החלום הישראלי: בית עם גינה, עדיף שגם יהיה קרוב להורים. אבל בלי הלוואה החלום הזה עלול להישאר בלתי ממומש. ריכזנו עבורכם את כל הדרכים לקבלת הלוואה לרכישת דירה.

כל אחד רוצה בית עם גינה, או אפילו דירה קטנה בבניין גדול. כל קורת גג שתאפשר מגורים בלי לשלם שכירות היא חלום עבור הישראלי המצוי. אבל החלום הזה רחוק וקשה להשגה. מחירי הדיור בישראל גבוהים מאי פעם, וגם אם מנסים לגרום לנו לחשוב שיש ירידה במחירים, זו ירידה מינורית וכמעט לא מורגשת. אז בכל זאת קונים בית? בעזרת הלוואת משכנתה!

מה זה בעצם משכנתא?

משכנתא היא למעשה הלוואה מהבנק שניתנת במטרה לקנות נדל"ן. כאשר אנחנו לוקחים הלוואה אנחנו מעמידים ערבים, וכאשר לוקחים הלוואת משכנתא הערב הוא למעשה הנכס, שמשועבד עבור ההלוואה. בתמורה להלוואה אנחנו משלמים לבנק ריבית, ובמידה ולא נעמוד בהחזרי המשכנתא יוכל הבנק (בתנאים מסוימים) לעקל את הנכס.

כיוון שמדובר בסכום גדול מאוד, המשכנתא מוחזרת בתשלום חודשי, כאשר בדרך כלל נשתדל שגובה המשכנתא לא יעלה על שליש מהמשכורת החודשית. תקופה ההחזרה של המשכנתא נפרסת על פני שנים רבות, בהתאם למסלול שנבחר. אגב, משכנתא נחשבת להלוואה טובה יותר ביחס להלוואות אחרות, והיא ניתנת בתנאים טובים יותר. הסיבה לכך היא שלבנק יש ביטחון גבוה בכך שתחזירו את הכסף, כיוון שהנכס שלכם משועבד.

אם הגעתם עד כאן, כנראה שאתם מתעניינים ברכישת דירה. חשוב שתדעו שיש כמה דרכים לקחת הלוואת משכנתא לרכישת דירה, ואנחנו רוצים לספר לכם על הדרכים השונות.

סוגי משכנתאות

חשוב להכיר את סוגי המשכנתאות, כדי שתוכלו למצוא הלוואה שמתאימה לצרכים שלכם. כדי שבאמת תוכלו לעמוד בתנאי המשכנתא אתם צריכים להתאים אותה ליכולת הכלכלית הנוכחית והעתידית שלכם. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונות הוא האופן בו מחושב מחיר המשכנתא, כלומר הריבית. במילים אחרות, האופן בו תחושב הריבית שתשלמו על ההלוואה הוא ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות.

צמודה למדד ושאינה צמודה למדד

החלוקה הראשונה שנבצע היא בין משכנתא צמודת מדד ומשכנתא שאינה צמודה למדד. אבל קודם, נסביר רגע מה זה מדד:

המחירים של המוצרים עולים כל הזמן בגלל האינפלציה, והמדד הוא מה שמייצג את העלייה שלהם. מדד המחירים לצרכן מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל חודש. החזר חודשי של הלוואה הצמודה למדד ישתנה בהתאם לשינוי באינפלציה. לדוגמה: אם התחייבתם לשלם 100 שקלים בכל חדוש בעבור המשכנתא (הלוואי) והמדד עלה ב-3 נקודות, אזי תשלמו על ההלוואה בחודש הבא 103 שקלים. אם המדד יירד ב-3 נקודות תשלמו 97 שקלים.

את המשכנתאות הצמודות למדד גם נחלק לשניים:

1. ריבית קבועה צמודה למדד היא משכנתא בריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. גובה הריבית תישאר קבועה לכל אורך הדרך, והסכום שתשלמו יושפע רק מהשינויים במדד.
2. ריבית משתנה צמודה למדד היא משכנתא בריבית שמשתנה במהלך השנים, בהתאם למה שסוכם בין הבנק ללקוח.

משכנתאות שאינן צמודות למדד

את המשכנתאות שאינן צמודות למדד נחלק לשלושה סוגים:

1. צמודה לפריים היא משכנתא המתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי, כאשר הבנק מוסיף או גורע את ההפרש. זו ריבית שעשויה להשתנות בתדירות גבוהה, ואפילו בכל חודש.
2. ריבית קבועה לא צמודה היא משכנתא בה הריבית קבועה וקרן המשכנתא מנותקת ממדדים. במשכנתא הזו ההחזר החודשי קבוע לכל אורך הדרך, והתשלומים מתקזזים מיתרת הקרן.
3. משכנתא על בסיס מק"ם היא כזו בה הריבית משתנה בכל שנה ואינה צמודה למדד. הריבית נקבעת לפי אגרות חוב ממשלתיות שמכונות גם תשואות מק"ם.

משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים

משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים היא הלוואה שלא תהיה צמודה לשום מדד, והריבית שלה תהיה מבוססת על ריבית פריים. ריבית פריים היא הריבית הבסיסית שנקבעת על ידי הבנקים, בתוספת של 1.5 אחוז.

בגלל שמדובר בהלוואה שאינה צמודה למדד, גורמים שונים כמו מדדים, אינפלציה והפרשי הצמדה לא ישפיעו עליה, וההחזר החודשי על חשבון הקרן יהיה קבוע. שאר הההחזר, שמתבסס על ריבית הפריים ישתנה בהתאם לשינויים בפריים.

המשכנתא הזו מתאימה במיוחד לאלה החוששים משינויים במשק במהלך תקופת ההלוואה שלהם. להיצמד לפריים יכול להגן עליהם מפני עליה של הריבית או אינפלציה גבוהה שעלולים להפוך את הריבית לאטרקטיבית פחות. בסוג משכנתא כזה הבנק מאפשר פירעון מוקדם של ההלוואה ללא עמלה, כך שהיא מתאימה גם עבור אלה שמתכננים לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר.

משכנתא צמודה למטבע חוץ

משכנתא צמודה למטבע חוץ היא משכנתא בה הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, אלא למטבע חוץ כמו יורו, דולר, יין, פרנק ואחרים. המשכנתא הזו כפופה לשינויים בשער החליפין של מטבע החוץ אליו היא מקושרת והריבית שלה היא ריבות ליבור בתוספת ריבית נוספת שנקבעת מראש. אם תהיתם, נסביר שריבית ליבור היא ריבית בין בנקאית הנקבעת בלונדון ומייצגת את הריבית בה בנקים מלווים זה לזה הלוואות בינלאומיות.

זהו סוג משכנתא שמתאים במיוחד לאנשים שההכנסות שלהם צמודות למטבע חוץ, וכן לאנשים המנהלים משא ומתן על בסיס מטבע חוץ. אנשים אלה יוכלו ליהנות מהיתרונות של המשכנתא הזו: אם תהיה ירידה בשער המטבע התשלום יפחת; אם הלווה מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה הוא לא יחוייב בעמלת פירעון מוקדם; ובנוסף, ריבית הנגזרת מריבית לייבור היא בדרך כלל נמוכה יותר מאחרות.

• בירור מחירי דירות שנמכרו
• דירות לסטודנטים
• טיפים עבור תהליך רכישת הדירה

משכנתא לזכאים

נכון, לא פשוט לרכוש דירה, אולם יש כאלה שמשרד השיכון התגייס כדי לעזור להם. משכנתא לזכאים מיועדת עבור אלה שהוגדרו על ידי משרד השיכון כזכאים לקבל אותה. בין השאר זכאים למשכנתא הזו: מחוסרי דיור (אלה שעדיין לא רכשו דירה), עולים חדשים, משפחות חד הוריות, זוגות צעירים ואחרים.

על מנת לקבל את המשכנתא הזו יש להגיש לבנק בקשה להגשת הלוואה, וגם להנפיק תעודת זכאות המעידה על עמידה בקריטריונים של משרד השיכון. גובה ההלוואה שיתקבל ישתנה מלווה ללווה בהתאם לנתונים האישיים ולקריטריונים שהעמיד המשרד.

משכנתא הפוכה

פעמים רבות לקשישים יש נכס, אולם הם זקוקים לכסף למימון השהיה שלהם במוסד רפואי או במיקום אחר. משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת בתמורה לשיעבוד דירת מגורים, ומיועדת לאנשים מעל גיל 60 הזקוקים לכסף על מנת לממן הוצאות שונות או רכישת דירה אחרת.

את המשכנתא הזו אין צורך להחזיר במהלך תקופת המגורים בדירה. המשמעות של זה היא שאין החזרים חודשיים על חשבון קרן וריבית במהלך תקופת ההלוואה. בנוסף, המשכנתא הזו מותאמת לצרכיו ויכולותיו של הלווה, וגובה הסכום נקבע בהתאם לערך הנכס שברשותו ובהתאם למצבו הבריאותי.

משכנתא הפוכה מתאימה לאדם מעל גיל 60 אשר ברשותו דירת מגורים והוא מעוניין בהלוואה ללא החזר חודשי על חשבון קרן וריבית. בעת לקיחת ההלוואה נקבע מועד ההחזרה, אז תוחזר קרן ההלוואה והריבית. אם האדם אינו מסוגל להחזיר את ההלוואה (למשל במקרה של פטירה), הנכס ימכר וחלק מהכספים שיתקבלו ישמשו להחזר ההלוואה.

בית משותף דורש תחזוקה שוטפת ועבודה יומיומית, אך למרבית הדיירים אין זמן להתעסק בטיפול בחדרי מדרגות ודליפות בגג.

אם בעבר ועד הבית הוא זה שטיפל בענייני הבניין, הרי שכיום יותר ויותר דיירים בוחרים בחרה לניהול הבניין. אנחנו כאן כדי להסביר לכם איך עושים זאת נכון.

השיטה המסורתית

בשיטה המסורתית לניהול הבניין, אדם אחד או מספר אנשים מתנדבים לוועד הבית, וההרכב מתחלף אחת לזמן מסוים. ועד הבית אחראי לאיסוף הכספים וניהולם, תיאום תיקונים שונים, שיפוצים ועוד. השיטה הזו עובדת בסך הכל, אך העולם המודרני מערים עליה קשיים שונים.

הבניינים נהיים יותר ויותר גבוהים, וכוללים דיירים רבים יותר. דבר זה מקשה על ניהול הבניין. בנוסף, הדיירים מצפים לטיפול טוב יותר ומקורות ניהול אמינים יותר. נוסף על כך, האדם המודרני עסוק יותר בענייניו ופחות מעוניין להתנדב לוועד הבית. כך קורה שיותר ויותר בניינים עוברים לעבודה עם חברות לניהול הבניין.

מהי חברה לניהול הבניין?

חברות לניהול בניינים הן חברות ניהול חיצוניות אשר תמורת תשלום חודשי קבוע מספקות שירותי אחזקה שוטפת לבניין. השירותים כוללים ניהול וגביית דמי וועד הבית, ניקיון שוטף, גינון, תיקונים ושיפוץ בעת הצורך ולמעשה כמעט את כל מה שהבניין זקוק לו. בשנים האחרונות יותר ויותר בניינים עוברים למתכונת ניהול על ידי חברה חיצונית, אך כיצד בוחרים את החברה הנכונה לניהול נדל"ן?

בחירת חברה הוא נושא שכדאי להשקיע בו מחשבה. החברה אחראית לטיפול בעניינים שונים, אך חשוב לוודא במה בדיוק. סכסוכים בין חברות הניהול לדיירי הבניין הן דבר שעלול להתרחש ונשאלת השאלה כיצד למצוא חברה אמינה ומקצועית.

מה בודקים?

אז לפני שתבחרו חברה יש מספר דברים שכדאי שתבדקו. ראשית, עליכם לברר מהם השירותים שמוצעים על ידי החברה. חברות מסוימות מציעות שירותים בסיסיים כמו אחזקה ותפעול, בעוד חברות אחרות מציעות שירותי אקסטרה כמו ייצוג מול הרשויות.

בנוסף, חשוב לבדוק את נושא הניסיון והמקצועיות. אתם לא רוצים להיות שפן הניסיונות של חברה חדשה, לכן חשוב לבחור בחברה בעלת ניסיון והמלצות מוכחות. שוק אחזקת המבנים הוא שוק פרוץ, וכמעט כל אחד יכול להקים חברה לאחזקת מבנים, לכן חשוב לקבל המלצות ולבחור חברה אמינה ובעלת ניסיון.

• כמה לוקח עורך דין לשכור דירה בתל אביב
• טיפים להובלת דירה
• מעוניין לקנות דירה? כל המידע עבורך

תשלומים

שימו לב שהתשלום לוועד הבית בדרך כלל נמוך יותר מתשלום לחברה חיצונית, אך במקרים רבים הדיירים מעדיפים לשלם סכום נוסף כדי לקבל שקט נפשי. חשוב לעשות תיאום ציפיות בין דיירי הבניין ולהסכים על גובה התשלום הרצוי. מומלץ לבצע החלטות שכאלה על בסיס רוב של שני שליש מבעלי הדירות בבניין.

שמירה על הרכוש המשותף

אם בעבר הרכוש המשותף בבניין כלל בעיקר חדרי מדרגות, הרי שכיום נכנסו מערכות מורכבות כמו דחסני אשפה, מערכות כיבוי אש, מעליות ועוד. אלה בדרך כלל מערכות טכנולוגיות המצריכות ידע בתפעול, וחשוב שהאחראי לתפעולן ואחזקן יהיה בעל הידע המקצועי הדרוש. מסיבות אלה חשוב לוודא שהחברה שבחרתם מחזיקה צוות מקצועי שאכן בקיא בפרטים אלה. חשוב לעגן בחוזה מראש את פרטי העסקה עם החברה ולוודא שידוע להם כי האחריות נמצאת על כתפיהם.