החלום הישראלי: בית עם גינה, עדיף שגם יהיה קרוב להורים. אבל בלי הלוואה החלום הזה עלול להישאר בלתי ממומש. ריכזנו עבורכם את כל הדרכים לקבלת הלוואה לרכישת דירה.

כל אחד רוצה בית עם גינה, או אפילו דירה קטנה בבניין גדול. כל קורת גג שתאפשר מגורים בלי לשלם שכירות היא חלום עבור הישראלי המצוי. אבל החלום הזה רחוק וקשה להשגה. מחירי הדיור בישראל גבוהים מאי פעם, וגם אם מנסים לגרום לנו לחשוב שיש ירידה במחירים, זו ירידה מינורית וכמעט לא מורגשת. אז בכל זאת קונים בית? בעזרת הלוואת משכנתה!

מה זה בעצם משכנתא?

משכנתא היא למעשה הלוואה מהבנק שניתנת במטרה לקנות נדל"ן. כאשר אנחנו לוקחים הלוואה אנחנו מעמידים ערבים, וכאשר לוקחים הלוואת משכנתא הערב הוא למעשה הנכס, שמשועבד עבור ההלוואה. בתמורה להלוואה אנחנו משלמים לבנק ריבית, ובמידה ולא נעמוד בהחזרי המשכנתא יוכל הבנק (בתנאים מסוימים) לעקל את הנכס.

כיוון שמדובר בסכום גדול מאוד, המשכנתא מוחזרת בתשלום חודשי, כאשר בדרך כלל נשתדל שגובה המשכנתא לא יעלה על שליש מהמשכורת החודשית. תקופה ההחזרה של המשכנתא נפרסת על פני שנים רבות, בהתאם למסלול שנבחר. אגב, משכנתא נחשבת להלוואה טובה יותר ביחס להלוואות אחרות, והיא ניתנת בתנאים טובים יותר. הסיבה לכך היא שלבנק יש ביטחון גבוה בכך שתחזירו את הכסף, כיוון שהנכס שלכם משועבד.

אם הגעתם עד כאן, כנראה שאתם מתעניינים ברכישת דירה. חשוב שתדעו שיש כמה דרכים לקחת הלוואת משכנתא לרכישת דירה, ואנחנו רוצים לספר לכם על הדרכים השונות.

סוגי משכנתאות

חשוב להכיר את סוגי המשכנתאות, כדי שתוכלו למצוא הלוואה שמתאימה לצרכים שלכם. כדי שבאמת תוכלו לעמוד בתנאי המשכנתא אתם צריכים להתאים אותה ליכולת הכלכלית הנוכחית והעתידית שלכם. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונות הוא האופן בו מחושב מחיר המשכנתא, כלומר הריבית. במילים אחרות, האופן בו תחושב הריבית שתשלמו על ההלוואה הוא ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות.

צמודה למדד ושאינה צמודה למדד

החלוקה הראשונה שנבצע היא בין משכנתא צמודת מדד ומשכנתא שאינה צמודה למדד. אבל קודם, נסביר רגע מה זה מדד:

המחירים של המוצרים עולים כל הזמן בגלל האינפלציה, והמדד הוא מה שמייצג את העלייה שלהם. מדד המחירים לצרכן מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל חודש. החזר חודשי של הלוואה הצמודה למדד ישתנה בהתאם לשינוי באינפלציה. לדוגמה: אם התחייבתם לשלם 100 שקלים בכל חדוש בעבור המשכנתא (הלוואי) והמדד עלה ב-3 נקודות, אזי תשלמו על ההלוואה בחודש הבא 103 שקלים. אם המדד יירד ב-3 נקודות תשלמו 97 שקלים.

את המשכנתאות הצמודות למדד גם נחלק לשניים:

1. ריבית קבועה צמודה למדד היא משכנתא בריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. גובה הריבית תישאר קבועה לכל אורך הדרך, והסכום שתשלמו יושפע רק מהשינויים במדד.
2. ריבית משתנה צמודה למדד היא משכנתא בריבית שמשתנה במהלך השנים, בהתאם למה שסוכם בין הבנק ללקוח.

משכנתאות שאינן צמודות למדד

את המשכנתאות שאינן צמודות למדד נחלק לשלושה סוגים:

1. צמודה לפריים היא משכנתא המתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי, כאשר הבנק מוסיף או גורע את ההפרש. זו ריבית שעשויה להשתנות בתדירות גבוהה, ואפילו בכל חודש.
2. ריבית קבועה לא צמודה היא משכנתא בה הריבית קבועה וקרן המשכנתא מנותקת ממדדים. במשכנתא הזו ההחזר החודשי קבוע לכל אורך הדרך, והתשלומים מתקזזים מיתרת הקרן.
3. משכנתא על בסיס מק"ם היא כזו בה הריבית משתנה בכל שנה ואינה צמודה למדד. הריבית נקבעת לפי אגרות חוב ממשלתיות שמכונות גם תשואות מק"ם.

משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים

משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים היא הלוואה שלא תהיה צמודה לשום מדד, והריבית שלה תהיה מבוססת על ריבית פריים. ריבית פריים היא הריבית הבסיסית שנקבעת על ידי הבנקים, בתוספת של 1.5 אחוז.

בגלל שמדובר בהלוואה שאינה צמודה למדד, גורמים שונים כמו מדדים, אינפלציה והפרשי הצמדה לא ישפיעו עליה, וההחזר החודשי על חשבון הקרן יהיה קבוע. שאר הההחזר, שמתבסס על ריבית הפריים ישתנה בהתאם לשינויים בפריים.

המשכנתא הזו מתאימה במיוחד לאלה החוששים משינויים במשק במהלך תקופת ההלוואה שלהם. להיצמד לפריים יכול להגן עליהם מפני עליה של הריבית או אינפלציה גבוהה שעלולים להפוך את הריבית לאטרקטיבית פחות. בסוג משכנתא כזה הבנק מאפשר פירעון מוקדם של ההלוואה ללא עמלה, כך שהיא מתאימה גם עבור אלה שמתכננים לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר.

משכנתא צמודה למטבע חוץ

משכנתא צמודה למטבע חוץ היא משכנתא בה הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, אלא למטבע חוץ כמו יורו, דולר, יין, פרנק ואחרים. המשכנתא הזו כפופה לשינויים בשער החליפין של מטבע החוץ אליו היא מקושרת והריבית שלה היא ריבות ליבור בתוספת ריבית נוספת שנקבעת מראש. אם תהיתם, נסביר שריבית ליבור היא ריבית בין בנקאית הנקבעת בלונדון ומייצגת את הריבית בה בנקים מלווים זה לזה הלוואות בינלאומיות.

זהו סוג משכנתא שמתאים במיוחד לאנשים שההכנסות שלהם צמודות למטבע חוץ, וכן לאנשים המנהלים משא ומתן על בסיס מטבע חוץ. אנשים אלה יוכלו ליהנות מהיתרונות של המשכנתא הזו: אם תהיה ירידה בשער המטבע התשלום יפחת; אם הלווה מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה הוא לא יחוייב בעמלת פירעון מוקדם; ובנוסף, ריבית הנגזרת מריבית לייבור היא בדרך כלל נמוכה יותר מאחרות.

• בירור מחירי דירות שנמכרו
• דירות לסטודנטים
• טיפים עבור תהליך רכישת הדירה

משכנתא לזכאים

נכון, לא פשוט לרכוש דירה, אולם יש כאלה שמשרד השיכון התגייס כדי לעזור להם. משכנתא לזכאים מיועדת עבור אלה שהוגדרו על ידי משרד השיכון כזכאים לקבל אותה. בין השאר זכאים למשכנתא הזו: מחוסרי דיור (אלה שעדיין לא רכשו דירה), עולים חדשים, משפחות חד הוריות, זוגות צעירים ואחרים.

על מנת לקבל את המשכנתא הזו יש להגיש לבנק בקשה להגשת הלוואה, וגם להנפיק תעודת זכאות המעידה על עמידה בקריטריונים של משרד השיכון. גובה ההלוואה שיתקבל ישתנה מלווה ללווה בהתאם לנתונים האישיים ולקריטריונים שהעמיד המשרד.

משכנתא הפוכה

פעמים רבות לקשישים יש נכס, אולם הם זקוקים לכסף למימון השהיה שלהם במוסד רפואי או במיקום אחר. משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת בתמורה לשיעבוד דירת מגורים, ומיועדת לאנשים מעל גיל 60 הזקוקים לכסף על מנת לממן הוצאות שונות או רכישת דירה אחרת.

את המשכנתא הזו אין צורך להחזיר במהלך תקופת המגורים בדירה. המשמעות של זה היא שאין החזרים חודשיים על חשבון קרן וריבית במהלך תקופת ההלוואה. בנוסף, המשכנתא הזו מותאמת לצרכיו ויכולותיו של הלווה, וגובה הסכום נקבע בהתאם לערך הנכס שברשותו ובהתאם למצבו הבריאותי.

משכנתא הפוכה מתאימה לאדם מעל גיל 60 אשר ברשותו דירת מגורים והוא מעוניין בהלוואה ללא החזר חודשי על חשבון קרן וריבית. בעת לקיחת ההלוואה נקבע מועד ההחזרה, אז תוחזר קרן ההלוואה והריבית. אם האדם אינו מסוגל להחזיר את ההלוואה (למשל במקרה של פטירה), הנכס ימכר וחלק מהכספים שיתקבלו ישמשו להחזר ההלוואה.

נתוני המשכנתאות הן דרך מצוינת ללמידה אודות מצב הנדל"ן במשק. ניתן לומר כי ככל ששוק הנדל"ן פעיל יותר, כך כמות המשכנתאות גדלה.

נתוני המשכנתאות לחודש מאי שפורסמו לקראת סוף חודש יוני יכולים ללמד אותנו על שוק הנדל"ן ועל התגייסות התקשורת לטובת אילי ההון ועליית המחירים.

מי רוצה להטעות אותנו?

כאשר יש קיפאון בשוק, המחירים יורדים כיוון שמצטמצם הביקוש. במצב זה הצרכנים ממתינים עם הקנייה כדי לנצל ירידות נוספות. לעומת זאת, בעת עלייה של המחירים ממהרים הצרכנים לקנות כדי להספיק לקנות לפני עלייה מאסיבית במחירים. לחברות הגדולות ולכרישי הנדל"ן, אלה המחזיקים בנכסים רבים, יש אינטרס לעלייה במחירים. כדי לעשות זאת הם מאביסים את אמצעי התקשורת במידע מוטעה על עלייה במחירי הדיור.

מה התקשורת חושבת על מחירי הנדל"ן?

התקשורת מדווחת על עלייה במחירי הנדל"ן ועל ביקוש שיא, ונר

אה כי והיא מגויסת בעניין הזה לטובת בעלי ההון. עם פרסום נתוני המשכנתאות יצאו מרבית כלי התקשרות בכותרות המגדירות את הנתונים כעלייה במחירי הנדל"ן. למרות הדיווחים בתקשורת, נתוני המשכנתאות לחודש מאי 2017 מלמדים כי הציבור הישראלי דווקא אינו מודע לקיומו של קיפאון בשוק הנדל"ן.

המספרים

ברבעון הראשון של שנת 2017 הסתכם סך נטילת המשכנתאות בשלוש עשרה מיליארד שקלים, זאת לעומת שנים עשר מיליארד שקלים ברבעון שלפניו וחמישה עשר מיליארד שקלים ברבעון המקביל אשתקד. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המעודכנים עלו מחירי הדיור בכארבעה אחוזים. אמנם זו עלייה, אך זהו קצב נמוך בהרבה לעומת העליות שנרשמו בעשור האחרון.

ניתוח הנתונים

על פי נתוני בנק ישראל, בחודש מאי 2017 נלקחו בישראל משכנתאות בהיקף מצרפי של 4.55 מיליארד שקלים. נתונים אלה מצביעים על ירידה של כשלושה אחוזים לעומת ממוצע המשכנתאות בשנים עשר החודשים האחרונים. ביחס לחודש מאי דאשתקד, מדובר על ירידה של כחמישה עשר אחוזים. נתונים אלה מלמדים גם על עלייה בחודש מאי ביחס לחודשים שקדמו לו, וחלק מהעיתונים התרכזו דווקא בעלייה זו, אך הם התעלמו מכך שהחודשים הקודמים היו חודשי חגים.

למעשה, הנתונים של חודש אפריל, אשר לעומתם חלה עלייה בהיקף המשכנתאות, משקפים חודש של חגים. בחודש זה חל חג הפסח, וידוע כי במהלך חגים חלה ירידה בהיקף הסחר בנדל"ן. על הנתונים הללו אפשר להסתכל גם במבט הפוך, ולומר שלמעשה חלות חג הפסח בחודש אפריל גרם לזליגה של משכנתאות לחודש מאי. אך למרות הזליגה הממוצע היה 5.01 מיליארד שקלים בחודשים אפריל-מאי 2017. זוהי ירידה של כמיליארד שקלים לעומת חודשים אפריל-מאי 2016 בהם היה הממוצע 4.1 מיליארד שקלים.

• כמה עולה לשכור דירה בת"א
• אתרים מומלצים לדירות להשכרה
• קבלו מספר טיפים להובלת דירה

עלייה בשוק הנדל"ן?

מהנתונים עולה כי הציבור מבין שהמחירים יכולים לרדת והוא יושב על הגדר וממתין להתפתחויות. התקשורת ובעלי ההון מנסים לפתות ולהפחיד בעליות מחירים, אך הנתונים מלמדים כי שוק הנדל"ן מצוי בקיפאון וכי אם נמתין מספיק זמן נוכל לקנות דירה במחיר סביר. מחודש לחודש השוק שוקע, והתקשורת המגויסת לא תצליח לעמוד בפרץ ולהיות האצבע בסכר.