מה עדיף- דירה יקרה או זולה? הייתם חושבים שהתשובה תלויה רק בכמות הכסף שיש לכם, אבל זה לא ממש כך, וכאשר חושבים על קניית דירה יש לקחת בחשבון גם את המגמות המשתנות בשוק הנדל"ן.
העשירונים הנמוכים מסתכנים יותר
על פי נתוני המשכנתאות שפורסמו על ידי בנק ישראל, בחודש מאי 2017 חלה התמתנות מסוימת בענף הבנייה. בנוסף, הנתונים מלמדים על מגמות מדאיגות בשוק הדירות הזולות. מהנתונים נלמד כי הסיכונים שנדרשים העשירונים הנמוכים לקחת על עצמם גבוהים בהרבה משל העשירונים הגבוהים יותר.
הנתונים מראים על התרחבות הפעילות בחודש מרץ, אבל התגברות התנועה בשוק הנדל"ן היא דפוס קבוע בחודשי הקיץ. בנוסף, אם משווים את הנתונים לחודש מאי 2016 מגלים כי הייתה ירידה של חמישה עשר אחוזים בקניית דירות. ירידה דרמטית עוד יותר של עשרים וחמישה אחוזים נרשמה במשכנתאות לדירות זולות.
חלקם של רוכשי הדירות הזולות בשוק המשכנתאות יורד, כך מלמדים הנתונים, ועובדה זו מחזקת את האבחנה כי יש האטה בקצב מכירת הדירות. אך הנתונים האלה לא בהכרח מלמדים על ירידה במחירי הדירות, ונתוני מחיריהן של דירות חדשות ברבעון הראשון של השנה מצביעים על עלייה של שמונה אחוזים במחירי הדירות. יחד עם זאת, במידה ותימשך ההאטה מחירי הדירות עשויים לרדת.
שיעור המינוף בהלוואות הוא מושג שמשמעותו שיעור ההלוואה מהמחיר הכולל של הדירה. על פי הנתונים- במדד זה חלה ירידה דרמטית, וסכום ההלוואות במינוף גבוה, כלומר בין שישים לשבעים וחמישה אחוזים ממחיר הדירה ירד בכמעט שלושים אחוזים.
הנתונים האלה מהווים אינדיקציה נוספת לעובדה שהשוק נמצא בהאטה. כך למשל, בגלל הסיכונים ההולכים וגדלים בשוק הנחה בנק ישראל את הבנקים השונים להחמיר את תנאי האשראי. חלק מההחמרה היא דרישה מרוכשי הדירות להציג שיעור גבוה של הון עצמי כדי לקבל משכנתא. גם צמצום פעילות המשקיעים בשוק השפיע על ירידת המינוף, שכן בנקים נוטים לאשר למשקיעים דירות במינוף גבוה. וכאשר יש פחות משקיעים, יש פחות דירות במינוף גבוה.
מינוף גבוה הוא למעשה נטילת סיכון של רוכש הדירה. עסקה במינוף גבוה מעידה על כך שלקונה יש פחות הון עצמי, והוא סומך על כך שישיג את הכסף בהמשך. גורם הסיכון במינוף גבוה מעורר דאגה כאשר מבחינים בין המגזרים ובודקים מי בעיקר קונה דירות במינוף גבוה.
על פי הנתונים, דווקא אנשים המעוניינים לקנות את הדירות הזולות מסתכנים באשראי גבוה, העולה לשיעור של שישים אחוזים ויותר מהנכס. בנוסף, קיים יחס הפוך בין מינוף ליוקר, כך ככל שמחיר הנכס עולה, כך המינוף פוחת.
אז מה כולל סיכון רב יותר?
הנתונים מראים שרוכשי דירות זולות יותר נוטים להסתכן יותר. מערכת האשראי מסייעת להנגיש דירות גם לכאלה שמתקשים לגייס הון עצמי בשיעור גבוה, אך יחד עם זאת היא גם מעמידה אותם בסיכון גבוה יותר. דירות יקרות נמכרות בדרך כלל לאנשים בעלי הון עצמי גבוה, לכן הם נמצאים בסיכון נמוך יותר. לעומתם רוכשי דירות זולות סומכים על הלוואות ונמצאים בסיכון גבוה יותר.
