בשנים האחרונות גוברת בארץ התעניינות בהשקעות בתחום הנדל"ן באירופה ובארה"ב. 

ליציבות הפוליטית של המדינות יש השפעה חיובית על בואם של המשקיעים הזרים אך האם אכן מדובר בהשקעה בטוחה ורווחית שתבטיח עתיד ורוד נטול דאגות כלכליות למשקיע ולמשפחתו?

השקעה בנדל"ן משתלמת מכמה היבטים ונחשבת להשקעה לטווח ארוך הרי ברגע שרכשתם דירה או בית תוכלו להשכיר את הנכס לתקופה ארוכה ובדרך זו להבטיח הכנסה פסיבית לפרק זמן ממושך.

כמו כן, ניתן לא רק למכור את הנכס או להוריש אותו אלא גם, במידת הצורך, למשכן אותו ולקבל הלוואה מהבנק. 

השקעה חכמה או ממה להתחיל

המטרה העיקרית של כל השקעה הינה קבלת רווחים, לכן הצעד הראשון הוא קודם כל לבדוק מה הם היתרונות והחסרונות של ההשקעה ולהעריך את הסיכונים הקיימים.

אחרי הכל, עסק הדורש השקעה כספית לעיתים קרובות, מכיל את הצד "המוסתר" שקשה לזהות בעין בלתי מנוסה.  

לדוגמה, ההכנסה מהשכרת דירה או בית יכולה לבוא לידי ביטוי ברווחים שונים ממה שתכננתם בגלל התנודתיות הקיימת בשוק הנדל"ן במדינה מסוימת. לעתים קרובות, גובה ההכנסה לא יענה לציפיות של המשקיע ואף תצטרכו להמתין לעיתוי הנכון על מנת למכור את הנכס ולהנות מהתשואה, הרי יש מצבים בהם לא תמיד ניתן למכור את הנכס במחיר שיחזיר את ההשקעה, שלא לדבר על זה שכל מכירה וקניה כשלעצמן דורשות סכום לא מבוטל.

יש לקחת בחשבון כי השקעה בתחום הנדל"ן כרוכה ב"עלויות קשורות" – הכוללות הוצאות להכנת מסמכים שונים, תשלומי מתווכים, עמלות עבור עורכי דין ועוד. כתוצאה מכך, כל ההוצאות האלה מצטברות  לסכומים משמעותיים ולכן, תוסיפו כ 4-5% למחיר הנכס בזמן שאתם שוקלים לעשות את הרכישה.

תורה של השקעה בנדל"ן "על רגל אחת"

– עשו הערכה אובייקטיבית של היכולות הפיננסיות שלכם – ללא ניתוח זה תהיו חשופים לטעויות בעת בחירת הנכס להשקעה. עליכם לדעת בדיוק כמה כסף נזיל יש ברשותכם ולפי זה לפתח אסטרטגיה אופטימלית של השקעה בעזרת כלים המתאימים לכך ביותר והטיפים הבאים-

בדקו תוך כמה זמן תתחילו להינות מהתשואה והאם תוכלו לעמוד בהתחייבויות גם אם תקופה ההחזר תגיע באיחור.

– למדו בצורה מפורטת את כל המידע הזמין על מצב שוק הנדל"ן בארץ ההשקעה המיועדת- בדרך זו תוכלו להבין מה הן דרישות וכיווני הביקוש של השוק הנדל"ן המקומי ולהגיע למיטב ההצעות.

שמרו מרחק מהצעות "מפתות" במיוחד. 

לרוב, ההשקעה בתחום הנדל"ן אינה מביאה תשואות מיידיות היות והשקעות מסוג זה הן כמעט תמיד ארוכות טווח ומכילות מספר שלבים ולוקח זמן עד שמתחילים "לקטוף" את פירות ההשקעה.

מצבים בהם מבטיחים לכם תשואה גבוהה מיידית בדרך כלל, מנת חלקם של נוכלים או אנשי נדל"ן חסרי ניסיון. 

מומלץ לקבל דעה נוספת מכמה אנשי מקצוע בתחום על מנת להימנע מהפסד כללי כואב.

-העזרו בשירותיו של עורך דין מקומי הבקיא בחוקים של ארץ זרה אשר ידאג לחוזה העומד בכל הדרישות וחוקים מקומיים ויתמוך בעסקה שבצעתם.

בהשקעות בארה"ב, היעזרו במתווך אמריקאי אשר ייצג ויגן על האינטרסים שלכם. מתווכים אלו מכירים היטב את השטח, סוגים של הנדל"ן והחוקים המקומיים. 

ברוקר מנוסה יבחר את הסוג המשתלם ביותר של ההשקעה עבורכם ויפנה אתכם לחברת טייטל – גוף נוסף המסייע בתהליך הקנייה של הנכס כאשר תפקידו לבדוק את זהות המוכר ולשלול עיקולים על הנכס.

עליכם לעבוד קשה על מנת לעשות השקעה נבונה אך במידה ותעשו את הצעדים הנכונים תהנו מתשואות גבוהות במיוחד ורווח כללי. 

ישראלים רבים מייחלים לדירה או לבית משלהם, אך ככל הנראה החלום הזה הולך ומתנפץ כל שנה מחדש.

כביכול, בשנים האחרונות הורגש קיפאון בתחום הנדל"ן בארץ אך אין בפינו בשורות טובות לאלה שקיווי שהדבר יביא לירידת מחירים בתחום הדיור. 

לפי תחזית המומחים המחירים לא רק שלא יפלו אלא ישארו גבוהים ואף יוסיפו לעלות. 

הסיבה נעוצה במחסור מתמשך בדירות בארץ.

ישראל תופסת מקום מכובד בשיעור הריבוי הטבעי בין מדינות המערב מה שאומר שאוכלוסייתה גדלה משנה לשנה בקצב מסחרר בעוד שההיצע בתחום הדיור נמצא בירידה.

לפי נתונים הסטטיסטיים, היקף הבנייה החדשה לעומת הצרכים של האוכלוסיה הגדלה הוא בהחלט אינו מספיק ולא נותן מענה הולם לביקוש העולה. ילדים של היום יזדקקו לדיור משלהם בעוד כמה שנים והמצב בשוק לא מעודד כלל וכלל.

לפי המצב הקיים בשוק נכון להיום, נבנות בארץ כ -40 אלף דירות חדשות בשנה. לפי החישוב הפשוט, לאחר 15 שנים שוק הנדל"ן בארץ יגדל בכ -600 אלף יחידות, אבל דירות אלו לא יהיו זמינות לדור הצעיר משום שמי שזקוק לדיור ירכוש אותן מבעוד מועד.

משמעות הדבר היא שאם קצב הבנייה הנוכחי לא ישתנה באופן משמעותי, הדור הבא של הישראלים לא יזכה לרכוש בית משלהם.

לדברי המומחים בתחום, מאמצים לשיפור המצב הקיים והצעדים להורדת עלויות של הדיור אינם אפקטיביים. חלקם אף מסכימים כי התוכנית "מחיר למשתכן" לא יעילה במיוחד משום שבמסגרתה הדיור יבנה רק בעוד מספר שנים וישנם עוד פרויקטים אשר טרם קיבלו את כל האישורים הנדרשים.

כמו כן, במקרים מסוימים רמת הבניה של בתים אלו לא גבוהה במיוחד הרי הקבלנים נאלצים לחסוך באיכות חומרי הבניה והגימור. 

הסיבות לירידה בבניית דיור 

המצב הפוליטי לא יציב בארץ נותן את אותותיו גם בתחום הבנייה. קבלנים בונים פחות ופחות היות ובתנאים של אי ודאות השוררת בשוק, רוב חברות הבנייה הגדולות מעדיפות לחכות ולבדוק לאן נושבת הרוח. זו אחת הסיבות לירידה בבניית המבנים החדשים.

כמו כן, בתקופת הבחירות רשויות מקומיות חוששות מההשלכות המדיניות השליליות של אישור פרויקטים בענף הבניה והן לא ממהרות לאשר אותם. כך למשל, בתקופה זו הוקפאו מספר פרויקטים לשיפור הדיור במרכז הארץ.

בנוסף, לאור האירועים הטראגיים שעלו לתודעת הציבור בעת האחרונה וחשפו ליקויים בטיחותיים חמורים באתרי הבנייה, קבלנים נוקטים במספר צעדים חשובים בתקווה למנוע את תאונות עבודה המצערות. רוכשי הדירות יקחו חלק מכובד בשמירה על חיי העובדים היות והם אלו שישלמו בסופו של דבר על רשתות מגן שיוצבו באתרי בניה וידאגו למשכורות של מפקחי בטיחות באתרים הגדולים.

סיבה נוספת לירידה בבנייה והעלאת מחירים בתחום הנדל"ן הינה חוסר תוכנית אסטרטגית מצידה של ממשלת ישראל.

הממשלה אינה מטפלת במשבר אלא מציעה טיפול קוסמטי בלבד. יש הטוענים כי שלילת סמכויות של תכנון הבנייה מהרשויות המקומיות והעברתן לידיה של ועדה לאומית עצמאית וא-פוליטית עלולה לשפר את המצב העגום הקיים היום בשוק.

רוכשי הדיור היקר

סביר להניח כי הישראלי בעל משכורת ממוצעת יתקשה לרכוש דירה לפי המצב הקיים בשוק אך אין לשכוח כי בישראל, לעומת ארה"ב למשל, אין מס ירושה ומדינה לא גובה כסף על מתנה יקרה.

לכן, סביר להניח כי צאצאים של הדור העמיד הם אלו שיהיו מסוגלים לקנות נכסים הנחשקים ולממן את מחירי הדיור המופקעים הקיימים בארצנו.

עם העלאת הריבית האחרונה במשק עולים באופן גורף כמעט כל החזרי המשכנתא שהציבור לקח. כך נתמודד עם המצב החדש.

רוב מסלולי המשכנתא של הציבור צמודים למדד ולריבית בנק ישראל וכשהריבית עולה כך גם הסכום של ההחזרים החודשיים.

אמנם ההעלאה האחרונה בריבית הייתה מזערית אך הרי משכנתא נלקחת לעשרות שנים ובטווח הרחוק סכום הכסף הנוסף שהציבור נאלץ לשלם הולך ומצטבר .

הפתרון הכלכלי להשגת הון עצמי למשכנתא

יחד עם העלאת הריבית ועליית מחירי המשכנתאות, כמו גם הגבלות נוספות שמחיל בנק ישראל על לוקחי משכנתאות, כמו: דרישה להון עצמי גדול יותר והגבלת גובה המשכנתא האפשרית ללקיחה מגובה עלות הדירה – קשה יותר לציבור כיום הן לקבל משכנתא והן לעמוד בתשלומיה ולכן נדרשות דרכים יצירתיות להשגת הכסף.

כך נכנסו לשוק הדיור כבר ב- 2103 גופי הפנסיה אשר באו בהצעה מפתה הן לזוגות הצעירים ואפילו להוריהם: בואו וקחו הלוואה על חשבון קרן הפנסיה בתנאים נוחים – דבר שבעקבותיו מומחים רבים טענו שזוהי בעצם מלכודת דבש אשר גורמת לאזרחי ישראל למשכן את עתידם לטובת משכנתא שספק אם יצליחו לעמוד בהחזרים שלה לאורך השנים.  

הלוואה משלימה מחברת האשראי

על הציבור לשקול בכובד ראש את ההצעות הללו ולפני שההורים שלכם נוגסים בקרן הפנסיה אשר עמלו שנים רבות להשיגה, אפשר למצוא פתרונות אחרים שלא יפגעו בקרן הפנסיה שלכם ושלהם.

אחת הדרכים הפשוטות והנגישות ביותר להשגת הון עצמי לטובת רכישת דירה והשגת הון עצמי עבור לקיחת משכנתא היא לקיחת הלוואה בתנאים נוחים מחברת האשראי שלכם.

ישראכרט הלוואות וחברות אשראי נוספות מאפשרות לקחת הלוואות בתנאים נוחים.

הלוואה משלימה מחברת האשראי תעשה על פי רוב מחוץ למסגרת האשראי שלכם, כלומר: היא לא תפגע במסגרת האשראי שלכם.

כך תוכלו להמשיך לעשות קניות ולרכוש מוצרים על כרטיס האשראי ובמקביל ליהנות מהלוואה בפריסת תשלומים גדולה ובריבית אטרקטיבית איתה תוכלו ללכת לבנק ולעמוד בהתחייבויות שלכם לטובת המשכנתא שתיקחו.

איך קונים דירה בישראל – הון עצמי ומשכנתא לטווח ארוך

אין זה סוד שבישראל מספר במשכורות הנדרש לקניית דירה הוא בין הגבוהים אם לא הגבוה ביותר בין המדינות המפותחות.

זוג צעיר אשר שני בני הזוג עובדים בו או משפחה בעלת שני ילדים ויותר, מתקשים מאוד לסגור את החודש כאשר החלק הארי בהוצאות המשפחה הוא על דיור.

בין אם אתם שוכרים דירה או משלמים החזרים חודשיים גבוהים על משכנתא, גורם הדיור הוא הגורם המרכזי בהוצאות המשפחה וזוהי התחייבות ארוכת שנים שאתם חייבים לעמוד בה על מנת שלא להסתבך עם הבנק ועם גופים אחרים להם אתם מחויבים בשכירת או קניית דירה אך דעו שיש מי שכלל לא זוכים לקבל משכנתא שכן הם אינם עומדים בקריטריונים לקבלת ההלוואה.

מדובר בעשרות אלפי משפחות בישראל שבשל מצבם הכלכלי ועל אף היותם בתוך מעגל העבודה, אינם מציגים לבנקי המשכנתאות נתונים מספקים ללקיחת המשכנתא, ההון העצמי שיש ברשותם אינו מספיק וכן משכורותיהם אינם מספיקות.

בניתם על ההורים שלכם? יפה מאוד אך זכרו שגם הם צריכים לחיות עדיין ולהתפרנס ואם ייאלצו לנגוס בקרנות הפנסיה שלהם על מנת לעזור לכם ואתם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה, מצבם ומצבכם יהיה בכי רע.

מצד שני לחיות בבית של ההורים כל החיים זה לא פתרון וגם מגורים בשכירות אינם תמיד משתלמים.

דיור בר השגה או דירות דרך מחיר למשתכן הם פתרון מצוין אך גם כאן הדרך שלכם להיכנס לאחת מהתכניות המעטות שיש כיום בישראל ארוכה והסיכוי שלכם לזכות בהגרלה נמוך שכן יש הרבה זוגות ומשפחות כמוכם.

התמונה המצוירת כאן אכן עגומה ואפילו מעט מייאשת אך אל תרימו ידיים ונסו לגייס את הכסף וגם אם אתם נאלצים לקחת הלוואה, עשו זאת לפחות דרך מקום שייתן לכם פריסת תשלומים רחבה, ריבית אטרקטיבית ואפשרות פשוטה וקלה לפדות סכומים חלקיים מההלוואה כל אימת שתרצו, כך שתוכלו להחזיר את ההלוואה בשלבים ולא תשלמו את מלוא הריבית שקיימת על אותה הלוואה.

במלים פשוטות: נניח לקחתם הלוואה של 100 אלף שקלים מחברת האשראי בריבית כלשהיא – במידה ותשיגו 20 אלף שקלים בצורה חד פעמית תוכלו לשלם את הסכום וכך לא תשלמו את מלוא סכום הריבית המחושבת.

שיטת ההחזרה הנהוגה להלוואות מסוג זה היא על פי רוב לפי לוח שפיצר לפיו עובדות רוב חברות האשראי וההחזר החודשי שלכם יוכל להתעדכן ולהיות נמוך יותר בהתאמה על אף שהריבית השנתית הקיימת על ההלוואה תישאר בעינה – שורה תחתונה: בטווח הארוך הסכום שתדרשו לשלם על כל ההלוואה יהיה קטן יותר ככל שסכום הקרן ירד.

חסכון בהוצאות ובתשלומי המשכנתא

דרך אחרת בה אתם יכולים להשיג כסף למשכנתא בתנאים טובים מלבד השגת הון עצמי היא על ידי הפחתה בהוצאות שלכם.

נכון, לא קל לצמצם הוצאות כאשר יש תשלומים קבועים והכרחיים שיורדים לכם כל חודש כמו: הוצאות על בית הספר ועל הילדים, הוצאות על מזון וביגוד, רכב ועוד, אך כן אפשר לצמצם את ההוצאות על מוצרי צריכה ומותרות, חופשות, נסיעות לחו"ל וכדומה.

כאשר אתם מעבירים סכומי כסף מסעיף ההוצאות בתקציב המשפחתי שלכם לסעיף השקעה או הלוואה לטובת משכנתא למשל, אתם מבריאים את המצב הכלכלי שלכם והדבר ישתלם לכם בסופו של דבר כאשר תוכלו לסיים את התשלומים על המשכנתא ועל ההלוואה מהר יותר, לחסוך את סכומי הכסף היורדים לכם על הריביות ולהשיג יותר כסף זמין לטובת הוצאות לאחר מכן.

כמובן שאם אינכם מתמצאים בתחום אפשר להיעזר ביועצי השקעות ובחברות האשראי שישמחו להתאים לכם הלוואה נוחה בתנאים אטרקטיביים.

כותב: ערן סיון

עוד בילדות אנחנו זוכים לשמוע את המשפט שאומר כי על כל אדם חובה לנטוע עץ, לבנות את הבית ולגדל ילד. האם אנחנו עומדים בהצלחה בשלושת המשימות האלו?

ובכן, התשובה היא לא תמיד חד משמעית. רובינו גרים רחוק מהטבע. החיים עוברים בתוך השכונות הצפופות של הערים, בין בתים בנויים מבטון ומדרכות לוהטות בקיץ הישראלי החם. אמנם אנחנו תמיד מוזמנים לבקר ביערות הירוקים של ארצנו היפה אך מעטים המקרים בהם לוח הזמנים העמוס שלנו מאפשר לנו לנקות את הראש ולנשום את האוויר הצח של הטבע. לשמחתנו הרבה, בבואו של טו בשבט ישראלים רבים פוקדים את אתרי הקק״ל ולוקחים חלק פעיל במלאכה של נטיעת עצים.

רובינו עומדים בהצלחה רבה גם במשימה של גידול הילדים. עם ישראל נוטה לשמור על המצווה של פרו ורבו, אך לצד משפחות ברוכות ילדים יש המעדיפים שלא להרחיב את התא המשפחתי בכלל או לדחות את המשימה לשלב היותר מאוחר בחייהם.

ועכשיו נזכיר במילים בודדות את עניין של הקמת הבית. לאורך חיינו הבוגרים אנחנו משקיעים מאמצים עילאיים ואנרגיה רבה בבניית הקן הפרטי משלנו. עניין של נדל״ן נושא מדובר בשיח הציבורי ביום יום ומעסיק את רובינו. רשת מלאה בהצעות הנדל״ן ותיבות הדואר שלנו לא מספיקות להתרוקן מפרסומות על פרויקט נוסף שאמור להיבנות באזור הכי שווה בארץ. כולנו שואפים לקורת גג מעל ראשינו ואם מתאפשר לנו לדאוג לאחת בבניין יוקרתי וחדש המשקיף אל הים מה טוב. אין הורה שלא היה רוצה להוריש לילדיו את הנכס הנחשק ולכן אנחנו עובדים מסביב לשעון ולוקחים משכנתא בשאיפה לקנות את בית חלומותינו.   

היות ומדובר בעסק לא זול בלשון המעטה אנחנו מחפשים פתרונות על מנת לזכות במחיר הטוב והמשתלם ביותר בשוק. אחת האפשרויות היא לקנות דירה על הנייר כשבמקום שבו עלול לקום בניין מגורים הממריא לשחקים עדיין צומח דשא ירוק ועליו מגרש משחקים קטן וישן.

בוקר אחד אתם מוצאים את עצמכם מנהלים שיחה עניינית וקולחת עם איש תיווך נחמד שיושב מולכם ומספר על נפלאות השכונה החדשה שתקום במקום. הוא מוריד מהמדף קלסר עבה במיוחד ופורש בפניכם את ציורי הדירה העתידית. החלל הראשון מיועד למטבח, אחריו תגיעו לסלון ולחדרי השינה, השירותים יהיו צמודים למקלחת ותזכו במרפסת שירות גדולה במיוחד. אבל מה לעשות אם הדמיון הוא לא הצד החזק שלכם? אתם מעולים בחישובים ויודעים לדבר בחמש שפות, אבל כשהיה עליכם לכתוב חיבור בבית הספר התחננתם בפני אחותכם הגדולה שתחבר אותו במקומכם. היא לא נמצאת עכשיו לידכם אבל אל דאגה, אנחנו חיים במאה ה21 ובעזרת הפיתוחים הטכנולוגים החדישים תתמודדו עם האתגר ללא שום בעיה.

ההדמיה האדריכלית מעניקה לרוכשים פוטנציאלים את האפשרות לדמיין איך תראה הדירה בצורה הכי קרובה למציאות

בעזרת הסימולציה האדריכלית תוכלו לראות את מקורות האור בביתכם החדש, להבין איפה עדיף למקם את הרהיטים בסלון ובחדרי הילדים ולחשב האם המיטה הזוגית האהובה שלכם תיכנס לחדר השינה החדש.

סטודיו 4VIEW  בראשות שירן שמאי דניאל מתמחה במתן פתרונות לרוכשים שמעוניינים "לראות ולהרגיש" את הנכס לפני שהם מגיעים לבנק לקחת את המשכנתא. היא יודעת ליצור תמונות מוחשיות ומשתמשת בחומרים ומרקמים רבים על מנת לדמות סוגים שונים של אובייקטים. להדמיה אדריכלית משקל רב בתכנון תהליך הבניה היות והיא מאפשרת לבחון את הפתרונות המוצעים ואת מידת התאמתם. הסימולציה תציג בפניכם הן את המרפסת שמחוץ לדירתכם והן את מה שמתוכנן בתוך הבית. בקיצור,תוכלו לראות את המראה האמיתי של דירתכם לעתיד.

הצוות המקצועי של סטודיו 4VIEW מספק פתרונות של ויזואליזציה ועיצוב פנים ועוזר לרבים מאיתנו לעשות את הצעד הנכון לכיוון בית חלומותינו.

חברות נדל"ן רבות מודעות לחשיבות המכרעת של ההדמיה עבור הרוכשים הפוטנציאלים. כולנו חוששים מהלא נודע וידינו הרבה יותר קלה על הדף בעת חתימת החוזה של הרכישה כשאנחנו בטוחים שבחרנו את הטוב עבורנו ועבור ילדינו.

אז אם אתם נמצאים דווקא מהצד השני של השולחן והמשימה שלכם היא למכור כמה שיותר יחידות דיור כשהנכס עדיין על הנייר בלבד, אל תחשבו פעמיים ותפנו לאחת החברות המתמחות בהדמיה האדריכלית. זוהי הדרך הבטוחה לשבח את המוצר שלכם ולגרום לעליה מהירה ומתמדת במכירות.

אם צרכתם תקשורת כלכלית בזמן האחרון, בטח נדמה לכם שהאפיק היחיד להשקעה הוא מטבעות דיגיטליים. אמנם המטבעות הדיגיטליים עושים הרבה רעש בחודשים האחרונים, אבל חשוב לזכור שיש ענף השקעות ותיק ובטוח הרבה יותר. ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב לדעת לפני שרוכשים דירה להשקעה.

למה משתלם להשקיע בנדלן?

על פי נתוני משרד האוצר, לאחד מכל חמישה ישראלים יש דירה להשקעה. כן כן, עשרים אחוז מהישראלים משקיעים בנדל"ן, ואתם כנראה לא חלק מהם. המספר הגבוה של המשקיעים בנדל"ן אינו מפתיע, שכן מדובר בהשקעה בטוחה יחסית שמספקת הכנסה קבועה בכל חודש נתון זה שונה מרכישת דירה ראשונה.

באפיקי השקעה סולידיים כמו תכניות חיסכון בבנק מקבלים בדרך כלל תשואה אפסית, ואילו דירות נתפסות כנכס בטוח השומר על ערכו ומספק בדרך כלל תשואה ריאלית. כולם מכירים את נתוני שוק הדיור הישראליים ואת העובדה שמחירי הנדל"ן רק עולים ועולים. דירה היא לא רק השקעה שמשביחה את עצמה, אלא גם מכניסה לכם תשואה חודשית מדמי השכירות.

נוסף על כל זה, בעולם מתוקן דירות לעולם יהיו נכס רלוונטי. מניות יכולות לצנוח ולהיעלם, חברות יכולות להיסגר ומטבעות דיגיטליים יכולים לאבד את ערכם בין לילה. דירות לעומת זאת תמיד יהיו ראויות למגורים (כל עוד לא התרחש אסון אפוקליפטי). משה כחלון יכול לנסות להוריד את מחירי הדירות כמה שהוא רוצה, אבל גם אם ביום בהיר אחד מחירי אכן יירדו, עדיין דירות יהיו ראויות למגורים ומתוך כך גם להשכרה ומכירה.

בשנים האחרונות דירות להשקעה הפכו לנפוצות יותר ויותר בקרב הציבור הרחב. אלה לא רק כרישי נדל"ן שרוכשים דירות ובונים מגדלי יוקרה, אלא גם אנשים מן השורה שבוחרים בדירות כאפיק השקעה מועדף. אבל רגע לפני שאתם נכנסים לשוק הזה, חשוב שתדעו את כל הפרטים המשמעותיים.

צעד ראשון ברכישת דירה ראשונה להשקעה?

אנחנו מדברים על כניסה לתחום, וכדי להיכנס לתחום כדאי לדעת איך בוחרים דירה להשקעה במיוחד אם מדובר ברכישת דירה ראשונה. חשוב להבין שקניית דירה להשקעה בדרך כלל לא שונה בהרבה מקניה של דירה למגורים, ויש לקחת בחשבון את היכולות הכלכליות הנוכחיות והעתידיות. עליכם לסקור את הנכס ואת האזור, ולבחון מגמות מחירים מקומיות וכלליות.

ההבדל המשמעותי ברכישת דירה להשקעה הוא בדגש על פרמטרים אחרים ממה שהיינו רוצים לעצמנו. ברכישת דירה למגורים שמים דגש על חווית המגורים האישית שלכם, אבל כאן עליכם לכוון למכנה המשותף הרחב ביותר, כדי שהנכס שברשותכם יהיה מבוקש יותר. ככל שתכוונו למגוון רחב יותר של אנשים, כך יהיה לכם קל יותר למצוא שוכרים.

העיצוב של הדירה

דירה היא לא רק ארבעה קירות, אלא גם מה שיש ביניהם. עיצוב נכון של הדירה ישפיע באופן דרמטי על הערך שלה, ועל היכולת למכור או להשכיר אותה. עיצוב דירה להשקעה יתחלק בדרך כלל לשיפוץ כללי ומקיף של הדירה, או שיפוץ מינורי שיתרכז בעיצוב פנים או הום סטיילינג. הבחירה בין סוגי השיפוץ השונים תלויה כמובן ביכולת הכלכלית שלכם, במצב הדירה וברצון שלכם להשקיע.

על ידי שיפוץ נכון תוכלו להעלות את ערכה של הדירה, אבל קחו בחשבון שגם השיפוץ יעלה לכם כסף. חשוב להיות עם היד על הדופק, ולחשב מה משתלם יותר. בידקו כמה יעלה השיפוץ ונסו להעריך עד כמה הוא יכול להעלות את ערך הדירה. שימו לב שלפעמים שיפוץ מסיבי פשוט לא משתלם, ובמקרים אחרים שיפוץ קטן יכול לחולל פלאים.

הגדרת הדייר הפוטנציאלי

כאשר אתם משפצים דירה להשכרה או למכירה עליכם לחשוב מיהו הדייר הפוטנציאלי. האם אתם מנסים ליצור דירת יוקרה שתפנה לאנשים בעלי ממון, פונים לזוגות צעירים או אולי מנסים ליצור דווקא דירת שותפים.

כמובן שדירת יוקרה תכניס לכם יותר כסף, אבל עיצוב מתקדם לא תמיד יספיק. אם הדירה שלכם נמצאת באזור לא יוקרתי יהיה קשה להביא אליה שוכרים שמוכנים לשלם הרבה. מצד שני, דירה שנמצאת באזור יוקרתי יותר, תהיה שווה יותר גם עם שיפוץ מינורי.

• כמה עולה לשכור דירה בת"א?
• כמה לוקח עורך דין על קניית דירה?
• האם קיימת עצירה נדלנית?

כוונו למכנה משותף נמוך

התאמת העיצוב לקהל יעד מסוים אינה מספיקה, ותהיו צריכים גם לכוון למכנה משותף נמוך יחסית. יתכן שאתם אוהבים צבעים קיצוניים או עיצוב סוריאליסטי, אבל מרבית האנשים לא יתחברו לזה. אתם מנסים ליצור דירה שתהיה בעלת ביקוש רב, לכן נסו לכוון לטעם האנושי הממוצע.

הכלל הוא שככל שתכוונו בעיצוב הדירה למכנה משותף נמוך יותר, כך יותר אנשים יביעו עניין בדירה. ככל שהדירה שלכם מושכת יותר תשומת לב של קונים פוטנציאליים ערכה עולה. אם קונה אחד מעוניין בדירה אתם תאלצו לבוא לקראתו במחיר, אבל אם עשרה קונים מביעים התעניינות אתם יכולים לבחור את הקונה שיציע את המחיר הגבוה ביותר.

לא לצבוע בצבעים קיצוניים

לא משנה אם אתם עורכים שיפוץ רדיקלי, או רק מלבישים את הבית מחדש, בדרך כלל תשלבו גם צביעה מחודשת של הקירות. צביעת הקירות היא עניין פשוט יחסית, לא עולה כסף רב ומאפשרת לתת לדירה טאץ' חדש ומרענן.

חשוב לא לבחור צבעים קיצוניים, אלא להתמקד בצבעים עדינים ונעימים. צבעים קיצוניים כמו אדום או אפילו צבעים כהים מן הממוצע יגרמו לדיירים פוטנציאליים להתלבט. יכול להיות שבעזרת צבעים קיצוניים תוכלו למשוך דייר או שניים, אבל את מרבית האנשים צבעים קיצוניים רק ירחיקו.

שדרוג גופי התאורה

לא חייבים לבחור בשיפוץ יקר כדי להעלות את ערך הדירה, ולפעמים דווקא שינויים קטנים וזולים יכולים לעשות הבדל רב. בהשקעה נמוכה יחסית תוכלו לשדרג את גופי התאורה ולתת לדירה מראה מעוצב יותר. אם תבחרו בתאורה רכה המגיעה מזויות החדר תוכלו לשוות לו מראה נעים יותר. בנוסף, התאמה נכונה של תאורה יכולה להגדיל את החלל באופן מלאכותי.

להחליף לריצוף מודרני

בעבר היה מקובל להשתמש במרצפות קטנות ומכוערות, עם כתמים חומים שנותנים תחושה של רצפה מלוכלכת כל הזמן. אם הדירה שבחרתם ישנה יחסית אתם בטח יודעים במה מדובר. כדי לגרום לדירה להיות מודרנית ונעימה יותר תוכלו לשקול ריצוף מחודש במרצפות גדולות ומודרניות.

אפשרויות הריצוף כיום הן בלתי נגמרות, ותוכלו לבחור בפרקט, מרצפות יוקרתיות ועוד, ולתת לדירה מראה אחר. כמובן שגם כאן הקפידו על בחירה בריצוף נעים שיספק תחושה של מרחב ולא יהיה דומיננטי מדי, כי גם כאן אתם רוצים לכוון למכנה משותף רחב ככל האפשר.

להיעזר במעצב פנים – הוצאות בקניית דירה

לא משנה אם אתם מתכננים שיפוץ מינורי, או עיצוב מחודש של הדירה- כדאי שתיעזרו במעצב פנים. ברכישת דירה להשקעה אתם רוצים למנף את ההשקעה ולהפיק ממנה את הרווח הגדול ביותר, והסתמכות על הידע שלכם בלבד עלול להיות מוגבל.

כמו בכל תחום, גם כאשר מדברים על עיצוב חשוב להיעזר בבעל מקצוע שיידע להפוך את הנכס למניב ומושך. מעצב פנים טוב יידע לחבר בין התקציב שאתם רוצים להשקיע לבין ההוצאות בקניית דירה ראשונה,המעצב יחשב את האפשרויות שעומדות בפניו וליצור מהדירה שלכם נכס ששווה יותר. אל תתפתו לבעלי מקצוע שיעשו חצי עבודה, והקפידו על תכנון מוקדם והגדרה ברורה של היעדים שלכם כדי להגיע לתוצאות הטובות ביותר.