אחת ההשקעות אשר נחשבות כיום כהשקעות טובות ואיכותיות, אשר בכוחן להניב תשואה משמעותית היא: השקעה בדירות סטודנטים
אולם, על אף שמדובר בהשקעה שבכוחה להניב תשואות נאות, הרי שבטרם בוחרים להשקיע בפרויקט הרלוונטי עבור סטודנטים, הרי שיש כמה דברים שיש לתת עליהם את הדעת:
אחת מאפשרויות ההשקעה הטובות ביותר כיום בענף הנדל"ן בישראל, היא ההשקעה בדירות סטודנטים המצויות בסמוך לאוניברסיטאות או מכללות. אם אתם תוהים מדוע השקעה בנכס המוגדר כדירת סטודנטים יכולה להוות השקעה מוצלחת ביותר כיום, הרי שמדובר בפוטנציאל השבחה גבוה של הנכס אותו תרכשו ובמקביל, ביקוש משמעותי מאוד מצד ציבור הסטודנטים בישראל, למגורים בדירות מעין אלה. חשוב מאוד לדעת שעל אף שמדובר בהשקעה בעלת פוטנציאל גבוה לתשואה משמעותית עליה, הרי שבהעדר בחירה נכונה בנכס הטוב ביותר בתחום, יתכן מאוד שבמקום להניב רווחים מהנכס הנרכש, תחוו הפסדים.
כיצד בוחרים נכון דירת סטודנטים להשקעה
אם החלטתם ללכת על רכישת דירה בפרויקט המציע דירות סטודנטים, הרי שישנם לא מעט פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם תרכשו את הדירה. ראשית כל, יש ללמוד את כל מה שניתן על הגדרתו של סטודנט ומתוקף כך, מהן המגבלות של המכירה וההשכרה כלפיו. כמו כן, יש לתת את הדעת על כל מה שרלוונטי לעניין היזם. כלומר, מהם המחויבות של היזם כלפי העירייה וחברת הניהול ומאידך, מה המחויבות של חברת הניהול, כלפי הסטודנט אשר שוכר את הדירה. השלב הראשון הכרוך בבירור זה, חייב להתבצע בצורה הטובה ביותר, על מנת לרכוש בצורה נכונה את הנכס הרלוונטי בפרויקט זה.
דירות סטודנטים- הפן החוקי וההתנהלות מול הרשויות המקומיות
כאשר מדובר בפן החוקי הנוגע לדירות סטודנטים, הרי שהחוק איננו מגדיר הגדרה מדויקת כלפי הדירות הללו. יובל גלאון, אשר מהווה שותף במשרד שביט בר און גלאון צין ויתקון ושות טוען כי על פי צו שהוציא שר הפנים מוגדרות מטרות ציבוריות שבגינן ניתן להשתמש לבנייה בשטח ציבורי. מטרות אלו כוללות: בנייה של בתי ספר ועוד. אולם, לעיתים ניתן להרחיב את השימושים בשטח ולייעד אותו גם עבור בנייה של מעונות או דירות הרלוונטיות למגורי סטודנטים. כלומר: שכל רשות מקומית שבה יש מוסדות אקדמאיים בשטח כזה או אחר, יכולה להשתמש בשטח הזה גם עבור בנייה של מקומות דיור לסטודנטים. לא מעט רשויות מקומיות, אינן חפצות להקדיש את השטח הרלוונטי לבנייה ציבורית עבור בנייה של מעונות סטודנטים, שכן, לסטודנטים יש את הפריווילגיה לשלם ארנונה מופחתת. הרשויות המקומיות מעוניינות בפרויקטים המניבים עבורם רווחים ולא בפרויקטים הגוררים אחריהם הפסדים כספיים לרשות. לכן, בכל מקרה שבו ניתן היתר בנייה מהעירייה לבניית מעונות בשטח ציבורי, הרשות תדרוש מהיזם ערבויות לפרויקט הבניה כגון: הגדרה מדויקת של הדיירים שיכולים להתגורר במעונות הסטודנטים, מגבלת גיל והקמת חברה אשר תעסוק בדיווח שוטף לרשות בנוגע לחוזי השכירות. במידה ותהיה הפרה של אחד מהתנאים שהוצבו ליזם לצורך בניית פרויקט זה, הרי שהערבויות אשר להן היזם ערב, עלולות להוביל אותו לסנקציות כלכליות משמעותיות.
אכיפה בהתאם להגדרתו של סטודנט
סטודנט הוא בעצם כל אדם אשר לומד באחד מהמוסדות האקדמאיים המוכרים בארץ, על ידי המוסד להשכלה גבוהה. בהתאם לדבריו של אלדד פרי, מבעלי פרי נדל"ן אשר אחוז בפרויקט למעונות סטודנטים ברחובות: הפיקוח הוא דבר פשוט יחסית. הוא טוען שעיריית רחובות חייבה אותו להקים חברת ניהול ולרשום אזהרה בטאבו אשר מורה כי הדירה תהיה רלוונטית לשימוש רק עבור סטודנטים. כלומר, לא ניתן למכור את הפרויקט והוא נשאר בבעלותו של אלדד פרי. אנשים אשר בוחרים לרכוש דירות בפרויקט לצורך השקעה, הם אנשים אשר מחפשים השקעת נדל"ן קטנה או בינונית. קונה הדירה יחשב כ"חוכר" והבניין הנרכש יחשב כבית משותף, כאשר כל דירה בו תירשם כתת חלקה. בהתאם להגדרה זו, המשקיע יכול ליטול הלוואת משכנתא מהבנק לצורך רכישת הדירה הרלוונטית עבורו להשקעה. בשלב הבנייה אומנם קרן ממנת את ההוצאות, אך לאחר שבניין המגורים מבנה, הבנק מחליף את הקרן ומעניק משכנתאות לכל אדם המעוניין להשקיע בפרויקט מעין זה.
כמה המשקיעים מרוויחים מהשקעה זו?
מדובר על תשואה גבוהה בכ2.5 אחוזים יותר מהתשואה על דירות בשוק החופשי. דירה שגרתית שניתן למצוא בפרויקט זה הכינה דירה בגודל 35 מ"ר נטו ו6 מ"ר מרפסת. דירה זו מחולקת ל3 חדרים והיא תעלה למשקיע 650 אלף ₪ בממוצע- במקרה של דירה מעין זו התשואה תהיה כ6 אחוזים למשקיע. על מנת שהדירה לא תישאר ריקה, רבים חותמים על חוזה שכירות של שנה מול הסטודנטים. כדאי מאוד לכל משקיע להיעזר בחברת ניהול, אשר תהיה אחראית על כל השירותים הנחוצים לסטודנטים בדירות המגורים אותם הם שוכרים. על אף שמדובר בהשקעה כלכלית רצינית, לא פעם הדבר שווה מאוד עבור המשקיע. מרבית חברות הניהול מעורבות בפרויקט עוד משלב הקמתו ונכללות בחוזה.
