אחת ההשקעות אשר נחשבות כיום כהשקעות טובות ואיכותיות, אשר בכוחן להניב תשואה משמעותית היא: השקעה בדירות סטודנטים

אולם, על אף שמדובר בהשקעה שבכוחה להניב תשואות נאות, הרי שבטרם בוחרים להשקיע בפרויקט הרלוונטי עבור סטודנטים, הרי שיש כמה דברים שיש לתת עליהם את הדעת:

אחת מאפשרויות ההשקעה הטובות ביותר כיום בענף הנדל"ן בישראל, היא ההשקעה בדירות סטודנטים המצויות בסמוך לאוניברסיטאות או מכללות. אם אתם תוהים מדוע השקעה בנכס המוגדר כדירת סטודנטים יכולה להוות השקעה מוצלחת ביותר כיום, הרי שמדובר בפוטנציאל השבחה גבוה של הנכס אותו תרכשו ובמקביל, ביקוש משמעותי מאוד מצד ציבור הסטודנטים בישראל, למגורים בדירות מעין אלה. חשוב מאוד לדעת שעל אף שמדובר בהשקעה בעלת פוטנציאל גבוה לתשואה משמעותית עליה, הרי שבהעדר בחירה נכונה בנכס הטוב ביותר בתחום, יתכן מאוד שבמקום להניב רווחים מהנכס הנרכש, תחוו הפסדים.

כיצד בוחרים נכון דירת סטודנטים להשקעה

אם החלטתם ללכת על רכישת דירה בפרויקט המציע דירות סטודנטים, הרי שישנם לא מעט פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם תרכשו את הדירה. ראשית כל, יש ללמוד את כל מה שניתן על הגדרתו של סטודנט ומתוקף כך, מהן המגבלות של המכירה וההשכרה כלפיו. כמו כן, יש לתת את הדעת על כל מה שרלוונטי לעניין היזם. כלומר, מהם המחויבות של היזם כלפי העירייה וחברת הניהול ומאידך, מה המחויבות של חברת הניהול, כלפי הסטודנט אשר שוכר את הדירה. השלב הראשון הכרוך בבירור זה, חייב להתבצע בצורה הטובה ביותר, על מנת לרכוש בצורה נכונה את הנכס הרלוונטי בפרויקט זה.

דירות סטודנטים- הפן החוקי וההתנהלות מול הרשויות המקומיות

כאשר מדובר בפן החוקי הנוגע לדירות סטודנטים, הרי שהחוק איננו מגדיר הגדרה מדויקת כלפי הדירות הללו. יובל גלאון, אשר מהווה שותף במשרד שביט בר און גלאון צין ויתקון ושות טוען כי על פי צו שהוציא שר הפנים מוגדרות מטרות ציבוריות שבגינן ניתן להשתמש לבנייה בשטח ציבורי. מטרות אלו כוללות: בנייה של בתי ספר ועוד. אולם, לעיתים ניתן להרחיב את השימושים בשטח ולייעד אותו גם עבור בנייה של מעונות או דירות הרלוונטיות למגורי סטודנטים. כלומר: שכל רשות מקומית שבה יש מוסדות אקדמאיים בשטח כזה או אחר, יכולה להשתמש בשטח הזה גם עבור בנייה של מקומות דיור לסטודנטים. לא מעט רשויות מקומיות, אינן חפצות להקדיש את השטח הרלוונטי לבנייה ציבורית עבור בנייה של מעונות סטודנטים, שכן, לסטודנטים יש את הפריווילגיה לשלם ארנונה מופחתת. הרשויות המקומיות מעוניינות בפרויקטים המניבים עבורם רווחים ולא בפרויקטים הגוררים אחריהם הפסדים כספיים לרשות. לכן, בכל מקרה שבו ניתן היתר בנייה מהעירייה לבניית מעונות בשטח ציבורי, הרשות תדרוש מהיזם ערבויות לפרויקט הבניה כגון: הגדרה מדויקת של הדיירים שיכולים להתגורר במעונות הסטודנטים, מגבלת גיל והקמת חברה אשר תעסוק בדיווח שוטף לרשות בנוגע לחוזי השכירות. במידה ותהיה הפרה של אחד מהתנאים שהוצבו ליזם לצורך בניית פרויקט זה, הרי שהערבויות אשר להן היזם ערב, עלולות להוביל אותו לסנקציות כלכליות משמעותיות.

אכיפה בהתאם להגדרתו של סטודנט

סטודנט הוא בעצם כל אדם אשר לומד באחד מהמוסדות האקדמאיים המוכרים בארץ, על ידי המוסד להשכלה גבוהה. בהתאם לדבריו של אלדד פרי, מבעלי פרי נדל"ן אשר אחוז בפרויקט למעונות סטודנטים ברחובות: הפיקוח הוא דבר פשוט יחסית. הוא טוען שעיריית רחובות חייבה אותו להקים חברת ניהול ולרשום אזהרה בטאבו אשר מורה כי הדירה תהיה רלוונטית לשימוש רק עבור סטודנטים. כלומר,  לא ניתן למכור את הפרויקט והוא נשאר בבעלותו של אלדד פרי. אנשים אשר בוחרים לרכוש דירות בפרויקט לצורך השקעה, הם אנשים אשר מחפשים השקעת נדל"ן קטנה או בינונית. קונה הדירה יחשב כ"חוכר" והבניין הנרכש יחשב כבית משותף, כאשר כל דירה בו תירשם כתת חלקה. בהתאם להגדרה זו, המשקיע יכול ליטול הלוואת משכנתא מהבנק לצורך רכישת הדירה הרלוונטית עבורו להשקעה. בשלב הבנייה אומנם קרן ממנת את ההוצאות, אך לאחר שבניין המגורים מבנה, הבנק מחליף את הקרן ומעניק משכנתאות לכל אדם המעוניין להשקיע בפרויקט מעין זה.

כמה המשקיעים מרוויחים מהשקעה זו?

מדובר על תשואה גבוהה בכ2.5 אחוזים יותר מהתשואה על דירות בשוק החופשי. דירה שגרתית שניתן למצוא בפרויקט זה הכינה דירה בגודל 35 מ"ר נטו ו6 מ"ר מרפסת. דירה זו מחולקת ל3 חדרים והיא תעלה למשקיע 650 אלף ₪ בממוצע- במקרה של דירה מעין זו התשואה תהיה כ6 אחוזים למשקיע. על מנת שהדירה לא תישאר ריקה, רבים חותמים על חוזה שכירות של שנה מול הסטודנטים. כדאי מאוד לכל משקיע להיעזר בחברת ניהול, אשר תהיה אחראית על כל השירותים הנחוצים לסטודנטים בדירות המגורים אותם הם שוכרים. על אף שמדובר בהשקעה כלכלית רצינית, לא פעם הדבר שווה מאוד עבור המשקיע. מרבית חברות הניהול מעורבות בפרויקט עוד משלב הקמתו ונכללות בחוזה.

לא משנה אם אתם סטודנטים שמחפשים דירה להשכרה, או משקיעים שרוצים לקנות דירה כדי להשכיר אותה לסטודנטים: קבלו את האזורים החמים ביותר עבור דירות לסטודנטים.

תחום הדיור הוא תחום רחב הכולל סוגים שונים של דירות. אחת הקטגוריות המרכזיות והמעניינות בז'אנר הוא דיור לסטודנטים. מדובר באוכלוסייה שאין לה הכנסה גבוהה כל כך, אך בכל זאת בוחרת להתגורר גם במרכזי הערים. כיוון שזו אוכלוסייה שגרה במשותף – כמה סטודנטים בדירה אחת – הם יכולים להרשות לעצמם לשכור דירות יקרות יותר.

משקיעי נדל"ן רבים בוחרים לרכוש דירות באזורי ביקוש דירות לסטודנטים, ולהשכיר את הדירה שרכשו כדירת שותפים. לא משנה אם אתם משקיעי נדל"ן שמחפשים את האזורים החמים ביותר לסטודנטים, או סטודנטים שרוצים לשכור דירה – ריכזנו עבורכם את האזורים החמים ביותר עבור דירות לסטודנטים.

בקרבת האוניברסיטה

המקום המיידי עליו נחשוב בהקשר של סטודנטים הוא קרבת האוניברסיטה. כך לדוגמה, שכונת רמת אביב נמצאת בסמוך לאוניברסיטת תל אביב, וסטודנטים רבים גרים בה, למרות מחירי השכירות הגבוהים בשכונה.

אבל לעומת רמת אביב, שנחשבת שכונה יקרה גם בלי קשר לאוניברסיטה, שכונה ד' בבאר שבע היא שכונה שמושפעת ישירות מקרבתה לאוניברסיטה. השכונה ממוקמת בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון, ובשנים האחרונות הפכה ליעד מועדף על משקיעים שבוחרים להשכיר דירות לסטודנטים.

אוניברסיטת בר אילן ממוקמת בין גבעת שמואל לרמת גן, כך שגבעת שמואל מהווה מעין ביצה לסטודנטים שגרים בקרבת האוניברסיטה. גם בשכונת רמת עמידר, הסמוכה לאוניברסיטה תמצאו המון סטודנטים.

אוניברסיטת אריאל בשומרון הפכה לאבן שואבת לזוגות צעירים שלומדים באוניברסיטה ובוחרים לגור בקרבתה. היישובים הסמוכים לאריאל – רחלים, רבבה, יקיר ואחרים – קולטים זוגות צעירים רבים שנמצאים בשלב הלימודים של חייהם. מאז הפכה מכללת אריאל לאוניברסיטה עלו מחירי הדירות באזור, אולם הם עדיין נמוכים משמעותית מבמרכז, מה שגורם לעוד ועוד סטודנטים להגיע.

גם בעיר אריאל עצמה אפשר למצוא הרבה דירות לסטודנטים, בעיקר בקרבת האוניברסיטה. לעומת היישובים הקטנים בהם גרות בעיקר משפחות, בעיר נמצא את התמהיל המוכר של דירות שותפים של סטודנטים.

עמותת איילים

האם שמעתם על עמותת איילים? זו עמותה שהוקמה על ידי צעירים שהחליטו להקים כפרי סטודנטים. כפרים הוקמו בנגב, בגליל ובעיר לוד, ומטרתם לעודד חיי קהילה והתפתחות חברתית, תוך אספקת מקום מגורים ראוי ונגיש לסטודנטים. כך לדוגמה, כפר הסטודנטים איילים בלוד כולל סטודנטים רבים שלומדים באוניברסיטאות במרכז, וחיים בעיר לוד. הם מקבלים מלגה, שותפים פעילים במיזמים שונים בעיר ומובילים שינוי חברתי תוך כדי הלימודים.

דרום תל אביב

עד לא מזמן שכונות דרום תל אביב היו החצר האחורית והמוזנחת של ישראל, והסטודנט המצוי לא היה חושב לגור שם. כיום עדיין ישנן בעיות שונות באזורים הללו, אולם סטודנטים רבים בוחרים לגור בשכונות. התהליך החל בשכונת פלורנטין, שבשנים האחרונות הפכה למקום יקר ולא משתלם לצעירים, שעברו דרומה ומזרחה יותר, לשכונות שפירא, קרית שלום והתקווה.

סטודנטים רבים חיים בשכונות הללו ומשנים את אופיין. בתי קפה ומקומות בילוי נפתחים, וגם העירייה משתפת פעולה ואף מסייעת לתהליך קניית דירה או השכרתה. כך לדוגמה, מלגת השכונות של עירית תל אביב ומנהלת הדיור מספקת עזרה בתשלום שכר דירה לסטודנטים שבוחרים לגור בשכונות בדרום העיר.

• מידע על מחירי דירות שנמכרו
• כמה עולה לעבור דירה
• מס קניית דירה – כל מה שצריך לדעת

אחד המיזמים החמים בקרב סטודנטים הוא מתחמי מגורים. חברות שונות רוכשות דירות בשכונות דרום העיר ומציעות לסטודנטים מתחמי מגורים שלמים יותר. זו דירה הכוללת מטבח, חללי למידה, מרפסות, ושירותים משלימים כמו ספריה, מתחמי השאלת ציוד ועוד. החברות הללו משכירות את המתחמים שלהם תמורת סכום גבוה יותר ממה שמושכרות דירות אחרות בשכונה, אולם הסטודנטים מעדיפים מארג שלם על פני דאגה לכלל הפרטים.

מה קורה בחיפה?

בחיפה מוסדות לימוד רבים, מה שמביא לאוכלוסיית סטודנטים מפותחת בעיר. הסטודנטים הלומדים בטכניון מעדיפים לגור בקרבתו, כאשר בין השכונות המבוקשות הן שתי שכונות בנשר – גבעת עמוס ורמות יצחק – שנמצאות במרחק הליכה מהקמפוס, וארבע שכונות בחיפה – זיו, רמת אלון, רמות רמז ונווה שאנן.

לעומת זאת, הסטודנטים שלומדים באוניברסיטת חיפה נאלצים לנסוע רחוק יותר, כיוון שאפשרויות המגורים באזור האוניברסיטה יקרות מאוד. השכונות הקרובות ביותר הזוכות לביקוש הן רמות יצחק בנשר וסביוני דניה בחיפה, אולם גם שכונות אחרות בהן תחבורה ציבורית מסודרת זוכות לביקוש גבוה מצד הסטודנטים.

מגדלי סטודנטים

אולי נתקלתם בזה על שלט חוצות או במודעת פרסומת: דירות קטנטנות להשקעה שמיועדות לסטודנטים. מדובר בדירות קטנות שיבנו במגדלי מגורים יוקרתיים וייועדו במיוחד עבור סטודנטים. תוכלו לרכוש דירה במחיר נמוך יחסית, כיוון שזו דירה קטנה במיוחד. יחד עם זאת מדובר בגודל שמתאים לסטודנט, כך שכנראה לא תהיה בעיה להשכיר אותה. למה כנראה? כי מחירי השכירות במגדלים האלה צפויים להיות גבוהים מאוד, ועלולים להרתיע סטודנטים מלגור בהם.

מגדלי סטודנטים קמים בעיקר בבאר שבע ובתל אביב, אלו מגדלים יוקרתיים הכוללים דירות מאובזרות מתוך מטרה לתת לשוכר מכלול שלם. עדיין קשה לקבוע האם הסטודנטים ינהרו בהמוניהם, ואנחנו נעקוב.