האם הזוגות הצעירים התייאשו מכחלון?

מחיר הדירות הולכים ועולים בחודשים האחרונים. לא מעט מהזוגות הצעירים כבר אינם מחפשים את המחיר למשתכן, אלא חוזרים לשוק החופשי.

מספר המשקיעים ברכישת דירות הינו נמוך מהרגיל ולא מעט אנשים בוחרים להשכיר דירה על פני לרכוש דירה. אז מה בעצם קורה במדינה מבחינת מחירי הדירות והאם שורר באוויר ייאוש של הזוגות הצעירים מכל ההבטחות אשר הבטיח כחלון בקשר למחירי הדיור?

היכן משקיעים בדירות

השוק הקיים כיום בתחום הדירות, מושתת על ביקוש דירות הנענה בהיצע דירות. בעוד שבעבר מספר המשקיעים בדירות היה גדול ומשמעותי, הרי שניכרת מגמת ירידה משמעותית במשקיעי הדירות וכיום מדובר במספר משקיעים קטן. על פי סקירתו של לוי יצחק, החל מתחילת שנת 2019, מרבית משקיעי הדירות רכשו דירות לצורך השכרה באזורים אשר ידוע כי יש דרישה בהם לדירות. אזורים אלה כוללים את: ירושלים, חיפה, תל אביב, באר שבע ועוד. לא מעט מהדירות הנדרשות לצורך השכרה בערים הללו, נרכשות באזורים הסמוכים למוסדות השכלה גבוהה. בכל אזור אחר שבו חלה ירידה במשקיעים, קיימת עליה במחירי הדירות, על פי לוי יצחק. יחד עם זאת, לטענתו, לא מדובר במגמה ארצית. בעיר תל אביב ישנם פערים משמעותיים בין מחירי הדירות בהתאם לאזורים השונים בו הן מצויות. איננו דומה מחיר דירה בצפון תל אביב, למחיר דירה בדרום תל אביב או בערים השכנות לתל אביב כגון: גבעתיים או רמת גן.
בנוסף חלה מגמת עליה בהשבחות הנדל"ן אצל היזמים, במילים פשוטות קונים דירות זולות שפחות מגרות את הרוכשים הפוטנציאליים מצבעים שיפוץ מ א' עד ת' ומחזירים את הדירה לשוק במחיר גבוה בהרבה.

תמורות שחלו במחירי הדירות בתל אביב

כאשר מדובר בדירות קטנות בתל אביב, אשר מכילות בין 2 ל3 חדרים, הרי שאין כמעט שינוי במחיר כאשר מדובר באזור צפון תל אביב. לעומת זאת, בשכונות הדרומיות בתל אביב, מחיר דירות החדשות עלה וזאת בשל חוסר ביקוש של דירות. דירות יד שניה בדרום תל אביב נשארו באותו המחיר. דירות גדולות אינן קיימות כמעט בדרום תל אביב ולכן לא ניתן לדון על שינוי מחיר בדירות גדולות בדרום תל אביב. לעומת זאת בצפון תל אביב ובמרכז תל אביב, מחירי דירות גדולות, החל מ5 חדרים ומעלה, מצויים במגמת ירידה תלולה. כאשר מדובר בדירות מיוחדות באזורים אלה כגון: פנטהאוזים או דופלקסים, הרי שהמחירים מצויים במגמת ירידה משמעותית אף יותר. מחירי השכירות בתל אביב, נכון לתחילת 2019, עומדים על 6000 ₪ עבור דירת 3 חדרים, 6810 שקלים לדירת 4 חדרים ו9000 ₪ לדירת 5 חדרים. מדובר במחירים אשר עלו ב3 עד 6 אחוזים במהלך השנה האחרונה. על פי הסקר של לוי יצחק, זוגות רבים בחרו לעזוב דירות בתל אביב, ולא מרצון ובחרו לרכוש דירות 4-5 חדרים בערים הסמוכות לתל אביב: קמת גן וגבעתיים. בערים אלה, ניתן למצוא דירות 4-5 חדרים, במחיר זהה לדירת 3 חדרים בתל אביב. לעומת הזוגות הצעירים, משפחות מבוגרות ואמידות יותר, עדיין בוחרות להתגורר דווקא בתל אביב.

מחירי דירות בערים הסמוכות לתל אביב

בערים השכנות לתל אביב, בהתאם לנתונים, מחירי הדירות יציבים ובהתאם לכך, ביקוש הדירות. נכון לשנת 2019, דירת 3 חדרים ברמת גן או גבעתיים עולה1.89 מיליון ₪. דירת 4 חדרים באזורים אלו מגיעה ל2.37 מיליון שקלים ואילו דירות 5 חדרים עולה 3.15 מיליון ₪. היצע הדירות בערים הללו איננו משמעותי מדי ומרבית הדירות שניתן למצוא הן דירות בפרויקטים של תמ"א. מחיר השכירות בערים הללו נכון לשנת 2019 עומד על: 5150 ₪ לדירת 3 חדרים, 6150 ₪ לדירת 4 חדרים ו7150 לדירת 5 חדרים. גם בערים הללו, ישנו גידול במחירים אשר נע בין 4.7 ל10 אחוזים בטווח השנה שחלפה.

ומה לגבי המחירים בבירת ההשקעות של ישראל?

בעיר הבירה ירושלים, הביקוש עבור דירות של 2 ו3 חדרים הינו ביקוש יציב. העלייה במחירים גם היא איננה משמעותית מדי. מחירי הדירות בשכונות היוקרה של ירושלים כגון: רחביה, המושבה הגרמנית או טלביה, ניתן למצוא כיום דירות 4 חדרים במחיר של 3.5 מיליון שקלים. לוי יצחק מציין שבד בבד, ניתן להרגיש בשכונות הללו ניתן להרגיש כי חסרה השקעתם של תושבי חוץ ומשקיעים מישראל וזאת בשל הרגולציה המשמעותית המוטלת על רכישת דירה ראשונה ומעלה.

בראשון לציון, כמעט ואין משקיעים כיום וכן, לא מעט זוגות ממתינים למחיר למשתכן בעיר ולכן, ביקוש הדירות הקטנות. האוכלוסייה המגיעה אל העיר לצורך השתקעות בה היא בעיקר אוכלוסייה מהשפלה, המעוניינת לשפר את הדיור שלה. אוכלוסייה זו מחפשת לרוב דירות גדולות ומרווחות והיא מגיעה בעיקר מלוד, רמלה, אשדוד ועוד.

שוק הנדל"ן בחיפה הינו שוק פעיל מתחילת שנת 2019. היצע הדירות בעיר ובסביבה הינו גבוה והאוכלוסייה המעוניינת בדירות בחיפה מורכבת מאוכלוסייה משפרת דיור וזוגות צעירים. גם בעיר חיפה כמו בראשון, ניכרת היעדרותם של המשקיעים, אשר היו רגילים להשקיע בדירות בשכונת בת גלים ובשכונת הדר.

העיר באר שבע, הייתה במשך שנים רבות, מעוז ההשקעה של מדינת ישראל. בעוד שישנם לא מעט משקיעים אשר רכשו דירות בבאר שבע לפני פרק זמן משמעותי מאוד וזכו עליהן לתמורה נאה, הרי שישנם לא מעט משקיעים שרכשו דירות בבאר שבע בשנים האחרונות ולא הרוויחו עליהן יותר מדי. משקיעים רבים מוכרים את הדירות שלהן בבאר שבע, חלקם מוכרים אותן ברווח וחלקם ללא רווח. מכירת הדירות על ידי משקיעים בבאר שבע, נובעת בשל ההכרזה של שר האוצר על מס ריבוי דירות. על אף שמדובר במיסוי שטרם התממש, הרי שמשקיעים רבים חוששים מהרגע שבו הוא יתממש ולכן בוחרים למכור את הדירות שלהם בארץ ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל

בעיר הרצליה ניתן למצוא כיום דירות זולות באופן משמעותי משנים קודמות. לא מעט אנשים המעוניינים לשפר דיור אמנם מגיעים להרצליה בכדי לרכוש בה דירות, אך באופן יחסי, מספר האנשים המעוניינים לרכוש דירה בהרצליה ירד. גם דירות היוקרה וגם הדירות הרגילות בהרצליה, מצויות בקריסה מבחינת העלות שלהן.

בעיר נתניה, ניתן לראות בשנה וחצי האחרונות מגמת ירידה הן בהיקף המשקיעים המקומיים והן בהיקף המשקיעים שמהווים תושבי חוץ, המגיעים בעיקר מצרפת. אף על פי כן, לאחרונה ניתן לראות התאוששות של שוק הנדל"ן בנתניה, בשל העובדה שדירות שעמדו ללא קונים במשך שנה פלוס, נמכרות כמעט במחיר אשר נדרש עליהם מלכתחילה. עם זאת, דירות 5 חדרים בפרויקטים חדשים בנתניה, אשר לרוב מהוות דירות מבוקשות מאוד על ידי תושבי חוץ, נמכרות במחירים נמוכים יחסית ומוצעות למכירה ללא ביקוש כבר פרק זמן משמעותי.

בעיר אשקלון ניתן לראות בנייה מוגברת בפרויקטים של מחיר למשתכן. לא מעט זוגות צעירים בוחרים להגיע לעיר אשקלון ולרכוש דירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. מלבד זוגות צעירים מגיעים לעיר משפרי דיור בעיקר מהעיר אשדוד, אשר מעוניינים למצוא דירות זולות יותר באשקלון, מהדירות באשדוד ובד בבד, דירות גדולות ואיכותיות.

גם בעיר אילת ניכר חסרונם של משקיעים שונים. בעוד שבאילת היו לא מעט משקיעי חוץ מרוסיה, הרי שכיום כבר כמעט אין דרישה של משקיעי החוץ הללו ובהתאם לכך, קיימת ירידת מחירים משמעותית בדירת המוצעות למכירה בעיר.