אנחנו אוהבים להתלונן על יוקר המחיה ועל הקושי לקנות דירה במדינת ישראל. אחד הדברים שמייקרים את מחיר הדירה הוא המיסים שתיאלצו לשלם. כדי להקל עליכם את התהליך ולהבהיר לכם כמה באמת תאלצו לשלם על הדירה שלכם בדקנו מהם המס קניה דירה בישראל.

מסים הם למעשה התשלומים שאזרחי המדינה משלמים לה לצורך ההתנהלות השוטפת. השלטונות והרשויות משתמשים בכספי המיסים כדי לקדם לאפשר את פעולתם של מערכות החינוך, הביטחון, הרווחה ושאר השירותים לאזרח.

אנחנו משלמים מיסים בהקשרים שונים ואחד מהם הוא בעת קניית דירה. המס אותו נשלם נקרא מס רכישה, וגובה המס משתנה בהתאם לפרמטרים שונים כמו מספר הדירות שיש לכם, מטרת הרכישה ועוד. ריכזנו עבורכם את כל המידע שאתם צריכים על מיסי שוק הנדל"ן בקניית דירה בישראל.

מס קניה דירה

על פי חוק מיסוי מקרקעין, ברכישת זכויות מקרקעין במדינת ישראל יש לשלם מס רכישה. החוק חל ברכישת בתים פרטיים, דירות מגורים ומגרשים המיועדים לצורך חקלאי, משרדי ועוד. סכום התשלום של מס קניה דירה משתנה מעניין לעניין בהתאם לסוג העסקה, מספר הדירות שיש לקונה ועוד.

כמה מס רכישה נשלם?

אתם עומדים לפני קניית דירה ורוצים לדעת כמה כסף בדיוק אתם עתידים לשלם. חשוב להבין שגובה המס שתשלמו משתנה והוא תלוי באופן ישיר בסכום העסקה ובסוג הנכס. המס נקבע כאחוז מסוים מגובה העסקה, ומחושב באופן מדורג.

מהן מדרגות מס?

מדרגות מס רכישה הן למעשה המדרג על פיו נקבע גובה מס הרכישה. מדרגות המס נקבעות על ידי משרד האוצר, ומתעדכנות ב-16 בינואר מדי שנה, בהתאם לעליית המדד. מדרגות המס מחולקות לשניים, לקונה שזוהי לו דירתו הראשונה ולרוכש שכבר יש ברשותו דירה.

שיעורי המס לשנת לרוכשי דירה ראשונה מתחלקים בין חמש מדרגות המשתנות בהתאם לשווי הדירה בשקלים. כך לדוגמה, אם אתם רוכשים דירה בשווי של מיליון שקלים אתם תהיו במדרגה הראשונה, ולא תשלמו מס בכלל. לעומת זאת, לרוכשי דירה שנייה קיימות רק שתי מדרגות מס. עד שווי דירה של 4,967,445 שקלים תשלמו 8% מס, ואם הדירה שלכם שווה יותר מזה תשלמו 10%. אם אתם לא לגמרי מבינים כמה מס תשלמו תוכלו להיעזר באתר רשות המיסים, שם תוכלו למצוא סימולטור מס רכישה שיאפשר לכם לבדוק מהו מס הרכישה שאתם עתידים לשלם.

איך חוסכים במס רכישה?

החלטתם לקנות דירה וידעתם שזה יעלה סכומי כסף גדולים מאוד, ובכל זאת אתם מעוניינים לחסוך ככל האפשר. מלבד משא ומתן יעיל והורדת המוכר במחיר תוכלו להצליח לחסוך גם במיסים על ידי התנהלות יעילה ותכנון נכון.

תכנון מס נכון יוכל לסייע לכם לצמצם את תשלומי מס הרכישה, ובמקרים מסוימים ההבדל יהיה דרמטי. תוכלו לחסוך עשרות, ובמקרים מסוימים אף מאות אלפי שקלים בעסקת הרכישה שלכם. כמובן שהסכום אותו תחסכו תלוי גם בסכום העסקה הכולל, שכן ככל שהעסקה יקרה יותר כך האחוז שתחסכו יהיה משמעותי יותר.

הקלות מס ברכישת דירה נוספת

העלות הגבוהה יותר של רכישת דירה נוספת נועדה להקל על אנשים לרכוש את דירתם הראשונה. אדם שכבר יש לו דירה יחשוב פעמיים לפני הרכישה וכך אלה שאין להם יוכלו ליהנות ממחירים זולים יותר. אם אתם רוכשים דירה נוספת, אבל מתכוונים למכור את דירתכם הראשונה תוכלו לבצע הקפאת מס רכישה על הדירה הנוספת. הקפאת המס תתקיים בתנאי שתמכרו את דירתכם הראשונה בתוך שנתיים ממועד קניית הדירה החדשה כך שבסופו של דבר תיוותר בידיכם דירה אחת בלבד.

הנחות לציבורים מיוחדים

מדינת ישראל מעוניינת לעודד ולסייע לאוכלוסיות מסויימות, ואם אתם נמנים על אוכלוסיות אלה תוכלו לקבל הנחות שונות. גם בתחום מס הרכישה קיימות הטבות כאלה. כך למשל, בהתאם לתקנה 12 בתקנות מיסוי מקרקעין זכאים עולים חדשים להטבות מסוימות.

על פי התקנה, אדם נחשב עולה חדש בתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו ארצה ומסתיימת 7 שנים אחרי עלייתו ארצה. אם בטווח השנים הללו בוחר העולה לרכוש בית מגורים או עסק הוא יזכה להטבות מס של 0.5% עד לשווי של 1,759,310 ושל 5% על החלק שעולה על הסכום הנ"ל.

• דירות ללא תיווך
• הוצאות בקניית דירה
• כמה עולה לעבור דירה?

הקלות לציבורים נוספים

הקלות בתשלום מס הרכישה ניתנות לציבורים נוספים מלבד עולים חדשים. נכים, נפגעי פעולות איבה וציבורים נוספים במדינת ישראל זוכים להטבות והנחות ברכישת דירה, לכן כדאי להיוועץ בעורך דין כדי לדעת האם אתם זכאים.

דירות נופש

תשלום המס לא נקבע רק על פי מעמדו של רוכש הדירה אלא גם על פי מהות הקנייה. אם מדובר בדירה למגורים תוכלו ליהנות ממדרגות מס מופחתות כיוון שהמדינה מבינה את הצורך האנושי לקורת גג במחיר סביר.

דירות נופש נמצאות על התפר שבין דירות למגורים לדירות לעסקים. מצד אחד אלה דירות מגורים לכל דבר ועניין, אך מצד שני השימוש שנעשה בהן הינו עסקי. בית המשפט פסק פסיקות שונות בענייני דירות נופש וככלל ניתן לומר שדירת נופש אינה נחשבת דירת מגורים לעניין הטבות מס. צד שני, דירת נופש לא תיחשב כדירה ראשונה במקרה של רכישה נוספת. כך למשל, אם יש לכם דירת נופש ותבחרו לרכוש דירת מגורים המס שתשלמו יהיה על פי מדרגות מס של רכישת דירה ראשונה.

פינוי בינוי

במסגרת תכנית פינוי בינוי מתפנים דיירי הבניין לדירות אחרות שניתנות להם על ידי היזם עד לסיום הפרויקט, ולאחר מכן מקבלים הדיירים דירות חדשות בבניין המשופץ. חשוב לדעת שהדירה החדשה שיקבל הדייר מן היזם פטורה ממס רכישה.

מס שבח

מס נוסף שקשור למכירת דירה הוא מס שבח. אם אתם קונים דירה המס הזה לא ממש רלוונטי עבורכם, אבל אם אתם בצד המוכר כדאי שתדעו שעליכם לשלם גם מס שבח. למעשה המס בוחן את השבח שנוצר לאדם מעסקת המכירה מול המחיר שעלה לו הנכס וההשבחות.

לא לשכוח להתייעץ

המיסים שתשלמו בעת רכישת דירה עשויים להשתנות בהתאם למעמדכם, לסוג הדירה שתקנו ולמדרגות המס שמתעדכנות מדי שנה. רגע לפני שאתם חותמים על עסקת חייכם וקונים את דירת החלומות התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום. בצורה הזו תוכלו לחסוך סכומי משמעותיים ולהתחיל את החיים בדירה החדשה שלכם עם חיוך גדול יותר על השפתיים.

חוק דירה שלישית עבר בהליך חקיקה מהיר ועורר זעם בקרב אנשי הנדל"ן. עם ביטול החוק מתעוררת ביתר שאת השאלה האם החוק הזה הוא מה שהיינו צריכים ומה כן יעזור לשוק הדיור הישראלי.

שר האוצר משה כחלון העביר בהליך חקיקה מהיר חוק המטיל מס על בעלי דירה שלישית. לשיטתו של שר האוצר היה החוק אמור לסייע לירידת מחירי הדיור. בג"ץ לא התרשם מרצונו הטוב של שר האוצר וביטל את החוק בטענה שהליך החקיקה היה לא תקין. כלומר, בג"ץ לא טען דבר כלפי החוק גופא, אלא הלין על האופן נעשה הליך החקיקה.

על השאלה האם חוק דירה שלישית יסייע בהורדת מחירי הדיור בישראל נשברו קולמוסים רבים, אך דבר אחד ברור- אנשי הנדל"ן במדינת ישראל זעמו על החוק. אנשי הנדל"ן בדרך כללל מחזיקים ביותר מדירה אחת, לכן החוק פגע בהם. בנוסף, החוק הרחיק משקיעים מן השוק וגרם לקיפאון בתחום הנדל"ן.

התגובות על ביטול החוק

בכתבה באתר TheMarker נזכרו הדים שונים שעורר ביטול החוק. כך למשל, ארז כהן, לשעבר יושב ראש לשכת השמאים, טען כי דחיית החוק אינה מספיקה. לטענתו, עצם העלאת החוק כבר גרמה נזק עצום הכולל בריחה של משקיעים, עלייה במחירי השכירות ופגיעה באמון הציבור. כהן התבטא גם כנגד תכנית מחיר למשתכן, וטען כי גם היא פוגעת בזוגות צעירים ואינה מובילה לפתרון בתחום הדיור בישראל.

בכתבה באתר מובאים גם דבריה של שמאית המקרקעין נחמה בוגין, שטוענת כי "מהלך החקיקה הפופוליסטי על גבם של המשקיעים אשר חלק גדול מהם הנם אנשים פשוטים שחסכו שקל לשקל ורכשו דירה כחלק מהביטחון הכלכלי לתקופת הפנסיה- לא צלח".

קשה להבין כיצד מגזין מכובד מספק ציטוט שכזה ללא למתוח מעט ביקורת. הצגת המשקיעים כאזרחים מסכנים או אנשים פשוטים שחסכו שקל לשקל כדי לרכוש דירה אינה נאמנה למציאות. לאזרחי ישראל אין כסף לקנות דירות, ועל ידי חיסכון של שקל לשקל קשה מאוד לרכוש דירה. המשקיעים שמחזיקים ביותר משתי דירות לא חסכו שקל לשקל. אנשים אלה הם העשירים יותר שבאפשרותם לרכוש דירה.

צעדיה של הממשלה אכן לא מועילים לפתרון המצב והורדת מחירי הדיור, אך גם הצגת המשקיעים באור מסכן אינה נאמנה למציאות. זעם אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית הינו מוצדק והגיוני, הטלת מס על דירה שלישית הוא לא מה שיפתור את משבר הדיור.

עיקרון פשוט של היצע וביקוש

נדמה ששר האוצר ושאר העוסקים במלאכה מתעלמים מהמשוואה הפשוטה. הגדלת ההיצע אל מעל לתחום הביקוש תוריד את המחירים. זהו העיקרון הבסיסי שלומדים בקורס מבוא לכלכלה, ואם שר האוצר לא זוכר את זה אולי כדאי שיחזור לאוניברסיטה בסמסטר הקרוב.

אכן, בעיית הדיור אינה בעיה קלה, ופתרונה עשוי לארוך זמן מה, אולם יש לדחוף בכל הכוח לקבלת הפתרונות. מלבד חקיקת חוקים שלא מזרזים ולא משנים לטובה יש להגביר את קצב הבנייה. בשנים האחרונות יש עלייה בקצב התחלות הבנייה אך אם לא ימשיכו ללחוץ על הדוושה העלייה תתמתן בלחץ הקבלנים ובעלי האינטרסים.

כדי ליצור שינוי אמיתי לא מספיק לחוקק חוקים שונים, ויש לגרום לקובעי המדיניות לשנות כיוון. ראשי ערים שמעכבים תכניות בנייה וראשי רשויות שלא מאשרים לבנות בתחומם מעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן הישראלי לא פחות מחוקים המטילים מס על מחזיקי דירה שלישית.

ואולי הבעיה היא היעדר משקיעים?

זעמם של אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית כלול גם בהרגשה שמגבילים את יכולתם להשקיע. כאשר מסתכלים על שוק הנדל"ן יש להבין שהמשקיעים הם גורם מהותי לצמיחתו. שוק הנדל"ן חייב שיהיו בו התחלות בנייה רבות כדי שההיצע יעלה, אך התחלות בנייה לא מתרחשות אם אין משקיעים שמוכנים לקחת את הסיכון. ללא משקיעים לא תהיה בנייה וללא בנייה לא תייהנה ירידות מחירים.

המשקיעים מספקים לקבלן רשת ביטחון במקרה של ירידה חדה מדי במחירי הדירות. קבלן שחושש שהוא לא יוכל להרוויח, או חושש מהפסד פשוט לא בונה. מהסיבה הזו ברורה סיבת זעמם של אנשי הנדל"ן על חוק דירה שלישית.

כדי להוריד את מחירי הנדל"ן יש צורך בהתחלות בנייה רבות שיביאו להצפה של השוק בדירות להשכרה. זה אמנם תהליך שייקח זמן, אך על ידי הורדת חסמים של התחלות בנייה, פיתוח מזורז של פרויקטים ושיפור ענף הבניין בישראל נוכל להוריד את מחירי הדיור ולקרב כל ישראלי שירצה בכך לדירה משלו.

בג"ץ ביטל את חוק מס דירה שלישית אותו יזם וקידם שר האוצר משה כחלון. ביטול החוק עורר סערה תקשורתית ונשאלת השאלה מהן ההשלכות של ביטול החוק.

האם מחירי השכירות יירדו? האם המשקיעים יחזרו? והאם צפוי לסיפור הזה סוף טוב יותר?

מס ריבוי דירות

מס ריבוי דירות, או בשמו המוכר מס דירה שלישית אושר בועדת הכספים של הכנסת בינואר האחרון, והיה צריך להיכנס לתוקף ב-31 ביולי 2017. ב-6 באוגוסט החליט בג"ץ לבטל את החוק בטענה שהליך החקיקה לא היה תקין. בג"ץ קבע שכדי להעביר את החוק יש לקיים דיון נוסף בועדת הכספים, ולהעלותו שנית לקריאה שנייה ושלישית.

איך מחוקקים את החוק מחדש?

שר האוצר משה כחלון לא התייאש, ועוד באותו ערב פנה ליו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני במטרה לחוקק את החוק מחדש. כדי לחוקק את החוק מחדש תצטרך ועדת הכספים להתכנס שוב ולדון בנוסח החוק. לאחר מכן יוכלו להעלות את החוק לדיון במליאת הכנסת לקריאה שנייה ושלישית.

הכנסת נמצאת כעת בפגרת הקיץ, שתסתיים רק ב-23 באוקטובר. יחד עם זאת, הועדה תוכל להתכנס במהלך הפגרה כדי לדון בחוק. הממשלה תוכל גם לכנס את הכנסת כדי לדון בחוק במהלך הפגרה, אלא שכעת נראה שלא יהיה רוב פוליטי כדי לחקוק את החוק מחדש.

המשמעויות של החוק

החוק היה אמור להיכנס לתוקף בסוף חודש יולי. המשמעות הראשונית של החוק הייתה תשלום של 9000 ש"ח אותו נדרש להעביר כל אדם המחזיק דירה שלישית ומעלה- זהו מחצית מתשלום המס השנתי. בעקבות ביטול החוק, המס הזה לא ישולם לעת עתה, ויתכן כי לא ישולם כלל.

השאלה המרכזית שמעורר ביטול החוק היא כיצד ישפיע הביטול על שוק הדיור. בעקבות חקיקתו של החוק משקיעים רבים עברו לאפיקי השקעה אחרים ובטוחים יותר, כמו השקעות אחרות בישראל, והשקעות נדל"ן במדינות אחרות. ביטול החוק עשוי להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן הישראלי, אולם יתכן כי אפיקי ההשקעה החדשים שהם מצאו יספקו אותם לעת עתה. עם הזמן ודאי יחזרו המשקיעים גם לשוק הנדל"ן הישראלי, אך יתכן כי הם יישבו על הגדר ויחכו לראות כיצד מתפתחת החקיקה.

השפעת החוק על שוק השכירות

החוק של משה כחלון אולי הוציא משקיעים משוק הנדל"ן, אך הוא גם גרם לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה. בעלי דירה שלישית הבינו שהם לא חייבים למכור את הדירה, ובאפשרותם פשוט להעלות את דמי השכירות כך שיכסו את תשלום המס. פעולה כזו פוגעת בשוכרים בצורה אנושה, שכן המס עשוי היה להגיע גם ל-1500 שקלים בחודש.

למרות שהחוק עדיין לא נכנס לתוקף, מחירי השכירות כבר החלו לעלות. יהיה מעניין לראות האם עם ביטול החוק מחירי השכירות יירדו בחזרה, או שמא משכירי הדירות ינצלו את ההזדמנות כדי להמשיך ולגבות שכר דירה דבוה יותר.

האם החוק משפיע על מחירי הנדל"ן?

בחודשים האחרונים שוק הדיור התנהג כאילו מס דירה שלישית כבר הוטל. דירות בבעלות נמכרו פחות, ומחירי השכירות עלו. יחד עם זאת, השינויים הללו מינוריים. בפועל חוק דירה שלישית לא השפיע באופן עמוק על שוק הנדל"ן. מחירי הדירות בבעלות לא ירדו באופן משמעותי, והם מבטאים בעיקר התמתנות בשוק הנדל"ן לקראת התבררות העניינים של חוק דירה שלישית.

עם ביטול החוק, יתכן שנראה ירידה קטנה במחירי הדירות להשכרה, ועלייה קטנה במחירות דירות, אך לא חוק דירה שלישית יעלה או יוריד את מחירי הדיור. מחירי הדיור מושפעים בראש ובראשונה מהיצע וביקוש, ושר האוצר משה כחלון וחבר יועציו לא מצליחים לשנות משהו מהותי בהיצע הדירות.

ישראלים רבים מחכים עם קניית הדירה כדי לנסות ולזכות במחיר למשתכן, לאחרים פשוט אין מספיק כסף. כדי לשנות את מצב מחירי הדיור יש לעודד בניה מסיבית, אך בנייה שכזו עלולה לפגוע בקבלנים ובבנקים.במידה ואתה מעוניין לקנות דירה כדאי שתיקח בחשבון במידה ותגדל משמעותית מספר הדירות בשוק ותהיה ירידה אמיתית במחירי הדירות הקבלנים והבנקים עלולים להיפגע.

יתכן ששר האוצר לא רוצה לפגוע בקבלנים ובבנקים, ויתכן שאין לו את הכוח הדרוש כדי להוביל מהלך שיוביל לשינוי אמיתי אך יפגע בגורמים בעלי כוח אלה. עד שלא יקום האדם שילחם במחירי הדיור באופן יעיל ויביא לשינוי אמיתי במספר הדירות העומדות למכירה לא יירדו מחירי הדיור.

תכנית למשתכן הייתה אמורה להוריד את מחירי הדיור, אך בינתיים נראה שהיא בעיקר גורמת לאזרחי ישראל לנסות את מזלם בהשקעה נדלנית.

האם הנרשמים לתכנית מתמקדים בדירות להשקעה ומהן הסכנות בכך?

הישראלים הופכים למשקיעי נדל"ן

תוצאות ההגרלות האחרונות של מחיר למשתכן מלמדות על כך שרבים מהזוכים רוכשים דירות במקומות מרוחקים ממקום מגוריהם על מנת להשכירן. כך יוצא שמדינת ישראל שמנהלת מלחמה במשקיעים בנדל"ן כדי להוריד את מחירי הדיור, מעודדת אפיק נדלני אחר.

תכנית מחיר למשתכן הצליחה להגיע להישגים מסוימים, כמו למשל מתן ההוכחה כי ניתן למכור דירות זולות במחיר של 450 אלף שקלים ועדיין להצליח להרוויח. יחד עם זאת התכנית כוללת חסרונות רבים, ואחד מהם הוא הפיכת הישראלי הממוצע שבסך הכל שואף להגיע לדירה משלו למשקיע נדל"ן. כך תעודת הזכאות שנותנת לישראלים רבים את האפשרות להשתתף בהגרלה שאולי תאפשר להם להגיע לדירה עליה עד אתמול יכלו רק לחלום, גורמת להם לנסות את כוחם בהשקעות.

איך זה עובד?

חלק גדול מהנרשמים להגרלות מנסים את כוחם גם בהגרלות הנערכות במקומות שבהם הם כלל לא חשבו לגור. הם עושים זאת בעיקר כדי לא לאבד את זכותם במרוץ לדירה. מנגנון ההגרלות של מחיר למשתכן עובד בצורה כזו שכדי שלא לצאת מרשימת הזכאים בסדרה א', חייבים להירשם גם להגרלות שאינן רלוונטיות. בנוסף, הנרשמים יוצאים מנקודת הנחה שבמקרה שהם יזכו הם יוכלו להשכיר את הדירה.

אמנם יש התנפלות על ההרשמה להגרלות, אך בפועל רבים מוותרים על הזכייה כי המחיר לא ריאלי עבורם. זכאים רבים מוותרים על זכייתם מהסיבה הגומה שגם במחיר למשתכן המחיר הוא הרבה מעל ליכולתם. חלק מההנחות מגיעות ל-30% ממחירי השוק, אך זהו עדיין מחיר גבוה עבור רוב אזרחי המדינה.

הממשלה והבנקים מעודדים את התופעה

רוכשי הדירות מסתמכים על ההנחה הנדיבה ועל המשכנתא הגבוהה שמעניקים הבנקים. הממשלה מתדלקת את הבועה הזו כאשר היא מאפשרת רכישת דירה תוך הסתמכות על הון עצמי של עשרה אחוזים בלבד. הרוכשים שמתכוונים להשכיר את הנכס או למכור אותו בעתיד מסתמכים על המחירים הנוכחיים בשוק הנדל"ן.

הפרט אותו הם לא לוקחים בחשבון הוא העובדה שדירות נוספות יוצעו להשכרה באותו אזור כאשר הדירה שלהם תהיה מוכנה. הרי יחד איתם זכו בהגרלה אנשים נוספים תוך הסתמכות על אותו אפיק בדיוק. כאשר הדירות הרבות האלה יוצעו להשכרה ומכירה המחירים יירדו באופן משמעותי והם יתקשו לעמוד בהתחייבויות שהם לקחו על עצמם.

תכנית מחיר למשתכן מאפשרת לכעשרים אחוזים מבני המקום המעוניינים לקנות דירות מוזלות למגורים, אך היא גם מעודדת תופעה של השקעה נדלנית חסרת אחריות, כאשר כשמונים אחוזים מרוכשי הדירות עושים זאת כמשקיעים. בסופו של דבר מרביתם לא יצליחו להשכיר את הדירות בגלל עודף ההיצע המקומי במרבית אזורי ההגרלות. כך הם יתקעו עם דירה באזור לא אטרקטיבי בו הם מעולם לא ביקרו, התחייבויות גבוהות לבנקים והרבה סימני שאלה.