מצוקת הדיור נותנת את אותותיה כיום והדבר גובל בעליית מחירי הדירות. חברות הנדל"ן אשר מחפשות כל הזמן פתרונות להקלה על מצוקת הדיור, מצאו כיום פתרון יעיל. מדובר במציאת נכסים ישנים פוטנציאלים והשבחתם לצורך הפיכתם למתחמי מגורים חדשים, מודרניים ויוקרתיים. מי שמרוויח מהשבחת נכסים הם היזמים והאזרחים אשר מתגוררים ליד בניני המגורים אשר עתידים לעבור מהפך […]]]>מצוקת הדיור נותנת את אותותיה כיום והדבר גובל בעליית מחירי הדירות. חברות הנדל"ן אשר מחפשות כל הזמן פתרונות להקלה על מצוקת הדיור, מצאו כיום פתרון יעיל.
מדובר במציאת נכסים ישנים פוטנציאלים והשבחתם לצורך הפיכתם למתחמי מגורים חדשים, מודרניים ויוקרתיים. מי שמרוויח מהשבחת נכסים הם היזמים והאזרחים אשר מתגוררים ליד בניני המגורים אשר עתידים לעבור מהפך ולהוות בניני מגורים חדישים שכן, ערך הדירות שלכם יקפוץ לאחר מהפך מעין זה בסביבתכם.
כיצד ניתן להרוויח מנכסים ישנים
לא פעם וודאי נתקלתם במתחמים שונים, ישנים, אשר אינם נראים טוב מדי מבחינה ויזואלית בלשון המעטה. מדובר במתחמים אשר בעברם שימשו כמפעלים, מרכזיות טלפון ועוד. על אף שמדובר במתחמים ישנים מאוד, הרי שתחתם מצויה קרקע הרלוונטית לצורך בנייה בה. במציאות שבה יש מצוקת קרקעות ודיור, הרי שעל קרקע שניתן לבנות עליה, מתקבלת בברכה. כאשר יזמי נדל"ן פוגשים במתחמים הממוקמים על קרקעות "מבוזבזות" שכאלה, הם עושים כל שביכולתם על מנת להשביח את הקרקעות הללו בכדי למכור אותן לקבלנים. הקבלנים אשר ירכשו את הקרקעות הללו מהיזמים, יבנו עליהן יחידות דיור חדשות. מכיוון שישנה מצוקת דיור, יחידות דיור חדשות הן דבר רלוונטי ומתבקש מאוד כיום. אחד מיזמי הנדל"ן הבולטים מאוד כיום בתחום רכישת קרקעות להשבחה, קרויה: קרן ראליטי. קרן זו העמידה תוך 4 שנות פעילות יותר מ10 מתחמים הרלוונטיים להשבחת נדל"ן. המשקיעים בקרן זו הינם משקיעים משוק מוסדי ומשקיעים משוק פרטי.
אחד הפרויקטים הבולטים של קרן זו הינו מתחם שעד לפני כמה שנים היווה את המרכז הלוגיסטי של חברת בזק. המתחם מתפרש על 32 דונם וכיום הוא מהווה מתחם נטוש. מתחם זה מרכש על ידי הקרן והחל בתהליכי השבחה שמטרתם היא להכין את הקרקע לקראת בנייה של מתחמי מגורים ומסחר. לאחר שהקרן השביחה את הקרקע, היא העמידה אותה למכירה. קבלנים אשר זיהו את הפוטנציאל הטמון בקרקע אשר כללה תכניות לבניית 670 יחידות דיור ועוד מבנים ציבוריים ושטחי מסחר ותעסוקה, שמחו מאוד להציע מחיר על הקרקע על מנת לרכוש אותה. בסופו של דבר קרקע זו נמכרה ברווח של 60 מיליון שקלים לאחר שרכשו אותה ב108 מיליון שקלים.
השבחה בפינוי- בינוי
הקרן לקחה פרויקט נוסף. בפרויקט זה נכלל מתחם סלמה המצוי בסמוך לשוק הפשפשים. מדובר על מתחם בגודל 3.3 דונם, אשר בו הקרן יזמה פרויקט שבמסגרתו יוגדלו מספר יחידות דיור על ידי הקטנת גודל הדירות. הקרן עסקה בכל העניינים הטכניים הרלוונטיים למימוש תכנית זו כגון: פינוי פולשים, הסבת שטחי מסחר ישנים למגורים, הקצאת שטח ציבורי לחלק מהמתחם ועוד. בסופו של דבר, הקרקע נמכרה ברווח של 9 מיליון שקלים לקרן. הקרן פועלת כיום גם לצורך השבחת בית המכס הישן ביפו. בית המכס נרכש ב53 מיליון שקלים. התכנית לבית מכס זה היא לבנות על הקרקע בית דירות יוקרתי וקומות מסחר. כמו כן, הקרן רכשה בצמוד לכיכר השעון מבנה ב9 מיליון ₪, אשר עתיד להפוך לפרויקט מגורים יוקרתי המכיל 30 יחידות דיור. השווי הסופי של הפרויקט על פי ההערכות עתיד להיות 50 מיליון ₪ והקרן עתידה להרוויח מכך לא מעט.
גם בהרצליה ניתן למצוא כיום מבנה אשר רכשה הקרן ברחוב שדרות ח"ן. המבנה נרכש ב8.5 מיליון שקלים ועתיד לקום במקומו, מבנה חדש עם כמות משמעותית של יחידות דיור. בירושלים, באזור שכנות רחביה, נרכש על ידי הקרן בניין בן 16 קומות אשר הקרן פועלת במגמה להרחיב את זכויות הבנייה שבו על ידי איחוד של חלקה עם חניון צמוד.
על אף שהקרן מאוד בולטת כיום בתחום ההשקעות שלה והרווחים מהן, הרי שישנן חברות יזום ובנייה נוספות העוסקות בתחום יזום ובניה שפועלות בתחום רכישת נכסים לצורך השבחה. לדוגמא: חברת מגדלי שרונים- אופק זכתה במכרז של מנהל מקרקעי ישראל בשטח בגודל 23 דונם. בשטח עתידים להבנות 200 יחידות דיור ושטחים ציבוריים. מדובר בשטח שכיום ממוקם בו קאנטרי קלאב אשר לא בשימוש.
כיצד ניתן להרוויח מהשבחה
חשוב מאוד לדעת שכל אדם אשר מתגורר סמוך לאזור שנרכש לצורך השבחתו, יכול בהחלט ליהנות מעליה בערך הדירה שלו. שכן, בעוד שהאדם התגורר עד כה בבניין מגורים הסמוך לאזור נטוש כלשהו, כעת לאחר השבחת הקרקע ובניית פרויקט יוקרתי כלשהו עליו, דירתו תמוקם בסביבה אטרקטיבית מאוד. מטבע הדברים, גם ערך הדירה שלו יעלה. ערך דירה המצויה במקום מעין זה עתידה לעלות ב5-10 אחוזים, על פי דברי המומחים.
בסופו של דבר ניתן לסכם ולומר שעל אף שמדובר בפרויקטים מלהיבים מאוד, הרי שלאדם מהשורה אין אפשרות להשקיע בהם, אלא בעיקר לחברות יזמות גדולות ורציניות בעלי תקציבי עתק כתוצאה מגיוס משקיעים.
כל בכל תחום צריך להיות מעודכנים בכל חדשות הנדל"ן על מנת למצוא את ההזדמנויות בצורה יעילה ומהירה.
תמ"א 38 היא אוסף תקנות שמטרתן טיפול בסכנות הנובעים מרעידת אדמה, אך בפועל היא מהווה זרז לתהליכים של התחדשות עירונית. קבלו את כל מה שרציתם לדעת על פרוקט תמא 38.]]>תמ"א 38 היא אוסף תקנות שמטרתן טיפול בסכנות הנובעים מרעידת אדמה, אך בפועל היא מהווה זרז לתהליכים של התחדשות עירונית. קבלו את כל מה שרציתם לדעת על פרוקט תמא 38.
אם הקשבתם בשיעורי גאוגרפיה, אתם בטח יודעים שישראל ממוקמת ממש על השבר הסורי אפריקני. היא נמצאת על שני לוחות טקטוניים, מה שמעמיד אותנו בסכנה תמידית של רעידת אדמה.
לאורך ההיסטוריה פקדו רעידות אדמה חזקות את ארץ ישראל וגרמו לנזקים כבדים. כך לדוגמה, יוסף בן מתיתיהו מספר על רעידת האדמה שהתרחשה בשנת 31 לספירה והרגה 30 אלף איש, ובשנת 1837 פקדה רעידת אדמה חמורה את אזור הגליל, החריבה את צפת ופגעה קשות גם בטבריה. מומחים מעריכים שזהו עניין של זמן עד שתתרחש רעידת אדמה חמורה נוספת בארץ ישראל, וכי יש להיערך בהתאם כדי להקטין את הנזקים.
כמענה להערכות האלה נהגתה תכנית תמ"א 38, או תכנית המתאר הארצית מס' 38 שנכנסה לתוקף במרץ 2005. זהו למעשה אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי לטפל בסיכונים הנובעים מרעידת אדמה. פרויקט תמ"א 38 הוכן על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה מתוך הבנה שמרבית המבנים בישראל לא עומדים בדרישות התקן. עלות תיקון וחיזוק המבנים הינו יקר, וכדי לעודד שיפוץ ופיתוח של המבנים הללו נהגתה התכנית, שמתבססת על מתן תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים.
איך זה עובד?
הרעיון של פרויקט תמ"א 38 מבוסס על מתן תמריצים לקבלנים ויזמים לשפר את מצב הבניינים, בתמורה לזכויות בבניין. הקבלן יחזק את המבנה, ויבנה מרחבים מוגנים, מעליות ומרפסות, ובתמורה יקבל אישור לבנות דירות נוספות בבניין. בצורה הזו כולם מרוויחים: הדיירים מקבלים בניין משופץ ובטוח יותר, הקבלן מקבל דירות בבניין והמדינה מקבלת בניין משופץ בלי להשקיע בכך בעצמה.
בשנים האחרונות נרשמה עלייה בהגשת בקשות לביצוע תמ"א 38, אולם מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין נמוך מהרצוי. הסיבה המרכזית לכך היא חוסר נכונות של הדיירים והקושי שלהם להתארגן יחד ולבצע את המהלך. בנוסף לקושי בהתארגנות, גם התהליך לא פשוט כל כך וכולל חתימה על הסכם סבוך, ותהליך בנייה ארוך שגורם לדיירים קשיים לא מעטים.
תמ"א 38 בפריפריה
אחת הסוגיות הבלתי פתורות בהקשר של פרויקט תמ"א 38 הוא בניינים שנמצאים בפריפריה. באזורי ביקוש כמו רמת וגבעתיים ישנה התעניינות גבוהה, ופרויקטים רבים יוצאים לפועל, אולם בערים שנמצאות בפריפריה, כמו צפת או בית שאן, ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 אינו נפוץ כל כך. האבסורד הוא שדווקא הערים האלה נמצאות בסכנה גדולה יותר במקרה של רעידת אדמה, שכן הן נמצאות במקומות רגישים יותר, ונפגעו בצורה קשה יותר מרעידות אדמה בעבר.
הסיבה למיעוט הפרויקטים בערים האלה היא שקבלנים מעדיפים לבצע את התכנית באזורי ביקוש, שם הנדל"ן יקר יותר, בהם הם יוכלו למכור את הדירות שיקבלו בקלות רבה יותר. התכנית עדיין לא נותנת פתרון לאזורים האלה, וכיום מתנהלים דיונים כיצד לשנות את זה.
תמ"א 38 כוללת יכולה להתבצע בשני אופנים:
- תמ"א 38/1 היא תכנית הכוללת חיזוק ותוספת, ומתבצעת בלי שהדיירים מפנים את דירתם. במסגרת התכנית מתווספת לכל דירה ממ"ד ומרפסת, הבניין זוכה לשיפוץ חזיתתות ולובי, והיזם מקבל זכויות לבניית קומות נוספות. פרויקט כזה בדרך כלל יתמקד בבניין או שניים, והיתרון המשמעותי שלו הוא שהדייר לא צריך לעזוב את דירתו במשך השיפוץ. מצד שני, הוא יסבול מרעש השיפוצים בזמן שהם מתרחשים.
- תמ"א 38/2 היא תכנית מורכבת יותר, שכוללת הריסה של הבניין ובנייתו מחדש. רוב החברות העוסקות בתחום מעדיפות פרויקטים כאלה, שכוללים בדרך כלל מספר רב של בניינים בכל פרויקט, כך נוצרת למעשה שכונה חדשה. בזמן הבנייה גרים הדיירים בדיור חלופי, ובסופו של דבר הם שבים לדירה חדשה לחלוטין.
התחדשות עירונית
לא רק החשש מרעידות אדמה מקדם את תכניות תמ"א 38, אלא גם הרצון של העירייה והמדינה להתחדשות עירונית. שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38/1, ויותר מכך בנייה שלו מחדש במסגרת תמ"א 38/2 יביאו להתחדשות התשתיות הקיימות, להקמת מבני ציבור חדשים ולעלייה ברמת החיים בשכונה. היזם נושא בחלק גדול מעלויות הפיתוח, מה שעושה את הפרויקט לרווחי עבור כלל הצדדים המעורבים בו.
]]>