חוק דירה שלישית עבר בהליך חקיקה מהיר ועורר זעם בקרב אנשי הנדל"ן. עם ביטול החוק מתעוררת ביתר שאת השאלה האם החוק הזה הוא מה שהיינו צריכים ומה כן יעזור לשוק הדיור הישראלי.

שר האוצר משה כחלון העביר בהליך חקיקה מהיר חוק המטיל מס על בעלי דירה שלישית. לשיטתו של שר האוצר היה החוק אמור לסייע לירידת מחירי הדיור. בג"ץ לא התרשם מרצונו הטוב של שר האוצר וביטל את החוק בטענה שהליך החקיקה היה לא תקין. כלומר, בג"ץ לא טען דבר כלפי החוק גופא, אלא הלין על האופן נעשה הליך החקיקה.

על השאלה האם חוק דירה שלישית יסייע בהורדת מחירי הדיור בישראל נשברו קולמוסים רבים, אך דבר אחד ברור- אנשי הנדל"ן במדינת ישראל זעמו על החוק. אנשי הנדל"ן בדרך כללל מחזיקים ביותר מדירה אחת, לכן החוק פגע בהם. בנוסף, החוק הרחיק משקיעים מן השוק וגרם לקיפאון בתחום הנדל"ן.

התגובות על ביטול החוק

בכתבה באתר TheMarker נזכרו הדים שונים שעורר ביטול החוק. כך למשל, ארז כהן, לשעבר יושב ראש לשכת השמאים, טען כי דחיית החוק אינה מספיקה. לטענתו, עצם העלאת החוק כבר גרמה נזק עצום הכולל בריחה של משקיעים, עלייה במחירי השכירות ופגיעה באמון הציבור. כהן התבטא גם כנגד תכנית מחיר למשתכן, וטען כי גם היא פוגעת בזוגות צעירים ואינה מובילה לפתרון בתחום הדיור בישראל.

בכתבה באתר מובאים גם דבריה של שמאית המקרקעין נחמה בוגין, שטוענת כי "מהלך החקיקה הפופוליסטי על גבם של המשקיעים אשר חלק גדול מהם הנם אנשים פשוטים שחסכו שקל לשקל ורכשו דירה כחלק מהביטחון הכלכלי לתקופת הפנסיה- לא צלח".

קשה להבין כיצד מגזין מכובד מספק ציטוט שכזה ללא למתוח מעט ביקורת. הצגת המשקיעים כאזרחים מסכנים או אנשים פשוטים שחסכו שקל לשקל כדי לרכוש דירה אינה נאמנה למציאות. לאזרחי ישראל אין כסף לקנות דירות, ועל ידי חיסכון של שקל לשקל קשה מאוד לרכוש דירה. המשקיעים שמחזיקים ביותר משתי דירות לא חסכו שקל לשקל. אנשים אלה הם העשירים יותר שבאפשרותם לרכוש דירה.

צעדיה של הממשלה אכן לא מועילים לפתרון המצב והורדת מחירי הדיור, אך גם הצגת המשקיעים באור מסכן אינה נאמנה למציאות. זעם אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית הינו מוצדק והגיוני, הטלת מס על דירה שלישית הוא לא מה שיפתור את משבר הדיור.

עיקרון פשוט של היצע וביקוש

נדמה ששר האוצר ושאר העוסקים במלאכה מתעלמים מהמשוואה הפשוטה. הגדלת ההיצע אל מעל לתחום הביקוש תוריד את המחירים. זהו העיקרון הבסיסי שלומדים בקורס מבוא לכלכלה, ואם שר האוצר לא זוכר את זה אולי כדאי שיחזור לאוניברסיטה בסמסטר הקרוב.

אכן, בעיית הדיור אינה בעיה קלה, ופתרונה עשוי לארוך זמן מה, אולם יש לדחוף בכל הכוח לקבלת הפתרונות. מלבד חקיקת חוקים שלא מזרזים ולא משנים לטובה יש להגביר את קצב הבנייה. בשנים האחרונות יש עלייה בקצב התחלות הבנייה אך אם לא ימשיכו ללחוץ על הדוושה העלייה תתמתן בלחץ הקבלנים ובעלי האינטרסים.

כדי ליצור שינוי אמיתי לא מספיק לחוקק חוקים שונים, ויש לגרום לקובעי המדיניות לשנות כיוון. ראשי ערים שמעכבים תכניות בנייה וראשי רשויות שלא מאשרים לבנות בתחומם מעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן הישראלי לא פחות מחוקים המטילים מס על מחזיקי דירה שלישית.

ואולי הבעיה היא היעדר משקיעים?

זעמם של אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית כלול גם בהרגשה שמגבילים את יכולתם להשקיע. כאשר מסתכלים על שוק הנדל"ן יש להבין שהמשקיעים הם גורם מהותי לצמיחתו. שוק הנדל"ן חייב שיהיו בו התחלות בנייה רבות כדי שההיצע יעלה, אך התחלות בנייה לא מתרחשות אם אין משקיעים שמוכנים לקחת את הסיכון. ללא משקיעים לא תהיה בנייה וללא בנייה לא תייהנה ירידות מחירים.

המשקיעים מספקים לקבלן רשת ביטחון במקרה של ירידה חדה מדי במחירי הדירות. קבלן שחושש שהוא לא יוכל להרוויח, או חושש מהפסד פשוט לא בונה. מהסיבה הזו ברורה סיבת זעמם של אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית.

כדי להוריד את מחירי הנדל"ן יש צורך בהתחלות בנייה רבות שיביאו להצפה של השוק בדירות להשכרה. זה אמנם תהליך שייקח זמן, אך על ידי הורדת חסמים של התחלות בנייה, פיתוח מזורז של פרויקטים ושיפור ענף הבניין בישראל נוכל להוריד את מחירי הדיור ולקרב כל ישראלי שירצה בכך לדירה משלו.

מזל טוב! סוף סוף גייסתם את הסכום הדרוש והחלטתם לרכוש דירה חדשה. אבל רגע לפני שאתם חותמים על עסקת חייכם ועוברים לבית חדש ומרגש נזכרתם שאתם זקוקים גם לעורך דין. בדקתם וחיפשתם, אבל המחיר לא נשמע לכם, אז בדקנו עבורכם- כמה לוקח עורך דין על קניית דירה?

מדוע חשוב לקחת עורך דין לקניית דירה?

אוטוטו אתם מגשימים את חלומו של כל זוג נשוי במדינת ישראל ורוכשים את הדירה הראשונה שלכם. לא משנה אם משה כחלון זיכה אתכם בדירה במחיר למשתכן, זכיתם בלוטו, או שעבדתם קשה כדי לגייס את הסכום האסטרונומי- תצטרכו להיעזר בעורך דין כדי לבצע את הרכישה.

אחרי הבדיקות וההשוואות. אחרי בדיקת הסביבה וההחלטה הגורלית שאכן אתם רוצים לגור בשכונה הזו. אחרי שבדקתם את כל הדברים שחשובים לכם בדירה אתם רוצים לוודא שהיא בסדר גם מבחינה משפטית.

שכירת עורך דין קריטית להליך רכישת הדירה כיוון שהוא זה שיסייע לכם לבדוק שהדירה לא משועבדת או נתונה בסיבוכים משפטיים של חריגות בנייה וכדומה. בנוסף, עורך הדין יסייע לכם בעריכת חוזה הקנייה ובחתימה עליו ויוודא שהכל מתנהל כדת וכדין. יתכן שמוכר הדירה יציע לכם להיעזר בשירותיו של עורך הדין שלו, אבל חשוב שתדעו שעדיף לשכור עורך דין בעצמכם. עורך הדין של הקבלן או בעל הדירה עלול להיות מוטה לכיוונו, ולכם לא תהיה שום דרך לגלות את זה.

חוק מכר הדירות

במסגרת מאמציה של כנסת ישראל להוריד את מחירי הדיור חוקקה הכנסת את חוק מכר הדירות, שמטיל פיקוח על שכר הטירחה שיכול לגבות עורך דין. החוק נוגע לדירות חדשות שנרכשות מקבלן, וקובע כי שכר הטרחה לא יעלה על חצי אחוז ממחיר הדירה או עד 5,000 ש"ח (הנמוך מביניהם). החוק נחקק בשנת 2014 ותקף לדירות חדשות שנקנו מקבלן ומחירן נמוך מ-4,642,750 ש"ח, אך בעבור דירות יוקרה שעולות סכומים גבוהים יותר מהסכום הנ"ל רשאי הקבלן לגבות מחיר גבוה יותר.

• מה חשוב לדעת עבור דירה להשקעה?
• מהם מחירי השכרה בת"א
• כל מה שצריך לדעת על ביטול מס דירה שלישית

דירה יד שנייה

הנתונים הללו נכונים רק בעבור דירות חדשות שנקנות מקבלן, אבל לא כל עסקה נעשית בצורה הזאת. אם אתם רוכשים דירה יד שנייה שכר הטרחה הוא עניין שבין עורך הדין ללקוח וישתנה מעניין לעניין ומהעסקה לעסקה. אין מגבלה על שכר הטרחה שעורך הדין רשאי לגבות ובדרך כלל הוא יהיה גבוה יותר מברכישה מקבלן.

משיחה עם עורכת דין העוסקת בתחום הנדל"ן עולה כי הנוהג הוא לקחת חצי אחוז מסכום הקנייה פלוס מע"מ, אבל בגלל התחרות הקשה בשוק יש עורכי דין שגובים סכומים נמוכים יותר ושכר הטרחה עשוי להגיע גם לרבע אחוז.

מחירים גמישים

כאשר קונים נעלי ריצה בחנות ספורט רשום מחיר ברור על הנעליים. לעומת זאת, עורך דין הוא לא מוצר בעל מחיר נקוב, והמחיר יהיה פונקציה של כמות הטרחה של עורך הדין ורמת המקצועיות שלו. כמו בכל דבר בחיים, על איכות משלמים, אך זה לא אומר שלא תוכלו למצוא עורך דין מקצועי במחירים נמוכים מהממוצע.

כדי להבין כמה לוקח עורך הדין הטוב ביותר במחיר המשתלם ביותר חשוב לערוך סקר שוק ולבקש המלצות מחברים. אם תמצאו עורך דין זול תוכלו לחסוך כמה שקלים, אבל אל תתפתו לעורכי דין המבטיחים הרים וגבעות ומתגלים כשרלטנים. בידקו את אתר האינטרנט של עורך הדין ותהו על קנקנו כדי למצוא את האחד שיעשה את העבודה בצורה הטובה והבטוחה ביותר.