השקעות נדל"ן הן דרך מצוינת להגדיל את ההון שלכם, כמעט בלי מאמץ. לפני שאתם מתחילים להשקיע בנדל"ן, הכירו את הנושאים הבאים.

ב-20 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל באחוזים רבים. אמנם בשנים האחרונות פועלת הממשלה כדי להוריד את מחירי הדיור, אך השקעות נדל"ן עדיין נחשבות דרך בטוחה יחסית לגרום לכסף שלכם לצמוח.

צברתם סכום כסף יפה ומבין האפשרויות הקיימות הבנתם שהשקעות נדל"ן הן הדרך שלכם לגרום לו לגדול. רגע לפני שאתם מתחילים להשקיע, כדאי שתכירו את הנושאים הבאים.

נושא מס 1: כסף, כסף ועוד פעם כסף

אנחנו מדברים על השקעות, שמבוססות על כסף כמובן. לכן, הנושא הראשון עליו נדבר הוא כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן.

אם אתם רוצים לקנות דירה שתהיה רק שלכם, אותה תשכירו ותחכו שערכה יעלה, יהיה עליכם לגייס סכום שמספיק לרכישת דירה. מדובר בכמה מאות אלפי שקלים לפחות, כאשר תוכלו לקחת משכנתא כדי לממן את שאר הסכום. יחד עם זאת, כאשר רוכשים דירה להשקעה לא כדאי לקחת משכנתא, כיוון שתתקשו להתחיל להרוויח עם כל הריבית שתשלמו.

אפשרות נוספת היא השקעה בדירה זולה במיוחד. תוכלו לקנות דירה בפריפריה, או דירת חדר, אלה יהיו זולות יותר, וגם אם אין לכם הרבה כסף – תוכלו להשקיע בהן.

אבל השקעות נדל"ן לא מסתכמות ברכישת דירה, ממש לא. תוכלו להשקיע בקרנות נדל"ן, במניות של חברות נדל"ן ציבוריות, לרכוש קרקע חקלאית או אפילו לרכוש נכס יחד עם משקיעים אחרים. כדי להשקיע בקרנות נדל"ן למשל, תצטרכו לגייס בדרך כלל 100 אלף לפחות, כיוון שזהו סכום המינימום לכניסה להשקעה במרבית הקרנות. יחד עם זאת, תוכלו למצוא מיזמים בהם תוכלו להשקיע גם כמה עשרות אלפי שקלים.

נושא מספר 2: זמן

אם כסף משמעותי כדי להתחיל להשקיע, הרי שהזמן משמעותי לאפשרות שלכם להשקיע. נניח שאספתם מאה אלף שקל, ואתם חושבים להיכנס להשקיע בקרן נדל"ן. כעת, הכסף שלכם לא יהיה זמין עבורכם במשך תקופת ההשקעה. התקופה הזו יכולה להיות שנה או שנתיים אולם בדרך כלל מדובר במספר שנים. אם אתם חושבים שתהיו זקוקים לכסף בזמן הקרוב, לא תוכלו להשקיע אותו.

בידקו היטב מה אורך העסקה ונסו לחשוב על האפשרויות השונות שלכם. אם מדובר בעסקה ל-10 שנים, ואתם מתכננים לקנות דירה בעוד שנתיים, זו עלולה להיות בעיה. על הזמן שמקציבה הקרן לעסקה, קחו בחשבון עיכובים נוספים, ואם אתם לא בטוחים, עדיף שתנסו לחשוב על אופציות אחרות להשקעה.

נושא מספר 3: מיסים

לחיים במדינה יש יתרונות וחסרונות, כאשר המיסים הם חיסרון משמעותי. לא משנה במה תבחרו להשקיע, מדינת ישראל תבקש את הנתח שלה בעסקה. אחוז המיסוי שתצטרכו לשלם משתנה בהתאם למצבכם הכלכלי, כך שקשה לחזות כמה כסף בדיוק תידרשו לשלם. קיימים אפיקי השקעה בהם תשלמו פחות מיסים (כמו קרן השתלמות), אולם הם לא בהכרח מהווים תחליף להשקעות נדל"ן.

כדי לחסוך ככל האפשר בתחום המיסוי חשוב להתייעץ עם רואי חשבון, עורך דין ויועצי מס – אלה יתנו לכם עצות נבונות להתמודד עם הנושא. אם תבחרו להשקיע דרך קרנות תוכלו להיעזר ביועצים שלהם.

נושא מספר 4: שקיפות

השבחת נדל"ן היא תהליך ארוך בו מעורבים גורמים רבים. אתם משקיעים בפרויקט או בקרן נדל"ן ורוצים לדעת מה מתרחש, אך האם יש גבול לרמת השקיפות של החברה?

לפני שאתם שמים את הכסף שלכם על קרן הצבי, בררו היטב מה רמת העדכונים שתקבלו על הפרויקט. האם הדברים מתנהלים באופן שקוף? האם תקבלו גישה לנתונים הפיננסיים? האם יהיה לכם אל מי לפנות כאשר יתעוררו השאלות?

אתם מפקידים את הכסף שלכם בידי חברה או יזם, ואתם חייבים להיות בטוחים שיהיה מי שיתן לכם את התשובות כאשר יתעוררו השאלות. רמת השקיפות של החברה היא נדבך חשוב בדרך לחברה הפועלת באופן בטוח ויעיל יותר.

נושא מספר 5: אמון ונאמנות

כאשר בוחרים פרויקט להשקעה, עובר זמן בין חתימת ההסכם ומתן הכסף שלכם, ועד שהיזם עושה בו שימוש. כאשר אתם משקיעים בפרויקט מסוים, אתם רוצים שהכסף שלכם יישב תחילה בחשבון נאמנות – שם הוא יהיה מוגן על ידי עורכי דין ואף מבוטח. כאשר היזם ירצה לעשות שימוש בכסף הוא ימשוך אותו מהחשבון, רק עבור מטרות שהוגדרו מראש. בצורה הזו אתם תהיו מוגנים, ויובטח לכם שלא ייעשה שימוש בכספכם למטרות אחרות.

נושא מספר 6: אינטרסים

אחד הנושאים המשמעותיים בהשקעות הוא נושא האינטרסים. השאיפה שלכם כמשקיעים קטנים היא שיהיה שיתוף אינטרסים ביניכם לבין הקרן בה אתם משקיעים. ההמלצה היא למצוא קרן שמרוויחה רק אם אתם מרוויחים, ושככל שהרווח שלכם גדול, כך גדל הרווח של הקרן. אם גם אתם וגם המושקעים מרוויחים נוצר שיתוף אינטרסים שמבטיח שיתוף פעולה מוצלח יותר, אמינות ושקט נפשי.

עם העלאת הריבית האחרונה במשק עולים באופן גורף כמעט כל החזרי המשכנתא שהציבור לקח. כך נתמודד עם המצב החדש.

רוב מסלולי המשכנתא של הציבור צמודים למדד ולריבית בנק ישראל וכשהריבית עולה כך גם הסכום של ההחזרים החודשיים.

אמנם ההעלאה האחרונה בריבית הייתה מזערית אך הרי משכנתא נלקחת לעשרות שנים ובטווח הרחוק סכום הכסף הנוסף שהציבור נאלץ לשלם הולך ומצטבר .

הפתרון הכלכלי להשגת הון עצמי למשכנתא

יחד עם העלאת הריבית ועליית מחירי המשכנתאות, כמו גם הגבלות נוספות שמחיל בנק ישראל על לוקחי משכנתאות, כמו: דרישה להון עצמי גדול יותר והגבלת גובה המשכנתא האפשרית ללקיחה מגובה עלות הדירה – קשה יותר לציבור כיום הן לקבל משכנתא והן לעמוד בתשלומיה ולכן נדרשות דרכים יצירתיות להשגת הכסף.

כך נכנסו לשוק הדיור כבר ב- 2103 גופי הפנסיה אשר באו בהצעה מפתה הן לזוגות הצעירים ואפילו להוריהם: בואו וקחו הלוואה על חשבון קרן הפנסיה בתנאים נוחים – דבר שבעקבותיו מומחים רבים טענו שזוהי בעצם מלכודת דבש אשר גורמת לאזרחי ישראל למשכן את עתידם לטובת משכנתא שספק אם יצליחו לעמוד בהחזרים שלה לאורך השנים.  

הלוואה משלימה מחברת האשראי

על הציבור לשקול בכובד ראש את ההצעות הללו ולפני שההורים שלכם נוגסים בקרן הפנסיה אשר עמלו שנים רבות להשיגה, אפשר למצוא פתרונות אחרים שלא יפגעו בקרן הפנסיה שלכם ושלהם.

אחת הדרכים הפשוטות והנגישות ביותר להשגת הון עצמי לטובת רכישת דירה והשגת הון עצמי עבור לקיחת משכנתא היא לקיחת הלוואה בתנאים נוחים מחברת האשראי שלכם.

ישראכרט הלוואות וחברות אשראי נוספות מאפשרות לקחת הלוואות בתנאים נוחים.

הלוואה משלימה מחברת האשראי תעשה על פי רוב מחוץ למסגרת האשראי שלכם, כלומר: היא לא תפגע במסגרת האשראי שלכם.

כך תוכלו להמשיך לעשות קניות ולרכוש מוצרים על כרטיס האשראי ובמקביל ליהנות מהלוואה בפריסת תשלומים גדולה ובריבית אטרקטיבית איתה תוכלו ללכת לבנק ולעמוד בהתחייבויות שלכם לטובת המשכנתא שתיקחו.

איך קונים דירה בישראל – הון עצמי ומשכנתא לטווח ארוך

אין זה סוד שבישראל מספר במשכורות הנדרש לקניית דירה הוא בין הגבוהים אם לא הגבוה ביותר בין המדינות המפותחות.

זוג צעיר אשר שני בני הזוג עובדים בו או משפחה בעלת שני ילדים ויותר, מתקשים מאוד לסגור את החודש כאשר החלק הארי בהוצאות המשפחה הוא על דיור.

בין אם אתם שוכרים דירה או משלמים החזרים חודשיים גבוהים על משכנתא, גורם הדיור הוא הגורם המרכזי בהוצאות המשפחה וזוהי התחייבות ארוכת שנים שאתם חייבים לעמוד בה על מנת שלא להסתבך עם הבנק ועם גופים אחרים להם אתם מחויבים בשכירת או קניית דירה אך דעו שיש מי שכלל לא זוכים לקבל משכנתא שכן הם אינם עומדים בקריטריונים לקבלת ההלוואה.

מדובר בעשרות אלפי משפחות בישראל שבשל מצבם הכלכלי ועל אף היותם בתוך מעגל העבודה, אינם מציגים לבנקי המשכנתאות נתונים מספקים ללקיחת המשכנתא, ההון העצמי שיש ברשותם אינו מספיק וכן משכורותיהם אינם מספיקות.

בניתם על ההורים שלכם? יפה מאוד אך זכרו שגם הם צריכים לחיות עדיין ולהתפרנס ואם ייאלצו לנגוס בקרנות הפנסיה שלהם על מנת לעזור לכם ואתם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה, מצבם ומצבכם יהיה בכי רע.

מצד שני לחיות בבית של ההורים כל החיים זה לא פתרון וגם מגורים בשכירות אינם תמיד משתלמים.

דיור בר השגה או דירות דרך מחיר למשתכן הם פתרון מצוין אך גם כאן הדרך שלכם להיכנס לאחת מהתכניות המעטות שיש כיום בישראל ארוכה והסיכוי שלכם לזכות בהגרלה נמוך שכן יש הרבה זוגות ומשפחות כמוכם.

התמונה המצוירת כאן אכן עגומה ואפילו מעט מייאשת אך אל תרימו ידיים ונסו לגייס את הכסף וגם אם אתם נאלצים לקחת הלוואה, עשו זאת לפחות דרך מקום שייתן לכם פריסת תשלומים רחבה, ריבית אטרקטיבית ואפשרות פשוטה וקלה לפדות סכומים חלקיים מההלוואה כל אימת שתרצו, כך שתוכלו להחזיר את ההלוואה בשלבים ולא תשלמו את מלוא הריבית שקיימת על אותה הלוואה.

במלים פשוטות: נניח לקחתם הלוואה של 100 אלף שקלים מחברת האשראי בריבית כלשהיא – במידה ותשיגו 20 אלף שקלים בצורה חד פעמית תוכלו לשלם את הסכום וכך לא תשלמו את מלוא סכום הריבית המחושבת.

שיטת ההחזרה הנהוגה להלוואות מסוג זה היא על פי רוב לפי לוח שפיצר לפיו עובדות רוב חברות האשראי וההחזר החודשי שלכם יוכל להתעדכן ולהיות נמוך יותר בהתאמה על אף שהריבית השנתית הקיימת על ההלוואה תישאר בעינה – שורה תחתונה: בטווח הארוך הסכום שתדרשו לשלם על כל ההלוואה יהיה קטן יותר ככל שסכום הקרן ירד.

חסכון בהוצאות ובתשלומי המשכנתא

דרך אחרת בה אתם יכולים להשיג כסף למשכנתא בתנאים טובים מלבד השגת הון עצמי היא על ידי הפחתה בהוצאות שלכם.

נכון, לא קל לצמצם הוצאות כאשר יש תשלומים קבועים והכרחיים שיורדים לכם כל חודש כמו: הוצאות על בית הספר ועל הילדים, הוצאות על מזון וביגוד, רכב ועוד, אך כן אפשר לצמצם את ההוצאות על מוצרי צריכה ומותרות, חופשות, נסיעות לחו"ל וכדומה.

כאשר אתם מעבירים סכומי כסף מסעיף ההוצאות בתקציב המשפחתי שלכם לסעיף השקעה או הלוואה לטובת משכנתא למשל, אתם מבריאים את המצב הכלכלי שלכם והדבר ישתלם לכם בסופו של דבר כאשר תוכלו לסיים את התשלומים על המשכנתא ועל ההלוואה מהר יותר, לחסוך את סכומי הכסף היורדים לכם על הריביות ולהשיג יותר כסף זמין לטובת הוצאות לאחר מכן.

כמובן שאם אינכם מתמצאים בתחום אפשר להיעזר ביועצי השקעות ובחברות האשראי שישמחו להתאים לכם הלוואה נוחה בתנאים אטרקטיביים.

כותב: ערן סיון

הם יפים, הם נאיבים, הם מאושרים, הם עדיין לא יודעים מה זה החיים – אפשר לומר הרבה דברים על הזוגות הצעירים, אבל כסף אין להם. כך תוכלו למצוא דירות לזוגות צעירים

אתם זוג צעיר, וכסף אולי אין לכם, אבל מגורים אתם בהחלט צריכים, לכן ריכזנו עבורכם את הדרכים למציאת דירה עבור הזוג הצעיר.
כמעט כל זוג צעיר מגיע לשלב בו הוא מרגיש שהגיע הזמן לקנות דירה משלו. הסיבה לרכישת דירה מתחלקת למספר כיוונים מרכזיים. הכיוון הראשון מתקשר לתפיסת הבית בתרבות. אנשים רבים רוצים מקום בעולם, מעין דירה שתהיה המקום שלהם גם אם הכל סביבם מתפרק. מגורים בשכירות לא ממלאים את המקום הזה, לכן זוגות רבים מעוניינים ברכישת דירה.

הכיוון השני הוא העובדה שדירה שכורה היא רכושו של בעל הבית ואינה ניתנת לעיצוב ושינוי על ידי הדייר. אנשים בדרך כלל מעוניינים לעצב את הבית כך שיתאים לצרכים שלהם, וכאשר אתם גרים בדירה שאינה שלכם ההשפעה שלכם על הדירה מוגבלת. בבית משלכם תוכלו לשבור קירות, להחליף את המטבח או לקנות מזגן חדש בלי להתייעץ תחילה עם בעל הבית.

הכיוון השלישי קשור בהיבט הכלכלי. מקובל לחשוב שרכישת דירה משתלמת יותר ממגורים בשכירות כיוון שהיא חוסכת את התשלום החודשי לבעל הבית. נקודת המבט הזו לא הוכחה, ויש כלכלנים שחולקים עליה וטוענים כי המחיר הגבוה של הדירה והיותה נכס שהוא גם קצת נטל לא בהכרח משתלמת וכי היה עדיף להשקיע את הכסף שאתם משקיעים בדירה בהשקעות מניבות יותר.

את ההיבט הכלכלי אנחנו משאירים במגרש של הכלכלנים, ויוצאים מתוך נקודת הנחה שכרגע אתם מחפשים דירה. לכן, נעבור כעת לדרכים למציאת דירות לזוגות צעירים.

• הוצאות בקניית דירה
• מס בקניית דירה – כל מה שצריך לדעת
• דגשים חשובים בתהליך קניית דירה

הגדרת תקציב ותחילת החיפושים

הדבר הראשון שעליכם לעשות כדי למצוא דירה הוא להבין מהו התקציב שאתם מסוגלים להשקיע בדירה. אחרי שתגדירו את התקציב שלכם, תוכלו לדעת מה אתם מחפשים. תגדירו האם אתם מחפשים לשכור או לקנות, וכן תגדירו מהו הסכום שאתם יכולים להשקיע בכך. על פי הגדרת התקציב תוכלו לכוון את החיפושים שלכם.

דירה ספציפית המיועדת לזוגות צעירים לא תיפול עליכם מן השמים, ואתם לא תמצאו אותה פתאום ברחוב, וכדי למצוא את דירת החלומות שלכם יהיה עליכם לצאת למסע חיפושים מפרך. בראשית החיפושים יהיה עליכם להבין באיזה אזור אתם רוצים לגור.

על בחירת אזור המגורים משפיעים משתנים רבים, והדבר הראשון עליו נחשוב הוא הקירבה להורים. אם לדוגמה אחד מבני הזוג קשור להוריו באופן מיוחד יתכן שיהיה רצון לגור בקרבה אליהם. מגורים בקרבת ההורים נפוצים במיוחד בקרב זוגות עם ילדים. נתון מעניין בהקשר הזה הוא מחקרים בתחום הסוציולוגיה שמלמדים כי הילודה הגבוהה בישראל לעומת מדינות אירופה קשורה בעזרה לה זוכה הזוג הצעיר מהסבא והסבתא בטיפול בנכדים.

בנוסף לקרבה להורים יש לחשוב גם על קרבה למקום העבודה. אם אתם עובדים בתחום ההייטק כנראה שתעדיפו לגור באזור המרכז, ואם אתם אנשי חינוך תוכלו לגור בכל מקום בארץ בלי לחשוש שלא תמצאו עבודה.

אם אתם טיפוסים חברותיים עם ארסנל חברים גדול בטח תעדיפו לגור בקרבת החברים שלכם. כמובן שגם אם תבחרו לגור במקום בו עדיין אין לכם חברים תמצאו חברים חדשים בהמשך, אבל חברים שכבר גרים באזור זו נקודת פתיחה לא רעה בכלל.

כל ההגדרות האלה יעזרו לכם למקד את החיפוש ולהתקרב לדירה הבאה שלכם. נסו לחשוב על קביעת מקום המגורים כסט של משתנים שערכם עולה ויורד בהתאם לנתונים ולמצב. אחרי שתתמקדו באזור ובסוג הדירה תוכלו לעבור לפסים מעשיים יותר לקראת מציאת דירת החלומות.

אם אתם מחפשים דירה להשכרה או לקנייה ביד שנייה

אם אתם מחפשים דירה להשכרה או לקנייה ביד שנייה תוכלו להתחיל לחפש באתרי חיפוש דירות באינטרנט כמו יד 2 וברשתות החברתיות. ברחבי הרשת דירות רבות, ויהיה עליכם לבצע סינון כדי למצוא את הדירה שמתאימה לכם. דרך נוספת למצוא דירה היא בעזרת המלצות של חברים. אם אתם חושבים לגור בשכונה או ביישוב מסוים ויש לכם חברים במקום תוכלו לבקש מהם לבדוק האם יש דירות להשכרה ומכירה באזור.

אם אתם מחפשים דירה חדשה לקנייה

חפרתם מתחת לבלטות, גירדתם את הקירות, הפסקתם לאכול, הוספתם משרה שלישית, וכך הצלחתם לאסוף מספיק כסף כדי לרכוש דירה חדשה. חשבתם שהגעתם אל המנוחה ואל הנחלה, אבל האמת היא שהמירוץ לדירה רק מתחיל.

אם אתם מעוניינים לגור בפרויקט זוגות צעירים חדש כדאי שתתחילו לשנן את הפרויקטים השונים ולסנן אותם על פי רמת ההתאמה שלהם עבורכם. פרסומים על פרויקטים חדשים בארץ תמצאו באינטרנט, על שלטי חוצות וגם באתרי הבניה עצמם. אחרי שתסמנו פרויקט שמעניין אתכם תתחילו לברר עליו פרטים, ובשלב הבא תוכלו לגשת למשרדי הפרויקט, לצפות בהדמיה ולשאול את כל השאלות שמעניינות אתכם.

משכנתא עבור דירות לזוגות צעירים

אם אתם קונים דירה חדשה, הדרך שלכם כנראה תעבור גם דרך הצומת המרכזית שנקראת משכנתא. משכנתא היא סוג של הלוואה שניתנת על ידי הבנק, בדרך כלל לאנשים פרטיים שמבקשים לרכוש נכס. למעשה, המשכנתא מאפשרת לכם למנף את סכום הכסף שיש לכם כעת ולהגדיל את כוח הקנייה שלו. אם למשל יש לכם 300 אלף ש"ח, תוכלו לקנות דירה במיליון ש"ח, ולהחזיר את הכסף במשך השנים הבאות. חשוב לזכור שהסכום שתחזירו יהיה גבוה מהסכום שתקבלו בגלל הריבית שתשלמו.

הדעות לגבי משכנתא חלוקות, ואם יש לכם אפשרות לרכוש דירה ללא משכנתא זו עשויה להיות בחירה טובה יותר. יחד עם זאת, מרבית האנשים לא מסוגלים לרכוש דירה ללא משכנתא, לכן משכנתאות הן עניין נפוץ ומדובר כל כך.

אתם עומדים לפני הרגע הגדול אליו מייחל פחות או יותר כל אזרח בישראל. אחרי שנים של עבודה או בזכות ירושה שנפלה בידיכם יש לכם את הסכום הדרוש לקניית דירה. אתם עומדים בפני תהליך ארוך ומעט מסובך, לכן ערכנו עבורכם מדריך מפורט שיסייע לכם להכיר את כל התחנות שתעברו עד שתהיה לכם דירה הרשומה על שמכם.

השלב הראשון ברכישת דירה הוא גם הבסיסי ביותר. רגע לפני שאתם מתחילים בחיפושים באתרי החיפוש אתם חייבים להגדיר איפה אתם רוצים לגור. בטח כבר חשבתם על השאלה הזו מאות פעמים ושקלתם את האפשרויות. עיר, יישוב, מושב או אולי דווקא קיבוץ? באיזה אזור בארץ אתם מתכוונים לנטוע את ביתכם? צפון, דרום או אולי במרכז הסואן? לפני שתתחילו לחפש דירה עליכם להחליט מהו האזור בו תרצו להתמקדם ומשם תוכלו להמשיך להתקדם. אז שאלו את עצמכם איפה כדי לקנות דירה?.

סוג וגודל הדירה

השלב הבא יהיה להגדיר מהו גודל הדירה בו אתם מעוניינים. גודל הדירה ישפיע מאוד על המחיר שלה וגם על אופן החיים בתוכה. דירה גדולה תאפשר לכם מרחב אבל גם תדרוש מכם יותר השקעה בתחזוקה. בנוסף, תצטרכו להחליט האם אתם מכוניינים בדירה בבניין או בבית פרטי. במידה ותבחרו בבניין תחשבו האם חשוב לכם לגור בקומה מסוימת, או שזה ממש לא משנה לכם.

אוהבים נוף?

יש כאלה שלא יכולים לדמיין את החיים שלהם בלי נוף פתוח למרחב. מבחינתם להיות סגור בין בתים שונים זה כמו כלא. לאחרים זה דווקא לא איכפת ואתם צריכים לשאול את עצמכם עד כמה הנוף חשוב לכם. זיכרו שגם אם בחרתם לגור ביישוב בדיוק על קו הנוף, יתכן שבעוד מספר שנים יבנה פרויקט נוסף והנוף שלכם יוסתר על ידי בית נוסף.

דירה חדשה או יד 2?

שאלה נוספת עליה תצטרכו לענות היא האם אתם רוצים דירה חדשה מקבלן, או דווקא דירה יד 2. כמובן שדירה חדשה תהיה יקרה יותר, אבל בדירה יד 2 בדרך כלל יהיה צריך לעשות שיפוצים שונים. הבחירה בין השתיים תהיה מושפעת גם מן הסכום שתרצו להשקיע ומהשאלה האם באזור בו תרצו לגור יש גם פרויקטים חדשים בארץ.

מיקום

לא משנה אם הדירה שאתם רוכשים מיועדת עבורכם או להשקעה, תרצו שהמיקום שלה יהיה מושלם. קרבה למוסדות חינוך כמו בתי ספר וגני ילדים יכולה להוות יתרון להורים לילדים, אבל קרבה רבה מדי עלולה להיות מטרד. פקקים בשעות הבוקר והצהריים ורעש רב עלולים לדכא אתכם מעט. מצד שני, הרעש יהיה בעיקר בשעות הבוקר והצהריים, כך שאם אתם לא עובדים מהבית אתם לא צפויים לסבול מכך.

כדאי לבדוק שבקרבת הדירה יש גם מרכז קניות נוח וזול, סניף בנק וסניף דואר. אם את הקניות שלכם אתם עושים באינטרנט קחו בחשבון שלחלק מהיישובים המרוחקים אין משלוחי סופר. עניין נוסף אותו ניקח בחשבון הוא האם יש לנו חברים שגרים בקרבת מקום. כמובן שעם הזמן רוכשים חברים ומכירים את השכנים, אבל נחמד יותר לעבור לאזור בו אנחנו כבר מכירים אנשים.

בדיקות משפטיות

אחרי שבדקתם את הבניין וסביבתו יש לבדוק את הדירה עצמה. בדיקת נסח טאבו היא בדיקה שנועדה לברר האם הדירה אכן רשומה על שמו של האדם שמציע עצמו כבעלי הדירה. כך תימנעו מתרמיות ובעיות לא נעימות. בנוסף, יתכן שהדירה ממושכנת או משועבדת ובדיקת נסח טאבו תמנע מצב כזה. בדיקת נסח טאבו תוכלו לערוך באינטרנט, ובמקרים מיוחדים יהיה צורך לגשת אל לשכת רישום המקרקעין.

בדק בית

לפני רכישת רכב מקובל לקחת אותו לבדיקה במכון בדיקה או במוסך. את הדירה לא נוכל לקחת לבדיקה במוסך, אבל נוכל להביא מומחים שיבדקו אותה מכל הכיוונים. חברות הנדסה שונות מציעות בדיקה של הבית מבחינה הנדסית לגבי איכות הדירה ומצבה הפיזי הנוכחי. תקבלו מידע על ליקויים תכנוניים, מצב הבניין וגם על הסביבה הכללית. עלות ביצוע הבדיקה זניחה ביחס למחיר הרב שתשלמו על דירה והיא תסייע לכם להבין האם הרכישה הזו אכן כדאית.

בדיקת שמאי מקרקעין

לכאורה בדיקת שמאי מקרקעין דומה לביצוע בדק בית, אך שמאי מקרקעין ייתן לכם גם הערכת שווי ריאלי של הנכס. השמאי יבדוק תכניות בנייה ויידע אתכם במקרה של חריגות בנייה שעלולות להשפיע על שווי הנכס ולחייב אתכם בקנסות שונים.

• דירות ללא תיווך
• הוצאות בקניית דירה
• דירות מקבלן עד מיליון ש"ח

כמה כסף יש לכם?

עשיתם את כל הבדיקות הנדרשות והחלטתם שזו הדירה שאתם רוצים, אבל האם חשבתם עד הסוף על הסכום שתצטרכו להוציא. מרבית האנשים לוקחים משכנתא כדי לרכוש את הדירה הראשונה שלהם, וקבלת המשכנתא תלויה בהון הראשוני שתוכלו לתת.

כדאי לערוך בדיקות מקדימות מול הבנק ולהוציא מסמך אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא. על האישור העקרוני תוכלו להסתמך בזמן המשא ומתן, אך בהמשך כדאי לפנות לסניפי בנק שונים ולערוך משא ומתן על תנאי המשכנתא כדי להגיע לתנאים הטובים ביותר עבורכם.

תשריט דירה בטאבו

בלשכת רישום המקרקעין מצוי תשריט דירה בטאבו- זוהי למעשה תכנית הדירה מבחינת גבולות, שטח וחלוקה. אם נעשו שינויים שלא רשומים שם או אם לא קיים מסמך כזה עלולות להתעורר בעיות לכן חשוב לבדוק זאת מבעוד מועד.

ענייני מסים

כמו על כל דבר בישראל, גם ברכישת דירה תיאלצו לשלם מס קניה דירה. שיעור המס משתנה מעסקה לעסקה ומאדם לאדם ויתכן ותהיו פטורים מתשלום מס. קיימות חמש מדרגות מס בקניית דירה ראשונה, ואם מדובר בדירה שנייה קיימות שתי מדרגות מס. חשוב לבדוק האם הפטורים חלים עליכם וכך תוכלו לחסוך את תשלום המס.

מסמך זכרון דברים

זכרון דברים הוא חתימה של שני הצדדים בשלב מוקדם והוא מהווה הסכמה של הצדדים על רכישת הנכס. המסמך הזה בעצם כובל את הצדדים לעסקה ויש לו תוקף משפטי מחייב. מצד שני, המסמך אינו חוזה מפורט והוא לא נערך בנוכחות גורם משפטי לכן החתימה עליו לא מומלצת.

חתימת החוזה ועניינים אחרונים

החתימה על החוזה תכלול שלושה שלבים, כאשר תחילה ייחתם חוזה מכר בין שני הצדדים, לאחר מכן ייחתמו המסמכים הנלווים ולסיום תשולם המקדמה למוכר. השלב הבא יהיה דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה. שלב מסירת החזקה בדירה יכלול העברה מסודרת של החשבונות השונים של הדירה, מסמך המוודא כי אין חובות שונים על הדירה והעברה של התשלום האחרון למוכר. לאחר מכן עליכם לרשום את הדירה על שמכם בטאבו, וזהו- הדירה שלכם.

מזל טוב! סוף סוף גייסתם את הסכום הדרוש והחלטתם לרכוש דירה חדשה. אבל רגע לפני שאתם חותמים על עסקת חייכם ועוברים לבית חדש ומרגש נזכרתם שאתם זקוקים גם לעורך דין. בדקתם וחיפשתם, אבל המחיר לא נשמע לכם, אז בדקנו עבורכם- כמה לוקח עורך דין על קניית דירה?

מדוע חשוב לקחת עורך דין לקניית דירה?

אוטוטו אתם מגשימים את חלומו של כל זוג נשוי במדינת ישראל ורוכשים את הדירה הראשונה שלכם. לא משנה אם משה כחלון זיכה אתכם בדירה במחיר למשתכן, זכיתם בלוטו, או שעבדתם קשה כדי לגייס את הסכום האסטרונומי- תצטרכו להיעזר בעורך דין כדי לבצע את הרכישה.

אחרי הבדיקות וההשוואות. אחרי בדיקת הסביבה וההחלטה הגורלית שאכן אתם רוצים לגור בשכונה הזו. אחרי שבדקתם את כל הדברים שחשובים לכם בדירה אתם רוצים לוודא שהיא בסדר גם מבחינה משפטית.

שכירת עורך דין קריטית להליך רכישת הדירה כיוון שהוא זה שיסייע לכם לבדוק שהדירה לא משועבדת או נתונה בסיבוכים משפטיים של חריגות בנייה וכדומה. בנוסף, עורך הדין יסייע לכם בעריכת חוזה הקנייה ובחתימה עליו ויוודא שהכל מתנהל כדת וכדין. יתכן שמוכר הדירה יציע לכם להיעזר בשירותיו של עורך הדין שלו, אבל חשוב שתדעו שעדיף לשכור עורך דין בעצמכם. עורך הדין של הקבלן או בעל הדירה עלול להיות מוטה לכיוונו, ולכם לא תהיה שום דרך לגלות את זה.

חוק מכר הדירות

במסגרת מאמציה של כנסת ישראל להוריד את מחירי הדיור חוקקה הכנסת את חוק מכר הדירות, שמטיל פיקוח על שכר הטירחה שיכול לגבות עורך דין. החוק נוגע לדירות חדשות שנרכשות מקבלן, וקובע כי שכר הטרחה לא יעלה על חצי אחוז ממחיר הדירה או עד 5,000 ש"ח (הנמוך מביניהם). החוק נחקק בשנת 2014 ותקף לדירות חדשות שנקנו מקבלן ומחירן נמוך מ-4,642,750 ש"ח, אך בעבור דירות יוקרה שעולות סכומים גבוהים יותר מהסכום הנ"ל רשאי הקבלן לגבות מחיר גבוה יותר.

• מה חשוב לדעת עבור דירה להשקעה?
• מהם מחירי השכרה בת"א
• כל מה שצריך לדעת על ביטול מס דירה שלישית

דירה יד שנייה

הנתונים הללו נכונים רק בעבור דירות חדשות שנקנות מקבלן, אבל לא כל עסקה נעשית בצורה הזאת. אם אתם רוכשים דירה יד שנייה שכר הטרחה הוא עניין שבין עורך הדין ללקוח וישתנה מעניין לעניין ומהעסקה לעסקה. אין מגבלה על שכר הטרחה שעורך הדין רשאי לגבות ובדרך כלל הוא יהיה גבוה יותר מברכישה מקבלן.

משיחה עם עורכת דין העוסקת בתחום הנדל"ן עולה כי הנוהג הוא לקחת חצי אחוז מסכום הקנייה פלוס מע"מ, אבל בגלל התחרות הקשה בשוק יש עורכי דין שגובים סכומים נמוכים יותר ושכר הטרחה עשוי להגיע גם לרבע אחוז.

מחירים גמישים

כאשר קונים נעלי ריצה בחנות ספורט רשום מחיר ברור על הנעליים. לעומת זאת, עורך דין הוא לא מוצר בעל מחיר נקוב, והמחיר יהיה פונקציה של כמות הטרחה של עורך הדין ורמת המקצועיות שלו. כמו בכל דבר בחיים, על איכות משלמים, אך זה לא אומר שלא תוכלו למצוא עורך דין מקצועי במחירים נמוכים מהממוצע.

כדי להבין כמה לוקח עורך הדין הטוב ביותר במחיר המשתלם ביותר חשוב לערוך סקר שוק ולבקש המלצות מחברים. אם תמצאו עורך דין זול תוכלו לחסוך כמה שקלים, אבל אל תתפתו לעורכי דין המבטיחים הרים וגבעות ומתגלים כשרלטנים. בידקו את אתר האינטרנט של עורך הדין ותהו על קנקנו כדי למצוא את האחד שיעשה את העבודה בצורה הטובה והבטוחה ביותר.