ההשפעה של מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן

עושה רושם שבועת הנדל"ן, בין אם היא קיימת או לא, טרם התפוצצה. כמה שנים כבר חלפו מאז החלה להתנפח? כמעט עשור.

בתקופה זו צמחו, עלו ונסקו מחירי הדירות בארץ בלי בעיות בכלל. בהתחלה הם נסקו, אחר כך 'רק' עלו ועכשיו הם ממשיכים לצמוח כמו עלים על העץ – קצת ובהדרגה, כמעט לא מרגישים בכך וקשה להבחין בשינוי, אבל אם חוזרים לשטח אחרי כמה חודשים, רואים את ההבדל.

הפוך גוטה, הפוך  

יש מי שיאמרו שמגמת העלייה נעצרה, ששוק הנדל"ן מצא סוף סוף איזון, שהמחירים בכלל בירידה קטנה ושאין דבר כזה בועת נדל"ן.

מי הם אלה שיאמרו? בעלי עניין כמובן. ושלא תחשבו שיש סקטור שקשור לשוק הנדל"ן שמתבטא בעניין, שאין לא עניין וחצי עניין בעניין. בקיצור, עניינים…

פוזיציות – אמור לי מה הפוזיציה שלך ואומר לך מה אתה חושב על מחירי הדירות: אתה שר האוצר? טוב כמובן שעליית מחירי הדירות נבלמה תודות לקמפיין מחיר למשתכן המבריק והגאוני שפשוט חיסל את בועת הנדל"ן בהינף יד והציף את המשק בדירות זולות ובמחיר בר השגה.

זה דיור בר השגה לשמו. בר השגה לבעלי העניין. מי בעניין? רוצים לזכות בדירה דרך קמפיין מחיר למשתכן? נהדר. מי לא היה רוצה. אבל הסיכוי שלכם לזכות בדירה כזאת נמוך ביותר וזה עוד לפני שבכלל התקבלתם לתכנית. ראשית כל עמדו בתנאי התכנית כזוג צעיר שלו זו הדירה הראשונה ובתנאים נוספים להגשת מועמדותכם לתכנית ואחר כך החזיקו אצבעות וקוו ששמכם יעלה בגורל.

האם מחיר למשתכן באמת חיסל את הבועה?

נחוזר רגע אל תמונת המקרו הגדולה, שם נמצאת הממשלה יחד עם הקבלנים, הבנקים ואתם, הצרכנים. האם לדעתכם תכנית מחיר למשתכן באמת גרמה למחירי הדירות לרדת בצורה דרסטית? האם שני פרויקטים וחצי המספקים 2000 דירות לזוגות צעירים זה מספיק?  3000 דירות? אולי 4000? המספרים בכוונה נקובים בספרות ולא במלים כדי שתרגישו את הכמות המזערית יחסית למה שאמת צריך כאן.

כי מי שלא מבין את היקף הבעיה אינו מודע לפתרון הדרוש על מנת לטפל בה. יפים, צודקים ומשתלמים ככל שיהיו הפרויקטים הבודדים של מחיר למשתכן שאכן קוימו או יקוימו, הביקוש לדירות אל מול ההיצע עדיין גדול מדי והוא הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות.

כמה משפחות צעירות אכן מאושרות – הן זכו לרכוש (לרכוש, לא לקבל, למי שחשב כך) דירה במחיר למשתכן במחיר אטרקטיבי ולחסוך כמה מאות אלפי שקלים.

אך אותן משפחות עדיין צריכות להביא את הכסף מאיפשהו בין אם מההורים או ממשכנתא ולשים את כל החסכונות שלהם על הדירה. אבל חוץ מכמה אלפי המשפחות שזכו בתכנית נשארו הרבה יותר שלא זכו בה, ועוד הרבה יותר שכלל לא ניגשו לתכנית.

רוצים משל? טיפה בים. טיפה זולה אמנם, עם שני כיווני אוויר, מטבח דגם ברירת מחדל מהיצרן וחניה רשומה בטאבו שקשה להיכנס ולצאת ממנה אבל טיפה נחמדה עבור מי שזוכה לגור בה.

לגביי שאר הטיפות, הן נאלצות להמשיך להיטלטל בים הנדל"ן הסוער. כרגע הגלים אמנם שככו קצת אך מי יודע מה צופן העתיד. תכנית מחיר למשתכן כמה שהיא נחמדה (יש יאמרו פופוליסטית) היא אכן כמו פלסטר על פצע פתוח, ענק ומדמם.

לא פטישי 5 קילו ולא תכניות מגירה עטופות בצלופן יעזרו למחירי הדירות לרדת.

דרושים קורנסים רבי משקל, החלטות אמיצות, הפשרת קרקעות, התחלות בנייה, הפחתה במסים, הטבות לקבלנים ולבנאים ועוד כלים מעשיים יותר שיכולים לגרום לשוק הנדל"ן לבנות יותר, לדבר פחות ולהביא לכך שזוג במדינת ישראל לא יצטרך למשכן את החיים שלו על מנת לגור בדירה משלו ולא יצטרך לעבוד 180 חודשים בשביל לקנות דירה.

דירה להשכיר – הנאים השכנים בעינייך

ומה לגבי שוק השכירות ארוכת הטווח? עדיין בחיתולים. אין באמת פרויקטי מגורים חדשים הנבנים לטובת השכרה ארוכת טווח, הישראלים מעדיפים לקנות את הבית שלהם ולא לשכור ולא נראה שפתרון ההשכרה הוא שיתפוס כאן.

מה כן?

כאמור, יש פתרונות. המדינה מחזיקה בכ-93% מהאדמות והיא זאת שיושבת על השיבר ומחליטה כמה מהן להפשיר וחשוב יותר: היכן.

נכון לעכשיו נראה שהיררכיית המחירים בארץ תישמר לנצח כאשר תל אביב היא האבן שנפלה במרכז הבריכה והמחירים סביבה פוחתים הדרגה ככל שמרחיקים. ומה לגביי דירות בפריפריה? רגע כבר עונה על זה פשוט יש אזעקת צבע אדום. ביי ביי.   

חזרתי. היה יירוט מוצלח. אז מה בסך הכול רצינו – דירת 4 חדרים קטנה קרוב למוסדות הלימוד, בלי פקקים לעבודה, מרפסת קטנה, חנייה וארנונה נורמליות.

החבר'ה שזכו במחיר למשתכן אולי נהנים מזה אבל הם הטיפה בים שמשפחות רבות אחרות רק חולמות לרחוץ בו.

ואולי הישראלים הצעירים הם פשוט מפונקים. לא בני תפנוקים כי ההורים שלהם לא התלוננו, עבדו קשה 40 שנה, השיגו את הדירה שלהם בזעת אפם ובכוחות עצמם ואפילו ממנים היום את ילדיהם או בקיצור: די כבר לדבר על בועת הנדל"ן, אתם משעממים אותנו.

| כותב: ערן סיון |