תמ"א 38 היא אוסף תקנות שמטרתן טיפול בסכנות הנובעים מרעידת אדמה, אך בפועל היא מהווה זרז לתהליכים של התחדשות עירונית. קבלו את כל מה שרציתם לדעת על פרוקט תמא 38.
אם הקשבתם בשיעורי גאוגרפיה, אתם בטח יודעים שישראל ממוקמת ממש על השבר הסורי אפריקני. היא נמצאת על שני לוחות טקטוניים, מה שמעמיד אותנו בסכנה תמידית של רעידת אדמה.
לאורך ההיסטוריה פקדו רעידות אדמה חזקות את ארץ ישראל וגרמו לנזקים כבדים. כך לדוגמה, יוסף בן מתיתיהו מספר על רעידת האדמה שהתרחשה בשנת 31 לספירה והרגה 30 אלף איש, ובשנת 1837 פקדה רעידת אדמה חמורה את אזור הגליל, החריבה את צפת ופגעה קשות גם בטבריה. מומחים מעריכים שזהו עניין של זמן עד שתתרחש רעידת אדמה חמורה נוספת בארץ ישראל, וכי יש להיערך בהתאם כדי להקטין את הנזקים.
כמענה להערכות האלה נהגתה תכנית תמ"א 38, או תכנית המתאר הארצית מס' 38 שנכנסה לתוקף במרץ 2005. זהו למעשה אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי לטפל בסיכונים הנובעים מרעידת אדמה. פרויקט תמ"א 38 הוכן על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה מתוך הבנה שמרבית המבנים בישראל לא עומדים בדרישות התקן. עלות תיקון וחיזוק המבנים הינו יקר, וכדי לעודד שיפוץ ופיתוח של המבנים הללו נהגתה התכנית, שמתבססת על מתן תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים.
איך זה עובד?
הרעיון של פרויקט תמ"א 38 מבוסס על מתן תמריצים לקבלנים ויזמים לשפר את מצב הבניינים, בתמורה לזכויות בבניין. הקבלן יחזק את המבנה, ויבנה מרחבים מוגנים, מעליות ומרפסות, ובתמורה יקבל אישור לבנות דירות נוספות בבניין. בצורה הזו כולם מרוויחים: הדיירים מקבלים בניין משופץ ובטוח יותר, הקבלן מקבל דירות בבניין והמדינה מקבלת בניין משופץ בלי להשקיע בכך בעצמה.
בשנים האחרונות נרשמה עלייה בהגשת בקשות לביצוע תמ"א 38, אולם מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין נמוך מהרצוי. הסיבה המרכזית לכך היא חוסר נכונות של הדיירים והקושי שלהם להתארגן יחד ולבצע את המהלך. בנוסף לקושי בהתארגנות, גם התהליך לא פשוט כל כך וכולל חתימה על הסכם סבוך, ותהליך בנייה ארוך שגורם לדיירים קשיים לא מעטים.
תמ"א 38 בפריפריה
אחת הסוגיות הבלתי פתורות בהקשר של פרויקט תמ"א 38 הוא בניינים שנמצאים בפריפריה. באזורי ביקוש כמו רמת וגבעתיים ישנה התעניינות גבוהה, ופרויקטים רבים יוצאים לפועל, אולם בערים שנמצאות בפריפריה, כמו צפת או בית שאן, ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 אינו נפוץ כל כך. האבסורד הוא שדווקא הערים האלה נמצאות בסכנה גדולה יותר במקרה של רעידת אדמה, שכן הן נמצאות במקומות רגישים יותר, ונפגעו בצורה קשה יותר מרעידות אדמה בעבר.
הסיבה למיעוט הפרויקטים בערים האלה היא שקבלנים מעדיפים לבצע את התכנית באזורי ביקוש, שם הנדל"ן יקר יותר, בהם הם יוכלו למכור את הדירות שיקבלו בקלות רבה יותר. התכנית עדיין לא נותנת פתרון לאזורים האלה, וכיום מתנהלים דיונים כיצד לשנות את זה.
תמ"א 38 כוללת יכולה להתבצע בשני אופנים:
- תמ"א 38/1 היא תכנית הכוללת חיזוק ותוספת, ומתבצעת בלי שהדיירים מפנים את דירתם. במסגרת התכנית מתווספת לכל דירה ממ"ד ומרפסת, הבניין זוכה לשיפוץ חזיתתות ולובי, והיזם מקבל זכויות לבניית קומות נוספות. פרויקט כזה בדרך כלל יתמקד בבניין או שניים, והיתרון המשמעותי שלו הוא שהדייר לא צריך לעזוב את דירתו במשך השיפוץ. מצד שני, הוא יסבול מרעש השיפוצים בזמן שהם מתרחשים.
- תמ"א 38/2 היא תכנית מורכבת יותר, שכוללת הריסה של הבניין ובנייתו מחדש. רוב החברות העוסקות בתחום מעדיפות פרויקטים כאלה, שכוללים בדרך כלל מספר רב של בניינים בכל פרויקט, כך נוצרת למעשה שכונה חדשה. בזמן הבנייה גרים הדיירים בדיור חלופי, ובסופו של דבר הם שבים לדירה חדשה לחלוטין.
התחדשות עירונית
לא רק החשש מרעידות אדמה מקדם את תכניות תמ"א 38, אלא גם הרצון של העירייה והמדינה להתחדשות עירונית. שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38/1, ויותר מכך בנייה שלו מחדש במסגרת תמ"א 38/2 יביאו להתחדשות התשתיות הקיימות, להקמת מבני ציבור חדשים ולעלייה ברמת החיים בשכונה. היזם נושא בחלק גדול מעלויות הפיתוח, מה שעושה את הפרויקט לרווחי עבור כלל הצדדים המעורבים בו.
