החלום הישראלי: בית עם גינה, עדיף שגם יהיה קרוב להורים. אבל בלי הלוואה החלום הזה עלול להישאר בלתי ממומש. ריכזנו עבורכם את כל הדרכים לקבלת הלוואה לרכישת דירה.

כל אחד רוצה בית עם גינה, או אפילו דירה קטנה בבניין גדול. כל קורת גג שתאפשר מגורים בלי לשלם שכירות היא חלום עבור הישראלי המצוי. אבל החלום הזה רחוק וקשה להשגה. מחירי הדיור בישראל גבוהים מאי פעם, וגם אם מנסים לגרום לנו לחשוב שיש ירידה במחירים, זו ירידה מינורית וכמעט לא מורגשת. אז בכל זאת קונים בית? בעזרת הלוואת משכנתה!

מה זה בעצם משכנתא?

משכנתא היא למעשה הלוואה מהבנק שניתנת במטרה לקנות נדל"ן. כאשר אנחנו לוקחים הלוואה אנחנו מעמידים ערבים, וכאשר לוקחים הלוואת משכנתא הערב הוא למעשה הנכס, שמשועבד עבור ההלוואה. בתמורה להלוואה אנחנו משלמים לבנק ריבית, ובמידה ולא נעמוד בהחזרי המשכנתא יוכל הבנק (בתנאים מסוימים) לעקל את הנכס.

כיוון שמדובר בסכום גדול מאוד, המשכנתא מוחזרת בתשלום חודשי, כאשר בדרך כלל נשתדל שגובה המשכנתא לא יעלה על שליש מהמשכורת החודשית. תקופה ההחזרה של המשכנתא נפרסת על פני שנים רבות, בהתאם למסלול שנבחר. אגב, משכנתא נחשבת להלוואה טובה יותר ביחס להלוואות אחרות, והיא ניתנת בתנאים טובים יותר. הסיבה לכך היא שלבנק יש ביטחון גבוה בכך שתחזירו את הכסף, כיוון שהנכס שלכם משועבד.

אם הגעתם עד כאן, כנראה שאתם מתעניינים ברכישת דירה. חשוב שתדעו שיש כמה דרכים לקחת הלוואת משכנתא לרכישת דירה, ואנחנו רוצים לספר לכם על הדרכים השונות.

סוגי משכנתאות

חשוב להכיר את סוגי המשכנתאות, כדי שתוכלו למצוא הלוואה שמתאימה לצרכים שלכם. כדי שבאמת תוכלו לעמוד בתנאי המשכנתא אתם צריכים להתאים אותה ליכולת הכלכלית הנוכחית והעתידית שלכם. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונות הוא האופן בו מחושב מחיר המשכנתא, כלומר הריבית. במילים אחרות, האופן בו תחושב הריבית שתשלמו על ההלוואה הוא ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות.

צמודה למדד ושאינה צמודה למדד

החלוקה הראשונה שנבצע היא בין משכנתא צמודת מדד ומשכנתא שאינה צמודה למדד. אבל קודם, נסביר רגע מה זה מדד:

המחירים של המוצרים עולים כל הזמן בגלל האינפלציה, והמדד הוא מה שמייצג את העלייה שלהם. מדד המחירים לצרכן מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל חודש. החזר חודשי של הלוואה הצמודה למדד ישתנה בהתאם לשינוי באינפלציה. לדוגמה: אם התחייבתם לשלם 100 שקלים בכל חדוש בעבור המשכנתא (הלוואי) והמדד עלה ב-3 נקודות, אזי תשלמו על ההלוואה בחודש הבא 103 שקלים. אם המדד יירד ב-3 נקודות תשלמו 97 שקלים.

את המשכנתאות הצמודות למדד גם נחלק לשניים:

1. ריבית קבועה צמודה למדד היא משכנתא בריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. גובה הריבית תישאר קבועה לכל אורך הדרך, והסכום שתשלמו יושפע רק מהשינויים במדד.
2. ריבית משתנה צמודה למדד היא משכנתא בריבית שמשתנה במהלך השנים, בהתאם למה שסוכם בין הבנק ללקוח.

משכנתאות שאינן צמודות למדד

את המשכנתאות שאינן צמודות למדד נחלק לשלושה סוגים:

1. צמודה לפריים היא משכנתא המתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי, כאשר הבנק מוסיף או גורע את ההפרש. זו ריבית שעשויה להשתנות בתדירות גבוהה, ואפילו בכל חודש.
2. ריבית קבועה לא צמודה היא משכנתא בה הריבית קבועה וקרן המשכנתא מנותקת ממדדים. במשכנתא הזו ההחזר החודשי קבוע לכל אורך הדרך, והתשלומים מתקזזים מיתרת הקרן.
3. משכנתא על בסיס מק"ם היא כזו בה הריבית משתנה בכל שנה ואינה צמודה למדד. הריבית נקבעת לפי אגרות חוב ממשלתיות שמכונות גם תשואות מק"ם.

משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים

משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים היא הלוואה שלא תהיה צמודה לשום מדד, והריבית שלה תהיה מבוססת על ריבית פריים. ריבית פריים היא הריבית הבסיסית שנקבעת על ידי הבנקים, בתוספת של 1.5 אחוז.

בגלל שמדובר בהלוואה שאינה צמודה למדד, גורמים שונים כמו מדדים, אינפלציה והפרשי הצמדה לא ישפיעו עליה, וההחזר החודשי על חשבון הקרן יהיה קבוע. שאר הההחזר, שמתבסס על ריבית הפריים ישתנה בהתאם לשינויים בפריים.

המשכנתא הזו מתאימה במיוחד לאלה החוששים משינויים במשק במהלך תקופת ההלוואה שלהם. להיצמד לפריים יכול להגן עליהם מפני עליה של הריבית או אינפלציה גבוהה שעלולים להפוך את הריבית לאטרקטיבית פחות. בסוג משכנתא כזה הבנק מאפשר פירעון מוקדם של ההלוואה ללא עמלה, כך שהיא מתאימה גם עבור אלה שמתכננים לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר.

משכנתא צמודה למטבע חוץ

משכנתא צמודה למטבע חוץ היא משכנתא בה הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, אלא למטבע חוץ כמו יורו, דולר, יין, פרנק ואחרים. המשכנתא הזו כפופה לשינויים בשער החליפין של מטבע החוץ אליו היא מקושרת והריבית שלה היא ריבות ליבור בתוספת ריבית נוספת שנקבעת מראש. אם תהיתם, נסביר שריבית ליבור היא ריבית בין בנקאית הנקבעת בלונדון ומייצגת את הריבית בה בנקים מלווים זה לזה הלוואות בינלאומיות.

זהו סוג משכנתא שמתאים במיוחד לאנשים שההכנסות שלהם צמודות למטבע חוץ, וכן לאנשים המנהלים משא ומתן על בסיס מטבע חוץ. אנשים אלה יוכלו ליהנות מהיתרונות של המשכנתא הזו: אם תהיה ירידה בשער המטבע התשלום יפחת; אם הלווה מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה הוא לא יחוייב בעמלת פירעון מוקדם; ובנוסף, ריבית הנגזרת מריבית לייבור היא בדרך כלל נמוכה יותר מאחרות.

• בירור מחירי דירות שנמכרו
• דירות לסטודנטים
• טיפים עבור תהליך רכישת הדירה

משכנתא לזכאים

נכון, לא פשוט לרכוש דירה, אולם יש כאלה שמשרד השיכון התגייס כדי לעזור להם. משכנתא לזכאים מיועדת עבור אלה שהוגדרו על ידי משרד השיכון כזכאים לקבל אותה. בין השאר זכאים למשכנתא הזו: מחוסרי דיור (אלה שעדיין לא רכשו דירה), עולים חדשים, משפחות חד הוריות, זוגות צעירים ואחרים.

על מנת לקבל את המשכנתא הזו יש להגיש לבנק בקשה להגשת הלוואה, וגם להנפיק תעודת זכאות המעידה על עמידה בקריטריונים של משרד השיכון. גובה ההלוואה שיתקבל ישתנה מלווה ללווה בהתאם לנתונים האישיים ולקריטריונים שהעמיד המשרד.

משכנתא הפוכה

פעמים רבות לקשישים יש נכס, אולם הם זקוקים לכסף למימון השהיה שלהם במוסד רפואי או במיקום אחר. משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת בתמורה לשיעבוד דירת מגורים, ומיועדת לאנשים מעל גיל 60 הזקוקים לכסף על מנת לממן הוצאות שונות או רכישת דירה אחרת.

את המשכנתא הזו אין צורך להחזיר במהלך תקופת המגורים בדירה. המשמעות של זה היא שאין החזרים חודשיים על חשבון קרן וריבית במהלך תקופת ההלוואה. בנוסף, המשכנתא הזו מותאמת לצרכיו ויכולותיו של הלווה, וגובה הסכום נקבע בהתאם לערך הנכס שברשותו ובהתאם למצבו הבריאותי.

משכנתא הפוכה מתאימה לאדם מעל גיל 60 אשר ברשותו דירת מגורים והוא מעוניין בהלוואה ללא החזר חודשי על חשבון קרן וריבית. בעת לקיחת ההלוואה נקבע מועד ההחזרה, אז תוחזר קרן ההלוואה והריבית. אם האדם אינו מסוגל להחזיר את ההלוואה (למשל במקרה של פטירה), הנכס ימכר וחלק מהכספים שיתקבלו ישמשו להחזר ההלוואה.

החלטתם שאתם מעוניינים לקנות דירה, אבל רגע לפני שאתם צוללים לתהליך החיפוש והקנייה חשוב שתדעו עליו קצת יותר. כדי שתהליך הקנייה יעבור בצורה טובה יותר ריכזנו עבורכם טיפים שיעשו אותו קל הרבה יותר.

אבולוציה של קניות

לקנות חלב בסופר זה הכי קל, פשוט בוחרים שקית או קרטון וצועדים לקופה. גם קניית טלוויזיה חדשה היא עניין פשוט- מבצעים השוואות מחירים, בוחרים דגם וקונים. כדי לקנות מכונית כבר צריך להתאמץ קצת יותר, עם סקר שוק מקיף יותר, בדיקה של הרכב והעברת בעלות. כל אלה הם כאין וכאפס לעומת קניית דירה. מדובר בהוצאה גדולה הרבה יותר ויש כל כך הרבה דברים שצריך לדעת. כדי שלא תאבדו את הרגליים והידיים בתהליך קניית הדירה ריכזנו עבורכם כמה טיפים מרכזיים.

מעוניין לקנות דירה? כדאי להגדיר תקציב מראש

אחד הקשיים שילוו אתכם בתהליך רכישת הדירה הוא הבחירה בדירה הנכונה על פי התקציב שלכם. אם לא תגדירו תקציב מראש אתם עלולים למצוא את עצמכם מתלבטים בין שלל דירות ולא מצליחים להכריע. בנוסף, ללא הגדרה של תקציב מראש אתם עלולים להוציא יותר כסף ממה שאתם מעניינים, וזה ממש לא כדאי.

על ידי הגדרה של תקציב תוכלו להתמקד בדירות מסוימות וכך לקצר את תהליך החיפוש. במקום לבדוק אינספור דירות שבכלל לא עומדות בתקציב שלכם תוכלו לצמצם אותו לרלוונטי בלבד, מה שיקל עליכם מאוד.

ציברו הרבה ידע מקדים

במקביל להגדרת התקציב שלכם כדאי לכם לצבור כמה שיותר ידע. תהליך קניית הדירה כולל שלבים ופרטים רבים ואם לא תכירו את כל הפרטים לעומק אתם עלולים להסתבך. ככל שתצברו יותר ידע מקדים תוכלו לשקוע בתהליך החיפוש בצורה מקצועית יותר ותחושו בטוחים יותר בתהליך. ידע רב תוכלו למצוא באתרי אינטרנט שונים שכוללים עצות ומידע רב וכן בספרים מקצועיים. בנוסף, תוכלו לפנות לחברים ובני משפחה המבינים בתחום שיוכלו לסייע לכם בעצות והכוונה.

היעזרו בבעלי מקצוע

אנחנו נוטים לעשות דברים לבד ולהסתמך על יכולותינו, אבל לפעמים אין תחליף לבעל מקצוע. קבלת עזרה מבעלי מקצוע בתהליך בדיקת הדירה יכולה לעשות הבדל משמעותי עבורכם ולהקל עליכם מאוד את התהליך. כך למשל, עורך דין יסייע לכם לבדוק שאין בעיות ברישום הדירה ושמאי מקרקעין יסייע לכם לבדוק את ערך הדירה. אמנם אלה דברים שאפשר להסתדר בלעדיהם, אבל אתם לא רוצים לקחת סיכונים מיותרים.

בבניינים ישנים בדיקה תהיה משמעותית אפילו יותר, ובעזרת חברת בדק בית למשל תוכלו לגלות בעיות שלא הייתם יכולים לזהות בעצמכם. בעיות אלה עלולות להתגלות גם חודשים רבים אחרי הקנייה ואתם רוצים לזהות אותן מוקדם ככל האפשר.

• טיפים חשובים להובלת דירה
• כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38
• כמה עולה לשכור דירה בת"א?

קחו עורך דין מטעמכם

כאשר אתם  מעוניינים לקנות דירה עליכם לוודא שהיא לא משועבדת ושיש לה את כל האישורים הנדרשים. בנוסף, אתם חותמים על חוזה ומעוניינים שתהליך המכירה יעבור בלי בעיות משפטיות. כדי שכל אלה אכן יתקיימו עליכם להיעזר בעורך דין, אך חשוב שלא לסמוך על עורך הדין של המוכר. היעזרו בעורך דין מומחה מטעמכם שיבדוק את מצבה המשפטי של הדירה ואת תקינות החוזה, וכך תוכלו להגן על עצמכם מפני שקרים, מעשי רמייה או אפילו טעויות של חוסר הבנה.

אמנם כל עורך דין לומד את כלל תחומי המשפט, אולם חשוב שעורך הדין בו אתם נעזרים יהיה מומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין שאינו מתמחה בתחום הספציפי עלול לעשות טעויות שיעלו לכם כסף בהמשך, וחבל לחסוך על חשבון העתיד.

אל תסמכו על הבנק בייעוץ למשכנתא

אם יש לכם את ההון הדרוש ללא משכנתא אתם יכולים לדלג על הסעיף הזה, אבל רוב האנשים דווקא לוקחים משכנתא מן הבנק כדי לקנות דירה לכן הוא עשוי להיות מאוד רלוונטי עבורם. תהליך לקיחת המשכנתא עובר דרך יועץ המשכנתאות של הבנק, אבל אתם חייבים לדעת שהיועץ הזה שם בראש מעייניו את האינטרסים של הבנק.

לא משנה כמה היועץ של הבנק נחמד, ומה קראתם על משכנתאות באינטרנט, אם אין לכם הבנה אמיתית בתחום כדאי שתיעזרו ביועץ משכנתאות מקצועי. זיכרו שחברות ייעוץ יסייעו לכם להשיג משכנתא טובה יותר וישימו את הצרכים שלכם בראש סדר העדיפויות.

לבדוק את הסביבה

אם אתה מעוניין לקנות דירה זה בטח יישמע לך טריוויאלי, כי איך אפשר לרכוש דירה בלי לבדוק את הסביבה, אבל שימו לב שאתם בודקים את כל הפרמטרים. לא מספיק לבדוק קירבה למכולת ולבתי ספר ויש לבדוק את כל המשתנים שאפשר לחשוב עליהם.

עירכו רשימה של כל הגורמים הרלוונטיים ובידקו אותם אחד אחד. בידקו מתי הבניין נבנה, האם הדירה והבניין עברו שיפוץ והאם יש מעלית תקינה. בנוסף, חשוב לשים לב לכמות החניה באזור, האם יש חניה פרטית ואילו חנויות יש בסביבה. כמובן שיש עוד המון דברים שחשוב לבדוק ונסו לחשוב מהם הדברים החשובים לכם ביותר.

במבט ראשון הבדיקות לא יעשו את הקנייה קלה יותר, כיוון שהם ידרשו מכם הרבה עבודה, אבל בסופו של דבר בדיקה של כל הנתונים מראש תחסוך לכם הרבה כאב ראש בהמשך. אם תגלו פגמים בדירה רק בשלבים מאוחרים של המשא ומתן, או גרוע מכך, אחרי ביצוע הרכישה, זה יהיה לא נעים בכלל.

לפעמים זה עניין של תזמון

זה אולי ישמע לכם מוזר, אבל התזמון של רכישת הדירה שלכם עשוי להיות מאוד משמעותי. אמנם בשנים האחרונות שוק הדיור נמצא בעלייה מתמדת ויש הטוענים שמתחיל קיפאון, אבל אתם לא יודעים האם ומתי המגמה תתהפך. בנוסף, גם אם השוק כולו בעלייה, במקומות מסוימים עשויה להיות ירידה במחירים, והתזמון שלכם עשוי להיות ההבדל במחיר הסופי.