בעיתון כלכליסט התפרסמה כתבה על ה"סכנה בירידת מחירי הנדל"ן". במסגרת הכתבה נלקחו נתוני בנק ישראל ונטען כי ירידה במחירי הנדל"ן לא תהיה בעיה של מוכרי הדירות והקבלנים בלבד, אלא תשפיע על המשק כולו. הכתבה הזו מתחברת למיתוס הידוע, שירידה חדה במחירי הנדל"ן תוביל לקריסה של הבנקים והכלכלה- אבל חשוב להבין שהנושא הזה לא פשוט כל כך. לא כל ירידה במחירי הנדל"ן תביא לקריסה של השוק כולו, ובמיוחד במציאות החיים בה אנו נמצאים, במסגרתה צברו הבנקים רווחים אדירים במשך כעשור.
בנק ישראל בדק לאחרונה את רמת עמידות המשק במקרה של קריסת בועת הנדל"ן. על פי ממצאי הבדיקה, במקרה של ירידה של 35%, שמשמעותה חזרה לגבולות 2008, יוסב לבנקים הפסד של 6.6 מיליארד שקלים. חשוב להבין שבמהלך עשר השנים האחרונות מחירי הנדל"ן טיפסו בהדרגה ואפשרו לבנקים לצבור רווחים עצומים, כך שאם המחירים יחזרו למחירי 2008 הבנקים לא יקרסו, אלא יפסידו 20% מהעושר והרווחים שהם צברו בשנות הבועה. כך שלמעשה, זו היא לא קריסה אלא הקטנת הרווחים של הבנקים.
אם נפרק את התמונה שיוצרים לנו הנתונים נקבל משוואה בת שני גורמים- טובת הבנקים מול טובת הציבור. במשך שנים הרגילו אותנו לחשוב שטובת הבנקים חשובה מטובת הציבור, אך האם זה פשוט כל כך?
כמובן, נוכל להמשיך במצב הנוכחי, בו זוגות לא סוגרים את החודש וגרים בדירות המזכירות קופסת נעליים ועולות כמו בית מזהב. מצב בו זוגות נאלצים לגור עם ההורים או על חשבונם גם בגילאי 20, 30 ואף 40 פלוס. אבל, יש גם אפשרות אחרת, והיא שהבנקים יאבדו בסך הכל חמישית מהרווחים העצומים שהם צברו על חשבון הציבור במשך 10 שנות בועה.
הבנקים צברו 30 מיליארד שקל בזמן שאנחנו גרנו עם ההורים כדי לחסוך כסף לקוטג' תנובה. קריסה של הבועה לא תפרק את הבנקים, אלא תחזיר לציבור חלק ממה שהבנקים לקחו לו במשך עשר שנים. ואם זה הוא לא צדק, אז מה כן?
זו לא קריסה, אלא בסך הכל קיזוז רווחים. אפילו בנק ישראל, שמתנהג כאחרון הלוביסטים של הבנקים בישראל קובע שזה מה שיקרה. ואם בנק ישראל טוען כך, מה לנו כי נלין עליו?
בכתבה מוזכר גם אפקט העושר, ונטען כי הוא עלול להשפיע על מצבם הכלכלי של אזרחי ישראל. כאשר השוק נכנס לקיפאון ומחירי הדירות מפסיקים לעלות, כך נטען שם, בעלי הדירה מתנהגים בזהירות עם החלטות צרכניות. ההשפעה של קיפאון בשוק הדיור תגרום למשקיעים להוציא פחות כסף וכך תחול התמתנות בשוק הדיור.
אפקט העושר המדובר אולי נכון בפקולטות לכלכלה, ובמשקי בית עשירים ובעלי אמצעים, אך רוב רובם של אזרחי ישראל אינם טייקונים. אזרחי ישראל, שמשכורתם החציונית היא 6500 שקלים, גרים עם ההורים ובקושי גומרים את החודש- לא מחליטים האם לבצע קניות בהתאם למצב הנדל"ן. כאשר אין נכס בבעלותך, אתה לא מושפע משינויים במחירי הנכסים. ולהפך, פתאום יש לך סיכוי לרכוש בית משלך.
אפקט העושר השלילי אולי ישפיע על כל אותם אנשים בצורה כלשהי, אך ירידה של מאות אלפי שקלים בשוק הדיור תהיה משמעותית הרבה יותר. אפקט העושר לא עזר לנו להתקיים בכבוד בשנות הבועה בהן מחירי הנדל"ן עלו בהתמדה, והוא לא יפריע לנו לפלס את דרכנו לדירה כאשר בועת הנדל"ן תפקע.
בישראל קיימים המוני משקי בית המשוועים לירידה חדה בשוק הנדל"ן או לחלופין לפרויקט כמו תמ"א 38. ישראלים רבים מספור משלמים אלפי שקלים על שכירות בחודש, או בוחרים לגור עם ההורים כדי לחסוך שקל לשקל במטרה להתקרב לדירה הנכספת. ההפחדות של בעלי ההון, הבנקים והקבלנים לא ישכנעו את הציבור באמת פיקטיבית. הציבור יודע מה טוב לו. הציבור יודע שרק ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן תוביל אותו למציאות טובה יותר. הציבור יחכה עם היד על הדופק עד שזה יקרה.
]]>בעזרת כלים שונים והמידע שמופיע באתרי חיפוש דירות נוכל ללמוד על מגמות שונות בשוק הנדל"ן הישראלי. מרכזיותו הרבה של האתר והפונקציות שהוא מכיל מעלים את השאלה האם בעלי הנכסים מפעילים לחץ על האתר.
התנודות במחירי הדיור מושפעות באופן ישיר מהיצע הדירות הקיים. כאשר מוצעות דירות רבות, ואין להן ביקוש רב המחיר יורד, וכאשר המחיר יורד אנשים הרוצים לקנות דירה מחכים ומחפשים דירה זולה יותר. אם הנתונים המדויקים חשופים למחפש הדירה, הוא יכול להתמקח ולחפש דירה טובה יותר.
כך לדוגמה, אם בעל הבית מחליט להעלות את שכר הדירה ודאי תתלבטו האם כדאי לנסות להתמקח, להסכים להעלאה כי אין ברירה, או לחפש דירה אחרת. אבל כאשר נתוני הדירות בסביבה פרושים לנגד עיניכם תוכלו להתנהל בצורה יעילה יותר. כך, אם אתם יודעים שדירות בסביבה מוצעות במחיר זול יותר תוכלו לעזוב את הדירה ולמצוא דירה במחיר משתלם יותר.
אחד הכלים המרכזיים להשוואת מחירי דירות להשכרה הוא אתר יד 2. האתר מאפשר להשוות מחירי דירות על פי אזורים, מחיר ועוד פרמטרים נוספים. יחד עם האפשרות להשוואה כולל האתר גם אפשרות לזייף מחירים כלפי מעלה. כך בעלי דירות יכולים לזייף מחירי דירות באזור כדי להעלות את שווי הדירה שלהם.
איך הם עושים את זה? כדי לפרסם דירה יש לפרסם מספר טלפון, לכן בעל הדירה קונה סים פיקטיבי ומפרסם דירה עם מחיר גבוה על בסיס הסים הזה. כך מייצרים מציאות מדומיינת המבוססת על דירות יקרות שלא באמת מוצעות להשכרה.
אבל יש דברים שגם זיוף לא יכול להסתיר. ממבט בנתוני הדירות באתר יד 2 אפשר להבחין בדירות רבות המוצעות באתר ללא דורש. אחד הכלים השימושיים לביצוע השוואות מחירים באתר הוא התוסף Handz, שמאפשר לראות את כיוון המחיר. התוסף מציג חיצים המלמדים על מגמת המחיר של הנכס. חץ ירוק המופנה מטה מעיד על מגמת ירידה במחיר הדירה, ואילו חץ אדום כלפי מעלה מעיד על עלייה במגמת מחיר הדירה.
בהפעלת התוסף ניתן להבחין שהשוק נמצא במגמת ירידה. דירות רבות נמצאות עם חץ ירוק כלפי מטה, ומעידות כאלף עדים על כך שבעלי הנכסים מתחילים להתייאש. הציבור מראה שהוא לא פראייר, ומחכה למחירים טובים יותר. היצע הדירות בשוק עולה, ובעלי הדירות מתחילים להבין שהגיע הזמן להוריד מחירים.
האתר מלמד גם על דירות רבות העומדות מיותמות ללא דורש. אלה דירות הממתינות לכניסה מידית, אך בעל הדירה לא מצליח למצוא שוכר. פינוי הדירה מתקרב או שכבר היה, ובעל הבית מתחיל להילחץ מהמחסור בשוכר.
דירות ללא דורש ומגמת ירידה במחירים מלמדים אותנו על מצוקה של בעלי הדירות שמזהים מגמה של ירידה במחירים. אך האם הם מפעילים לחץ על האתר כדי שיפסיק לפרסם את הנתונים הללו? כבר כיום קשה אתר יד 2 הוא הוא סמל לבועה ומאפשר זיופים במחירי הדיור, אך האם בעלי הדירות לוחצים על האתר לזייף עוד יותר?
]]>