אתם עומדים לפני הרגע הגדול אליו מייחל פחות או יותר כל אזרח בישראל. אחרי שנים של עבודה או בזכות ירושה שנפלה בידיכם יש לכם את הסכום הדרוש לקניית דירה. אתם עומדים בפני תהליך ארוך ומעט מסובך, לכן ערכנו עבורכם מדריך מפורט שיסייע לכם להכיר את כל התחנות שתעברו עד שתהיה לכם דירה הרשומה על שמכם.
השלב הראשון ברכישת דירה הוא גם הבסיסי ביותר. רגע לפני שאתם מתחילים בחיפושים באתרי החיפוש אתם חייבים להגדיר איפה אתם רוצים לגור. בטח כבר חשבתם על השאלה הזו מאות פעמים ושקלתם את האפשרויות. עיר, יישוב, מושב או אולי דווקא קיבוץ? באיזה אזור בארץ אתם מתכוונים לנטוע את ביתכם? צפון, דרום או אולי במרכז הסואן? לפני שתתחילו לחפש דירה עליכם להחליט מהו האזור בו תרצו להתמקדם ומשם תוכלו להמשיך להתקדם. אז שאלו את עצמכם איפה כדי לקנות דירה?.
סוג וגודל הדירה
השלב הבא יהיה להגדיר מהו גודל הדירה בו אתם מעוניינים. גודל הדירה ישפיע מאוד על המחיר שלה וגם על אופן החיים בתוכה. דירה גדולה תאפשר לכם מרחב אבל גם תדרוש מכם יותר השקעה בתחזוקה. בנוסף, תצטרכו להחליט האם אתם מכוניינים בדירה בבניין או בבית פרטי. במידה ותבחרו בבניין תחשבו האם חשוב לכם לגור בקומה מסוימת, או שזה ממש לא משנה לכם.
אוהבים נוף?
יש כאלה שלא יכולים לדמיין את החיים שלהם בלי נוף פתוח למרחב. מבחינתם להיות סגור בין בתים שונים זה כמו כלא. לאחרים זה דווקא לא איכפת ואתם צריכים לשאול את עצמכם עד כמה הנוף חשוב לכם. זיכרו שגם אם בחרתם לגור ביישוב בדיוק על קו הנוף, יתכן שבעוד מספר שנים יבנה פרויקט נוסף והנוף שלכם יוסתר על ידי בית נוסף.
דירה חדשה או יד 2?
שאלה נוספת עליה תצטרכו לענות היא האם אתם רוצים דירה חדשה מקבלן, או דווקא דירה יד 2. כמובן שדירה חדשה תהיה יקרה יותר, אבל בדירה יד 2 בדרך כלל יהיה צריך לעשות שיפוצים שונים. הבחירה בין השתיים תהיה מושפעת גם מן הסכום שתרצו להשקיע ומהשאלה האם באזור בו תרצו לגור יש גם פרויקטים חדשים בארץ.
מיקום
לא משנה אם הדירה שאתם רוכשים מיועדת עבורכם או להשקעה, תרצו שהמיקום שלה יהיה מושלם. קרבה למוסדות חינוך כמו בתי ספר וגני ילדים יכולה להוות יתרון להורים לילדים, אבל קרבה רבה מדי עלולה להיות מטרד. פקקים בשעות הבוקר והצהריים ורעש רב עלולים לדכא אתכם מעט. מצד שני, הרעש יהיה בעיקר בשעות הבוקר והצהריים, כך שאם אתם לא עובדים מהבית אתם לא צפויים לסבול מכך.
כדאי לבדוק שבקרבת הדירה יש גם מרכז קניות נוח וזול, סניף בנק וסניף דואר. אם את הקניות שלכם אתם עושים באינטרנט קחו בחשבון שלחלק מהיישובים המרוחקים אין משלוחי סופר. עניין נוסף אותו ניקח בחשבון הוא האם יש לנו חברים שגרים בקרבת מקום. כמובן שעם הזמן רוכשים חברים ומכירים את השכנים, אבל נחמד יותר לעבור לאזור בו אנחנו כבר מכירים אנשים.
בדיקות משפטיות
אחרי שבדקתם את הבניין וסביבתו יש לבדוק את הדירה עצמה. בדיקת נסח טאבו היא בדיקה שנועדה לברר האם הדירה אכן רשומה על שמו של האדם שמציע עצמו כבעלי הדירה. כך תימנעו מתרמיות ובעיות לא נעימות. בנוסף, יתכן שהדירה ממושכנת או משועבדת ובדיקת נסח טאבו תמנע מצב כזה. בדיקת נסח טאבו תוכלו לערוך באינטרנט, ובמקרים מיוחדים יהיה צורך לגשת אל לשכת רישום המקרקעין.
בדק בית
לפני רכישת רכב מקובל לקחת אותו לבדיקה במכון בדיקה או במוסך. את הדירה לא נוכל לקחת לבדיקה במוסך, אבל נוכל להביא מומחים שיבדקו אותה מכל הכיוונים. חברות הנדסה שונות מציעות בדיקה של הבית מבחינה הנדסית לגבי איכות הדירה ומצבה הפיזי הנוכחי. תקבלו מידע על ליקויים תכנוניים, מצב הבניין וגם על הסביבה הכללית. עלות ביצוע הבדיקה זניחה ביחס למחיר הרב שתשלמו על דירה והיא תסייע לכם להבין האם הרכישה הזו אכן כדאית.
בדיקת שמאי מקרקעין
לכאורה בדיקת שמאי מקרקעין דומה לביצוע בדק בית, אך שמאי מקרקעין ייתן לכם גם הערכת שווי ריאלי של הנכס. השמאי יבדוק תכניות בנייה ויידע אתכם במקרה של חריגות בנייה שעלולות להשפיע על שווי הנכס ולחייב אתכם בקנסות שונים.
כמה כסף יש לכם?
עשיתם את כל הבדיקות הנדרשות והחלטתם שזו הדירה שאתם רוצים, אבל האם חשבתם עד הסוף על הסכום שתצטרכו להוציא. מרבית האנשים לוקחים משכנתא כדי לרכוש את הדירה הראשונה שלהם, וקבלת המשכנתא תלויה בהון הראשוני שתוכלו לתת.
כדאי לערוך בדיקות מקדימות מול הבנק ולהוציא מסמך אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא. על האישור העקרוני תוכלו להסתמך בזמן המשא ומתן, אך בהמשך כדאי לפנות לסניפי בנק שונים ולערוך משא ומתן על תנאי המשכנתא כדי להגיע לתנאים הטובים ביותר עבורכם.
תשריט דירה בטאבו
בלשכת רישום המקרקעין מצוי תשריט דירה בטאבו- זוהי למעשה תכנית הדירה מבחינת גבולות, שטח וחלוקה. אם נעשו שינויים שלא רשומים שם או אם לא קיים מסמך כזה עלולות להתעורר בעיות לכן חשוב לבדוק זאת מבעוד מועד.
ענייני מסים
כמו על כל דבר בישראל, גם ברכישת דירה תיאלצו לשלם מס קניה דירה. שיעור המס משתנה מעסקה לעסקה ומאדם לאדם ויתכן ותהיו פטורים מתשלום מס. קיימות חמש מדרגות מס בקניית דירה ראשונה, ואם מדובר בדירה שנייה קיימות שתי מדרגות מס. חשוב לבדוק האם הפטורים חלים עליכם וכך תוכלו לחסוך את תשלום המס.
מסמך זכרון דברים
זכרון דברים הוא חתימה של שני הצדדים בשלב מוקדם והוא מהווה הסכמה של הצדדים על רכישת הנכס. המסמך הזה בעצם כובל את הצדדים לעסקה ויש לו תוקף משפטי מחייב. מצד שני, המסמך אינו חוזה מפורט והוא לא נערך בנוכחות גורם משפטי לכן החתימה עליו לא מומלצת.
חתימת החוזה ועניינים אחרונים
החתימה על החוזה תכלול שלושה שלבים, כאשר תחילה ייחתם חוזה מכר בין שני הצדדים, לאחר מכן ייחתמו המסמכים הנלווים ולסיום תשולם המקדמה למוכר. השלב הבא יהיה דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה. שלב מסירת החזקה בדירה יכלול העברה מסודרת של החשבונות השונים של הדירה, מסמך המוודא כי אין חובות שונים על הדירה והעברה של התשלום האחרון למוכר. לאחר מכן עליכם לרשום את הדירה על שמכם בטאבו, וזהו- הדירה שלכם.
