלנים ולבנאים ועוד כלים מעשיים יותר שיכולים לגרום לשוק הנדל"ן לבנות יותר, לדבר פחות ולהביא לכך שזוג במדינת ישראל לא יצטרך למשכן את החיים שלו על מנת לגור בדירה משלו ולא יצטרך לעבוד 180 חודשים בשביל לקנות דירה.

דירה להשכיר – הנאים השכנים בעינייך

ומה לגבי שוק השכירות ארוכת הטווח? עדיין בחיתולים. אין באמת פרויקטי מגורים חדשים הנבנים לטובת השכרה ארוכת טווח, הישראלים מעדיפים לקנות את הבית שלהם ולא לשכור ולא נראה שפתרון ההשכרה הוא שיתפוס כאן.

מה כן?

כאמור, יש פתרונות. המדינה מחזיקה בכ-93% מהאדמות והיא זאת שיושבת על השיבר ומחליטה כמה מהן להפשיר וחשוב יותר: היכן.

נכון לעכשיו נראה שהיררכיית המחירים בארץ תישמר לנצח כאשר תל אביב היא האבן שנפלה במרכז הבריכה והמחירים סביבה פוחתים הדרגה ככל שמרחיקים. ומה לגביי דירות בפריפריה? רגע כבר עונה על זה פשוט יש אזעקת צבע אדום. ביי ביי.   

חזרתי. היה יירוט מוצלח. אז מה בסך הכול רצינו – דירת 4 חדרים קטנה קרוב למוסדות הלימוד, בלי פקקים לעבודה, מרפסת קטנה, חנייה וארנונה נורמליות.

החבר'ה שזכו במחיר למשתכן אולי נהנים מזה אבל הם הטיפה בים שמשפחות רבות אחרות רק חולמות לרחוץ בו.

ואולי הישראלים הצעירים הם פשוט מפונקים. לא בני תפנוקים כי ההורים שלהם לא התלוננו, עבדו קשה 40 שנה, השיגו את הדירה שלהם בזעת אפם ובכוחות עצמם ואפילו ממנים היום את ילדיהם או בקיצור: די כבר לדבר על בועת הנדל"ן, אתם משעממים אותנו.

| כותב: ערן סיון |

אפליקציה חדשה שנקראת צ'אטליסט מציעה לשוכרי הדירות אמצעי חדש למציאת דירה ולתקשורת עם בעלי הנכס, אז אם אתם מחפשים שידוך נדלני הגעתם למקום הנכון.

איך מחפשים דירה?

בעבר חיפוש דירה התבסס על מודעות על לוחות מודעות ובעיתונים. האינטנרט הביא אפשרויות נוספות כמו אתרי חיפוש דירות להשכרה, אתר יד 2 ועוד אתרי נדל"ן שונים, והרשתות החברתיות הוסיפו עוד אופציות. קבוצות פייסבוק של דירות להשכרה צצו כמו פטריות אחרי הגשם וכולם נהנו מכך.

אבל האפשרויות השונות שהביא עמו האינטרנט לא באמת שינו את התמונה באופן רדיקלי. לוח המודעות המסורתי פשוט עבר אל מסך המחשב ומאוחר יותר אל מסך הסמארטפון. כעת צצה לה אפשרות חדשה בדמות אפליקציה שמתיימרת לשדך לכם את הנדל"ן שיתאים לכם. אפליקציית צ'אטליסט מושקת בימים אלה ומשנה את התמונה בעזרת הצגת לוח מודעות מותאם אישית ומתעדכן. לא עוד דפדוף אינסופי בתקווה למצוא נכס רלוונטי, אלא חיפוש יעיל וממוקד בתוך האפליקציה.

איך זה עובד?

במסיבת העיתונאים שערכה החברה הסבירה קרן גולץ, מנכ"לית ומייסדת האפליקצייה, את האופן בו תפעל האפליקצייה. לדבריה, כאשר אתם מחפשים דירה, אתם נכנסים לצ'אטליסט ופותחים פרופיל משתמש. מיד לאחר מכן אתם מסיירים בין הדירות המוצעות באפליקציה תוך סינון רלוונטי בעזרת פילטרים מתאימים. כך לדוגמה תוכלו לבחור האם הדירות המוצגות כוללות תיווך, את מספר החדרים בדירה, רמות מחיר שונות האם אלו דירות לזוגות צעירים ועוד.

במהלך החיפוש תוכלו לסמן דירה מסוימת כרלוונטית, הדירה תישמר ואתם תוכלו להתכתב ישירות עם בעל הנכס באמצעות האפליקציה. אם הדירה כבר לא רלוונטית היא תיעלם מהפיד, ואם היא תחזור להיות רלוונטית, או שמחירה יירד אתם תהיו הראשונים לדעת על כך באמצעות הודעת פוש מבעל הנכס.

בלי שיחת טלפון

לדור הוואטסאפ והפייסבוק יש רתיעה משיחות טלפון, ויעידו על כך בתים רבים בהם המכשירים האלה כבר לא קיימים. אפליקציית צ'אטליסט מאפשרת לכם ליצור קשר עם בעל הדירה בלי שיחת הטלפון המקדימה. את השיחה תבצעו באמצעות מערכת צ'אט מהירה ונוחה ביותר שתגרום לכם לשאול איך לא חשבו על זה קודם.

• פרוייקטי נדל"ן חדשים בישראל
• פרוייקטים חדשים עד מיליון וחצי ש"ח
• טיפים להובלת דירה חדשה

למי זה מיועד?

כרגע האפליקצייה מציגה רק דירות בתל אביב, ובהמשך היא צפויה להציג דירות גם בשאר חלקי הארץ. מהסיבה הזו האפליקצייה מיועדת לכל מי שמחזיק נכס בתל אביב וברצונו להשכיר אותו. מן העבר השני, האפליקציה מיועדת גם למחפשי דירות להשכרה שמחפשים פלטפורמה נוחה למציאת דירה.

מערכת סינון ייחודית

למצוא דירה באינטרנט זה כמו לחפש מחט בערימה של שחט, היצע אדיר ורק דירה אחת שצריכה להיות שלך. קבוצות הפייסבוק לא מאפשרות סינון נוח והסינון של אתר יד 2 לא יעיל מספיק, ועל הקשיים האלה באה לענות צ'אטליסט. מערכת הפילטרים של האפליקצייה מתאימה את עצמה לבקשות הגולש וחוסכת לו שעות של דפדוף עקר וחסר תוכלת.

יותר פניות

השימוש באפלקיציה עשוי להועיל לצד השוכר, אבל גם המשכירים ייהנו משינויים שונים. השימוש באפליקציה עשוי לגרום לעלייה במספר הפונים כך יגדל מעגל הלקוחות. כבעל נכס חשוב שתזכור שככל שתקבל פניות רבות ביותר בנוגע לנכס יעלה הסיכוי שלך להשכיר אותו במחיר גבוה יותר.

ניהול נכסים נוח

האפליקציה החדשה עשויה להיות כלי נוח מאוד למתווכים או בעלי מספר דירות. אחת הפונקציות באפליקציה היא שליחת הודעה לכל רשימת התפוצה מה שיאפשר לכם לתקשר עם אנשים רבים בצורה פשוטה יחסית. מבחינת ממשק הצ'אט מזכירה האפליקציה את וואטסאפ, מה שיכול להועיל לכם בשליטה והבנה של אופן ההפעלה של היישומון .

פנייה עקיפה

אתם מפרסמים דירה להשכרה ורוצים לקבל מספר רב של פניות, אבל רבות מהפניות עשויות להיות בזבוז זמן. שוכרים לא רציניים או מחפשי דירה שלא קראו את המודעה שפרסמתם עד הסוף יהיו טרדה מיותרת. מערכת הצ'אט של האפליקצייה מאפשרת תקשורת עקיפה בין בעל הנכס לשוכרים. בצורה הזו נוצרת היכרות נוחה בין השוכר למשכיר בתוך האפליקציה. כך מתקיימת הפרדה בין מספרכם הפרטי לבין הפעילות העסקית ומתאפשר סינון נוח יותר של שוכרים טורדניים ופניות לא רלוונטיות.

הודעות פוש

אפשרות נוספות שעשויה לעניין את בעלי הנכסים היא שליחת הודעות פוש למחפשים רלוונטיים. אתרים כמו יד 2 מאפשרים לתעדף את הדירה שלכם ולהקפיץ אותה לראש רשימת החיפוש בעבור סכום כסף מסוים. בצ'אטליסט לקחו את התעדוף צעד קדימה באמצעות הודעות פוש לשוכרים שמחפשים דירה בסינון המתאים לדירה שלכם. בצורה הזו אתם משלמים על תיעדוף ומקבלים הקפצה רלוונטית של הנכס שלכם.

יעדים להמשך

כאמור, גרסתה הראשונה של האפליקצייה מתאימה לעיר תל אביב בלבד, אולם בהמשך תושק גירסה נוספת של שכירות דירה ארצית ובהמשך גם דירות למכירה. ברשימת היעדים של מפתחי האפליקציה להתרחב גם לתחומים נוספים מלבד נדל"ן כמו ביטוח, קניית והשכרת רכבים, חיפוש שותפים לדירה ועוד. בעזרת האפליקציה נחסוך כאב ראש גדול המתלווה אלינו להוצאות בקניית דירה ושלל משימות נוספות.

חוק דירה שלישית עבר בהליך חקיקה מהיר ועורר זעם בקרב אנשי הנדל"ן. עם ביטול החוק מתעוררת ביתר שאת השאלה האם החוק הזה הוא מה שהיינו צריכים ומה כן יעזור לשוק הדיור הישראלי.

שר האוצר משה כחלון העביר בהליך חקיקה מהיר חוק המטיל מס על בעלי דירה שלישית. לשיטתו של שר האוצר היה החוק אמור לסייע לירידת מחירי הדיור. בג"ץ לא התרשם מרצונו הטוב של שר האוצר וביטל את החוק בטענה שהליך החקיקה היה לא תקין. כלומר, בג"ץ לא טען דבר כלפי החוק גופא, אלא הלין על האופן נעשה הליך החקיקה.

על השאלה האם חוק דירה שלישית יסייע בהורדת מחירי הדיור בישראל נשברו קולמוסים רבים, אך דבר אחד ברור- אנשי הנדל"ן במדינת ישראל זעמו על החוק. אנשי הנדל"ן בדרך כללל מחזיקים ביותר מדירה אחת, לכן החוק פגע בהם. בנוסף, החוק הרחיק משקיעים מן השוק וגרם לקיפאון בתחום הנדל"ן.

התגובות על ביטול החוק

בכתבה באתר TheMarker נזכרו הדים שונים שעורר ביטול החוק. כך למשל, ארז כהן, לשעבר יושב ראש לשכת השמאים, טען כי דחיית החוק אינה מספיקה. לטענתו, עצם העלאת החוק כבר גרמה נזק עצום הכולל בריחה של משקיעים, עלייה במחירי השכירות ופגיעה באמון הציבור. כהן התבטא גם כנגד תכנית מחיר למשתכן, וטען כי גם היא פוגעת בזוגות צעירים ואינה מובילה לפתרון בתחום הדיור בישראל.

בכתבה באתר מובאים גם דבריה של שמאית המקרקעין נחמה בוגין, שטוענת כי "מהלך החקיקה הפופוליסטי על גבם של המשקיעים אשר חלק גדול מהם הנם אנשים פשוטים שחסכו שקל לשקל ורכשו דירה כחלק מהביטחון הכלכלי לתקופת הפנסיה- לא צלח".

קשה להבין כיצד מגזין מכובד מספק ציטוט שכזה ללא למתוח מעט ביקורת. הצגת המשקיעים כאזרחים מסכנים או אנשים פשוטים שחסכו שקל לשקל כדי לרכוש דירה אינה נאמנה למציאות. לאזרחי ישראל אין כסף לקנות דירות, ועל ידי חיסכון של שקל לשקל קשה מאוד לרכוש דירה. המשקיעים שמחזיקים ביותר משתי דירות לא חסכו שקל לשקל. אנשים אלה הם העשירים יותר שבאפשרותם לרכוש דירה.

צעדיה של הממשלה אכן לא מועילים לפתרון המצב והורדת מחירי הדיור, אך גם הצגת המשקיעים באור מסכן אינה נאמנה למציאות. זעם אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית הינו מוצדק והגיוני, הטלת מס על דירה שלישית הוא לא מה שיפתור את משבר הדיור.

עיקרון פשוט של היצע וביקוש

נדמה ששר האוצר ושאר העוסקים במלאכה מתעלמים מהמשוואה הפשוטה. הגדלת ההיצע אל מעל לתחום הביקוש תוריד את המחירים. זהו העיקרון הבסיסי שלומדים בקורס מבוא לכלכלה, ואם שר האוצר לא זוכר את זה אולי כדאי שיחזור לאוניברסיטה בסמסטר הקרוב.

אכן, בעיית הדיור אינה בעיה קלה, ופתרונה עשוי לארוך זמן מה, אולם יש לדחוף בכל הכוח לקבלת הפתרונות. מלבד חקיקת חוקים שלא מזרזים ולא משנים לטובה יש להגביר את קצב הבנייה. בשנים האחרונות יש עלייה בקצב התחלות הבנייה אך אם לא ימשיכו ללחוץ על הדוושה העלייה תתמתן בלחץ הקבלנים ובעלי האינטרסים.

כדי ליצור שינוי אמיתי לא מספיק לחוקק חוקים שונים, ויש לגרום לקובעי המדיניות לשנות כיוון. ראשי ערים שמעכבים תכניות בנייה וראשי רשויות שלא מאשרים לבנות בתחומם מעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן הישראלי לא פחות מחוקים המטילים מס על מחזיקי דירה שלישית.

ואולי הבעיה היא היעדר משקיעים?

זעמם של אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית כלול גם בהרגשה שמגבילים את יכולתם להשקיע. כאשר מסתכלים על שוק הנדל"ן יש להבין שהמשקיעים הם גורם מהותי לצמיחתו. שוק הנדל"ן חייב שיהיו בו התחלות בנייה רבות כדי שההיצע יעלה, אך התחלות בנייה לא מתרחשות אם אין משקיעים שמוכנים לקחת את הסיכון. ללא משקיעים לא תהיה בנייה וללא בנייה לא תייהנה ירידות מחירים.

המשקיעים מספקים לקבלן רשת ביטחון במקרה של ירידה חדה מדי במחירי הדירות. קבלן שחושש שהוא לא יוכל להרוויח, או חושש מהפסד פשוט לא בונה. מהסיבה הזו ברורה סיבת זעמם של אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית.

כדי להוריד את מחירי הנדל"ן יש צורך בהתחלות בנייה רבות שיביאו להצפה של השוק בדירות להשכרה. זה אמנם תהליך שייקח זמן, אך על ידי הורדת חסמים של התחלות בנייה, פיתוח מזורז של פרויקטים ושיפור ענף הבניין בישראל נוכל להוריד את מחירי הדיור ולקרב כל ישראלי שירצה בכך לדירה משלו.